| PART 4 민사특별법 |
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4. 임차권 등기명령 |
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| CH 1 주택임대차보호법 |
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1) 신청요건 |
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| ● 입법목적 : 국민의 주거생활의 안전을 보장 |
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임대차종료후, 보증금을 받지못한 임차인 => |
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(무주택서민을 적극보호) |
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소재지를 관할하는 법원에, 임차권등기명령을 신청할수있다 |
| ● 적용범위 : |
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2) 민사소송법상의 가압류규정 준용 |
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1. 주거용 건물(주택) |
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* 가압류(임차권등기)/채권자(임차인)/채무자(임대인) |
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1) 공부상으로 형식적 판단이 아니라, 실질적으로 판단하여야 한다 |
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소재지를 관할하는 법원에, 임차권등기명령을 신청할수있다 |
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2) 주거용 건물인지의 판정시기는 => 임대차계약 당시 |
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3) 임차권등기명령 신청이 기각된 경우 => 임차인은 항고할수있다 |
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3) 본건물/부속건물, 허가건물/무허가건물, 등기있건/없건 => 모두 해당 |
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4) 등기의 효력 |
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2. 겸용건물 |
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- 대항력 및 우선변제 취득 |
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=> 임차주택의 일부가, 주거외의 목적으로 사용되는 경우 |
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* 임차권등기명령의 집행으로 임차권등기가 된 주택을 |
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* 영업이 주가되는 경우 =>
적용불가 |
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=> 그 이후에 임차한 임차인은, 최우선변제권이 없다. |
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(다방 내실/여관 내실/공장
경비실) |
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- 임차권등기명령의 신청/등기에 소요된 비용을 |
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3. 임대차 |
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=> 임대인에 청구 가능 |
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* 사용대차는 적용되지 않는다 |
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5. 민법규정에 의한, 주택임대차등기의 효력 |
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4. 미등기 전세 (채권적 전세) |
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: 대항력(입주+주민등록)+확정일자 => 우선변제권 인정 |
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: 전세금은, 보증금으로 본다 |
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6. 경매에 의한 임차권의 소멸 |
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* 일시사용을 위한 임대차는, 주택임대차보호법에 적용되지 않는다. |
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* 단, 보증금이 변제되지 아니한 대항력있는 임차인은 |
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(예 : 불법점유자에 대한 명도유예기간을 주면서, |
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그러하지 아니하다 |
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그기간을 임대차로 한경우) |
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● 존속기간 |
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| ● 대항력 : |
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1. 최단기의 제한 : 2년 |
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1. 요건 : 주택의 인도(입주) +
주민등록 |
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* 단, 임차인미 2년미만으로 정함 => 유효 |
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=> 익일부터, 제3자에 대하여 대항력을
갖게된다 |
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2. 보증금의 반환과 임대차관계의 존속 |
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2. 내용 : |
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: 임대차가 종료한 경우에도 |
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1) 소유권이전된 경우, 양수인에게 대항 가능 |
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3. 계약의 법적갱신 (묵시적 갱신) |
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2) 임차주택의 양수인은, 임대인의 지위
(권리/의무)를 승계 |
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: 임대인이 기간만료 전 6월부터 1월까지, 통지하지 않은 경우 |
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3. 담보책임 : |
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=> 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대한것으로 본다 |
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=> 매매/경매로 된때, 임대인은 매수인에 대하여 담보책임을 져야 |
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* 이경우, 임차인은 언제든지 계약해지 통고 가능하고 |
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* 대항력 |
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- 양수인에 대한 대항력 |
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임대인이 통고 받은날로부터, 3월이 경과하면 효력발생 |
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(입주+주민등록) |
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- 일정액 최우선변제(담보물권에 우선) |
● 차임/보증금의 증감청구권 |
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=> 1200/3000, 800/2000 |
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: 조세/공과금 기타 부담의 증감이나, 경제사정의 변동으로 |
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- 대항력+확정일자(담보물권과 같은 효력) |
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상당하지 않게 된때 |
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=> 우선변제권 |
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=> 당사자는 장래에 대하여 증감을 청구할수 있다 |
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* 판례 |
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* 증액의 경우 : 5%초과 금지 & 1년내 재증액 금지 |
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1) 승낙받은 전차인도, 입주+주민등록으로 => 대항력 발생 |
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● 주택임차권의 승계 |
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2) 입주와 주민등록은 계속되어야 => 대항력 발생 |
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1. 상속권자없이 사망, 사실상 혼인관계에 있는자가 승계 |
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3) 가족을 남겨두고, 임차인만 전출해도 => 대항력발생 |
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2. 상속권자가 가정공동생활을 하지 않은 경우 |
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4) 번지/동 호수가 정확(일치)해야 => 대항력 발생 |
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=> 사실상 혼인관계에 있는자/2촌이내 친족이 공동 승계 |
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5) 법인이 임차(법인의 대표자 이름으로 임차)시에는, 적용 안된다 |
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3. 승계권자는 임차인 사망후 1월이내, 임대인에게 반대의사표시 |
| ● 보증금의 회수 |
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=> 승계하지 않을수 있다 (상속포기) |
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1. 우선변제권 인정 : 대항요건(입주+주민등록) + 확정일자 |
● 주택임대차보호법 전부 => 편면적 강행규정이다 |
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1) 후순위권리자/채권에 우선하여 (담보물권과 같은 효력) |
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★ 매매에관한 민법규정중, 주택임대차보호법이 준용하는것 |
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2) 확정일자 : 임대인 동의 불필요 |
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1) 제한물권이 있는경우와 매도인의 담보책임 |
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* 임대차계약서를 공정하였을때 => 확정일자 불필요 |
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2) 손해배상청구권의 제척기간 |
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3) 임대차가 종료해야 => 보증금의 우선변제 청구 가능 |
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3) 경매와 매도인의 담보책임 |
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* 임차주택을 양수인에게 인도해야 => 보증금 수령 가능(동시이행) |
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4) 동시이행의 항변권 |
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2. 최우선변제권 인정(보증금중 일정액 보호) : 대항요건만 |
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* 매도인의 담보책임은, 아니다 |
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1) 요건 |
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- 보증금 규모의 제한 : 특/광시(3000만이하), 기타(2000만이하) |
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- 경매신청전 대항요건구비 : 입주+주민등록 |
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* 확정일자 불필요하고, 집을 안비워줘도 된다. |
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2) 범위 |
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- 특/광시(1200만이하), 기타(800만이하) |
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* 임대차계약서를 공정하였을때 => 확정일자 불필요 |
- 최우선변제금액이, 주택가액 1/2초과 => 1/2금액에 한하여 |
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- 임차인이 2명이상 => 1/2금액에 한하여, 분할 |
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- 하나의 주택에 임차인이 2 이상 => 1인의 임차인으로 계산 |
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3. 보증금반환청구 소송 |
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1) 반대의무의 이행(주택반환)/이행의 제공(집 비워줌)가, |
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집행개시의 요건이 아니다 |
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2) 소액사건심판법의 준용 (=> 빨리처리) |
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| CH 2 가등기담보등에관한법률 |
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4. 양도담보권의 실행 (우선변제) |
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| * 담보 - 전형담보 (유치권/질권/저당권) |
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1) 실행통지 및 청산기간의 경과 |
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| - 비전형담보 |
1. 자금을 매매에 의해 : 매도담보/환매/재매매예약 |
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- 청산금(목적물가액-채권액)을 채무자등에게 통지하여야 |
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2. 자금을 소비대차에 의해 : 금전소비대차계약+등기 |
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* 반드시 서면으로 할필요는 없으나(구술도 가능), |
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- 양도담보 : 계약과 동시에, 소유권이전 |
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통지의 도달시기는 청산기간의 기산일에 해당하므로 확실하게 |
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- 가등기담보 : 채무불이행 있을때, 소유권이전 |
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* 채권자가 채무자에게 지급할 청산금을 계산함에 있어서 |
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* 금전소비대차계약과 등기를, 반드시 동시에 해야되는것은 아니다 |
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선순위로 담보된 채권액은 고려하고, 후순위 채권액은 포함되지 × |
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* 가등기담보권은, 약정담보물권이다. |
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- 청산금이 없어도 그뜻을 통지하여야 한다 |
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- 부동산이 2이상인때, 각부동산 평가액/소멸시킬려고 하는 |
| 제1절 총설 |
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채권/비용을 => 명시하여야 한다 |
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| ● 재정경위 : 채권자 폭리를 막고, 불이익을 강요당한 채무자 보호 |
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- 실행통지가 채무자등에게 도달한 날로부터, |
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| ● 적용범위 : |
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2월의 유예기간이 경과하여야 한다 |
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1. 재산권이전형의 변칙담보에 적용 (비전형담보) |
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2) 청산 및 소유권취득 |
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(양도담보/가등기담보/매도담보/환매/재매매예약/대물반환의 예약) |
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- 가액이 채권액을 초과하는 경우, |
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* 판례는, 소비대차에 의한 채권에 한한다 : 양도담보/가등기담보 |
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채무자등에게 청산금을 지급해야 한다 (귀속청산) |
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* 합산액(차용액 + 이자)을 넘지 못하며, 위반시 => 무효 |
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* 이경우, 채권자는 |
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2. 오직, 등기/등록의 공시방법에 의해 공시가되는 물건/재산권만 적용 |
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그가 통지한 청산금의 수액에 관하여 다툴수없다 |
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=> 부동산(입목), 특수한 동산, 등기된 선박/공장재단, 자동차 |
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- 청산금을 지급함으로써, 목적부동산의 소유권을 취득한다 |
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,지상권,지역권,임차권,무체재산권 |
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- 채무자등은, 청산금채권을 변재받을때까지 채무액을 |
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* 질권/저당권/전세권은, 가등기담보법이 적용되지 않는다 |
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채권자에게 지급하고, 소유권이전등기의 말소 청구가능 |
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* 채무의 변제기가 10년경과/선의의 제3자가 소유권취득 |
| 제2절 양도담보 |
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=> 소유권이전등기의 말소 청구 불가능 |
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| ● 서설 |
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3) 법정지상권 성립 |
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1. 양도담보 : 물건의 소유권/기타 재산권 자체를 채권자에게 이전하고 |
● 양도담보권의 소멸 |
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- 채무이행시 : 목적물을 반환 |
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1. 피담보채권의 변제.소멸/시효의 완성/포기 등으로 소멸 |
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- 채무불이행시 : 담보권실행 => 우선변제 |
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2. 양도담보권자가 채무자에게 청산금지급으로 소유권취득 |
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2. 성질 |
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3. 양도담보의 목적물이 멸실/훼손 |
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=> 채권자는, 담보부동산에 대하여 청산기간후 청산금을 채무자등에게 |
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=> 양도담보 소멸 |
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지급한때, 목적부동산의 소유권을 취득한다 |
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* 단, 물상대위권을 인정 |
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1) 외형적으로는 권리의 이전형식을 취하고 있으나 |
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2) 목적물의 소유권은 대내/대외적으로, 설정자에게 유보 |
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제3절 가등기담보 |
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3) 채권자는, 양도담보권이라는 담보권만 가질뿐 |
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● 서설 |
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| ● 양도담보권의 설정 |
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1. 가등기담보 : 대물변제예약/매매예약을 하고 |
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1. 양도담보설정계약(담보를 위해 양도)+공시방법(인도/등기/등록) => 성립 |
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채무불이행시에 소유권 취득하기로 하는 동시에 |
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- 동산의 인도방법으로, 점유개정도 포함 |
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소유권이전청구권의 보전을 위한 가등기 |
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- 지명채권인 경우, 설정계약만으로 성립 |
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* 실행절차가 간편하고, 비용도 저렴 => 성행 |
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2. 설정자는, 채무자에 한하지 않고 제3자(물상보증인)라도 상관없다 |
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2. 성질 |
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3. 양도담보의 목적물에는, 재산권으로써 양도성이 있는것이면 무엇이든 |
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1) 제한물권형이 아닌, 소유권이전형에 속한다 |
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(동산/부동산/채권/주식/무체재산권/상품의 집합물/점포권/영업권/기업권) |
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2) 담보물권의 일종이다 |
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4. 양도담보가 성립하려면, 피담보채권이 있어야 |
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3) 물권으로서, 양도성(이전성)을 가진다 |
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* 피담보채권: 장래에 특정될 채권이든, |
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* 피담보채권과 분리하여 양도할수 없음은, 저당권과 같다 |
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장래 증감/변동하는 불확실한 채권이든 => 상관없다 |
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4) 담보물권으로써, 통유성(부종성/수반성/물상대위성/ |
| ● 양도담보의 효력 |
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불가분성)을 가진다 |
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1. 양도담보권의 효력이 미치는 범위 (저당권과 동일) |
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● 가등담보권의 설정 : 가등기담보계약(대물변제예약)+가등기 |
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1) 피담보채권의 범위 |
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1. 가등기담보계약 |
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=> 원본/이자/위약금/채무불이행으로 인한 손해배상 |
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- 대물변제예약/매매예약/증여예약등 가등기 할수있는것은 무엇이나 |
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(지연배상-1년분)/담보권실행비용 |
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- 가등기담보권을 설정할수있는 채권의 종류에는 제한이 없다 |
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2) 목적물의 범위 |
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(금전채권에 한하는것 아니고, 불특정채권도 가능하다) |
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=> 부합물/종물에도 미친다 |
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2. 가등기(또는 가등록) |
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2. 목적물의 이용관계 |
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- 대물변제예약/매매예약/증여예약등 가등기 할수있는것 |
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1) 점유/이용권자 |
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- 담보가등기는 저당권설정등기와는 달라서, 담보되는 채권에 |
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=> 설정자가, 목적물의 점유/이용할 권한이 있다 (양도저당) |
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관한사항(채권액/채무자/변제기/이자)이 일채기재되지 않는다 |
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2) 이용관계의 법적구성 |
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* 담보가등기와 일반가등기는 기재사항이 똑같아, 식별 불가능 |
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=> 임대차(원본이 무이자인때)/사용대차(원본이 이자부인때) |
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- 순위보전적 효력외에, 실체적효력(우선변제권)이 있다 |
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3. 양도담보권자의 의무 |
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★ 실행방법 차이 : |
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1) 담보의 목적인 권리를, 담보의 목적을 넘어서 행사하지 못한다 |
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1) 가등기담보권 : 귀속청산 + 처분청산(경매) |
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: 변제기전 목적물 처분금지, 위반하면=>채무불이행으로 손해배상 |
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2) 저당권 : 처분청산(경매) |
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2) 동산양도담보에 있어서, 변제기전 목적물 처분금지를 위반하면 |
★ 가등기담보법 실행절차 |
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(양도담보권자가 목적물을 매각하면) |
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채무변제기도래=>담보권 실행통지(청산금평가액=가액-채권액)=> |
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=> 선의인 양수인만 유효 (소유권 취득) |
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청산기간(2개월) 경과=>청산금지급=>담보실행 |
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| ● 가등담보권의 효력 |
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● 공용부분 |
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1. 가등기담보권의 효력이 미치는 범위 (저당권과 동일) |
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1. 공용부분의 범위 |
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1) 피담보채권의 범위 |
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1) 전유부분 이외의 건물의 부분 (공동이용에 제공되는 부분) |
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=> 원본/이자/위약금/채무불이행으로 인한 손해배상 |
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=> 복도/계단 |
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(지연배상-1년분)/담보권실행비용 |
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2) 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 |
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2) 목적물의 범위 |
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=> 전기/수도/가스시설/냉난방설비/승강기/소화설비/쓰레기수거시설 |
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=> 부합물/종물에도 미친다 |
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3) 규약이나 공정증서에 의하여, 공용부분으로된 건물부분이나 부속건물 |
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2. 가등기담보권의 실행 (우선변제) : 귀속청산 & 경매방법 |
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=> 공동창고/차고/집회소 |
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1) 취득에 의한 실행 (귀속청산) |
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* 이경우는, 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다 |
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- 양도담보와 같으나(실행통지=>청산) |
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2. 공용부분의 귀속 |
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담보가등기에 기하여, 소유권이전등기를 함으로써 소유권을 취득 |
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1) 원칙적으로, 구분소유자전원의 공유에 속하나 |
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- 양도담보와 같이, 법정지상권이 성립 |
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2) 일부공용부분은, 이를 공유할 구분소유자의 공유에 속한다 |
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2) 임의경매에 의한 실행 (처분청산) |
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=> 일부공용부분이라 할지라도, |
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- 가등기담보권을 저당권으로 보고, 법적 처리가 행해진다 |
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구분소유자전원이 관리하는것이 원칙이다 |
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* 후순위 권리자는, 청산기간내에 한하여 피담보채권의 변제기도래 |
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* 각 공유자의 지분은, 전유부분의 면적의 비율에 의한다 |
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전이라도, 목적부동산의 경매를 청구할수 있다. |
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3. 전유부분과 공용부분에 대한 지분의 일체성 |
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- 경매의 신청이 청산금을 지급하기전에 행하여진때는, |
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1) 공용부분의 공유지분권은, 전유부분의 처분에 수반한다 |
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가등기에 기한 본등기를 할수없다 (경매로 갔으면, 경매로) |
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2) 공용부분의 지분권만을 분리해서 처분하지 못한다 |
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3) 후순위권리자의 보호 |
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3) 공용부분에 관한 물권의 득실변경은, 등기를 요하지 아니한다 |
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* 후순위권리자란, 담보가등기 후에 등기된 |
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4. 공용부분의 사용/수익/비용부담 |
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저당권자/전세권자/가등기담보권자를 말한다 |
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1) 각공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할수있다 |
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(유치권자는 포함되지 않는다) |
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* 지분의 비율에 따라, 공용부분을 사용하는것은 아니다. |
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- 채무자가 청산기간전에 한, 청산금에 관한 권리의 양도 |
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2) 지분의 비율에 따라, 공용부분의 관리비용/의무를 부담한다 |
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기타의 처분은, 이로써 후순위권리자에게 대항하지 못한다 |
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5. 공용부분의 관리 |
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- 후순위권리자는, 채무자등이 지급받을 청산금에 대하여 |
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1) 공용부분의 변경을 제외하고는, 통상의 집회결의로써 결정한다 |
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통지된 평가액의 범위안에서, 청산금지급시까지 그 권리를 |
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2) 단, 보존행위는 각공유자가 할수있다 |
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행사할수있고, 채권자는 후순위권리자의 요구가 있는경우에 |
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6. 공용부분의 변경 |
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이를 지급하여야 한다 |
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=>구분소유자 및 의결권의 각3/4이상의 다수에 의한 집회결의로 |
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이경우, 그범위안에서 채권자의 청산금채무는 소멸한다 |
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7. 공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력 |
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4) 경매절차상의 배당참가 |
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=>공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에게 발생한 채권은 |
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=> 담보가등기권리자는, 다른 채권자보다 우선변제받을 권리가 있다 |
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그 특별승계인에 대해서도 행사할수있다 |
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| ● 가등기담보권의 소멸 |
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● 대지 및 대지사용권 |
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1. 피담보채권의 변제.소멸/시효의 완성/포기 등으로 소멸 |
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1. 의의 |
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=> 가등기담보 소멸 |
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1) 대지 |
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* 가등기담보권만이 시효로 소멸하지 않음은, 다른 담보물권과 같다 |
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- 전유부분이 속하는 1동의 건물이 소재하는 토지 |
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2. 가등기의 말소청구 |
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- 규약이나 공정증서에 의하여 건물의 대지로된, 통로/주차장 |
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: 채무자등은, 청산금채권을 변제받을때까지 채무액을 채권자에 |
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/정원/부속건물의 대지/기타 전유부분이 속하는 1동의 건물 |
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지급하고, 담보가등기의 말소를 청구할수있다 => 가등기담보 소멸 |
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및 그건물이 소재하는 토지와 일체로서 관리/사용되는 토지 |
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3. 목적물의 매각 |
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- 건물이 소재하는 토지가, 건물이 일부멸실함에 따라 |
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: 경매등이 행해진때, 가등기담보권은 그 부동산의 매각에의해 소멸한다 |
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건물이 소재하지 않는 토지로 된때 => 대지이다 |
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- 건물이 소재하는 토지가, 일부분할함에 따라 |
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| CH 3 집합건물의소유및관리에관한법률 |
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건물이 소재하지 않는 토지로 된때 => 대지이다 |
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2) 대지사용권 |
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| 제1절 총설 |
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=> 구분소유자가 전유부분을 소유하기위하여 |
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| ● 입법목적 |
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건물의 대지에 대하여 가지는 권리 |
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=> 집합건물의소유 및 관리관계에 있어 |
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* 소유권일수도 있고, 지상권/임차권일수도 있다. |
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합리적이고, 효율적으로 규율하기 위하여 |
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=> 소유권(공유), 지상권/임차권(준공유) |
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| ● 적용범위 |
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2. 구분소유권과 대지사용권의 일체성 |
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=> 1동의 건물이 구조상/기능상 구분되어, |
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1) 구분소유자의 대지사용권은, 전유부분의 처분에 따른다 |
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각부분이 독립적으로 사용될수 있는 경우 |
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2) 원칙: 전유부분과 분리해서 대지사용권만을 처분하지 못한다 |
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(공동주택/오피스텔/업무용빌딩/상가/복합건물 등=>모든 집합건물) |
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* 규약으로서, 분리처분 가능 |
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* 분리처분금지는, 그취지를 등기하지 않으면 |
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| 제2절 집합건물의 구성 |
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선의의 제3자에게 대항하지 못한다 |
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| ● 전유부분 |
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3) 대지사용권이 없는 구분소유자가 있을때 => |
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=> 구분소유권의 목적인 건물부분 |
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전유부분의 철거 & 시가로 매도청구 가능 |
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| |
* 전유부분으로 인정될려면, |
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3. 민법 267조 배제 |
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1) 구조상 구분되어 있어서 독립성이 있어야 (구조상의 독리성) |
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: 공유자 한사람이 지분을 포기하거나/상속인없이 사망한때 |
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2) 독립한 건물로써 사용될수 있어야 (기능상의 독리성) |
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그 지분이 다른 공유자에게 지분비율로 귀속 |
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=> 대지사용권에 관하여, 이를 불인정 |
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| 제3절 관리조직 |
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2. 규약의 설정/변경/폐지 : |
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| ● 관리단 |
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1) 동별관리단의 규약 |
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1. 관리단 : 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로하여 |
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- 관리단집회의 특별결의(3/4)에 의한 방법 |
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구분소유자들로 구성되는 인적결합단체 |
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* 일부공용부분 : 1/4의 반대가 없어야 한다 |
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| |
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* 모든집합건물에, 법률상 필수적으로 구성해야(동별/부분/단지관리단) |
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- 4/5의 동의서면에 의한방법 |
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2. 관리단의 구성 : |
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- 공정증서에 의한방법 |
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1) 구분소유자 전원으로 구성 |
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a) 소유부분의 공용부분화 |
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2) 구분소유권 양도하지않고는, 탈퇴불가능 |
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b) 토지부분의 대지화 |
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=> 구분소유권과 분리하여, 구성원 지위를 양도 불가 |
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c) 전유부분과 대지사용권의 분리처분 |
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* 전세권자/임차인은, 관리단의 구성원이 될수 없다 |
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d) 대지사용권의 비율 |
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3. 관리단의 법적성격 : |
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2) 부분관리단의 규약 |
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1) 입주자대표회의와 비슷한 기늘/성격을 가진 인적결합단체 |
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=> 원칙상, 가급적 전원으로 구성된 관리단이 해야하나, |
| |
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2) 민법상 권리능력없는 사단이다 |
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부분관리단이 독자적의 규약도 가능 |
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* 조합이 아니다 |
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3. 규약사항 |
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| ● 관리인 |
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1) 절대적규약사항 : 규약이라는 법형식에 의하지 아니하면 |
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1. 관리인 : |
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그에관한 규정을 할수없는 |
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1) 대내적으로, 당해집합건물의 관리업무총괄 |
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2) 상대적규약사항 : 규약이외의 방법으로도 할수있는 |
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2) 대외적으로, 관리단을 대표하는자 |
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- 규약이나 의사록 및 관리단집회의 결의에 갈음하는, |
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* 구분소유자가 10인이상시만, 관리인 선임의 의무화 |
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합의서의 보관자 |
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* 민법상, 위임관계 |
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- 구분소유자 상호간에 건물/대지/부속시설의 관리 |
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2. 관리인의 선임/해임 : |
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& 사용관계의 규율 |
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1) 선임 |
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4. 규약의 효력 |
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- 집회의 보통결의 (구분소유자 및 의결권의 각과반수) |
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: 구분소유자/승계인(포괄/특별)에 대해 효력이 있다 |
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- 구분소유자가 아닌자도, 관리인이 될수있다 |
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=> 매수인/수증자, 점유자(임차인/전세입주자) |
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- 법인도 가능하고, 임기는 규약/관리단집회에서 자유로이 정할수있다 |
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5. 규약의 보관/열람 |
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- 2인이상도 가능하나, 업무범위나 권한은 확실히 해야 |
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1) 규약의 보관자 (관리인/구분소유자/대리인) |
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2) 해임 |
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2) 이해관계인의 열람청구권 & 자비로 등초본교부권 |
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- 관리단집회의 보통결의에 의한 해임 |
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|
● 관리단 집회 |
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- 각구분소유자가 법원에 해임청구 => 법원의 재판에 의한 해임 |
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1. 집회의 소집절차 : |
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| |
3. 관리인의 직무권한 : |
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1) 소집권자 : |
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1) 대내적 (당해집합건물의 관리업무총괄) |
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- 관리인이 선임되어 있는경우 : |
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- 공용부분등의 보존/관리/변경행위 |
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a) 관리인 |
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a) 보존 : 물건의 가치를 현상에서 유지(청소/점검/보수) |
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b) 소수구분소유자(1/5) : 청구일로부터, 1~2주일 사이에 |
| |
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b) 관리 : 물건의 성상을 변경하지 않는 범위에서, 운용/이용의 조정/수선 |
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관리인이 소집 아니하는 경우 => 직접 |
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c) 변경 : 물건의 성상을 확정적으로 바꾸는것 (3/4 특별결의 필요) |
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|
- 관리인이 선임되지 않는경우 : |
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* 미소한 변경행위(개량)로서, 과다한비용이 들지않으면 => 보통결의 가능 |
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=> 소수구분소유자(1/5) |
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| |
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- 관리단사무 집행을 위한 분담금의, 청구/수령/관리 |
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2) 소집통지 : |
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- 연1회의 사무보고 (위반시 => 5만원 과태료) |
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- 통지기간/기재사항 : 1주일전에 각구분소유자가 사전에 |
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- 규약 및 관리단집회의사록/합의서면의 보관 |
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검토 가능토록 => 목적외에 |
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* 이해관계인은, 열람청구/자비로 등초본 교부 가능 (위반시 => 5만원 과태료) |
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그 의안 및 계획의 내용을 구체적으로 기재 |
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- 년1회 관리단집회의 소집 및 의장이되는 권한 |
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- 통지의 상대방 : 각구분소유자 |
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* 소수구분소유자(1/5)가, 임시관리단집회의 소집을 청구한때 => 응해야 |
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|
- 통지방법 : 따로 전달(도달한때=>도달) & 게시(게시한때=>도달) |
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- 규약 및 관리단집회의 결의에서 정한사항 집행 |
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3) 소집절차의 생략 : 구분소유자전원의 동의가 있는때 |
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- 기타 수임으로서의 권리/의무 |
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=> 소집절차 생략 |
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2) 대외적 (관리단을 대표) |
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2. 집회의 의사와 결의 |
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- 관리단 대표권 (재판상/재판외상) |
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1) 결의사항 |
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* 규약/관리단집회의 결의로서, 대표권을 제한할수있지만 |
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- 보통(통상) 결의사항 => 구분소유자 및 의결권의 각 과반수 |
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선의의 제3자에게 대항하지 못한다 |
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- 특별 결의사항 |
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| ● 규약 |
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* 3/4이상 |
- 공용부분의 변경에 관한사항 |
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1. 규약의 의의/종류 : |
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- 규약의 설정/변경/폐지 |
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1) 규약 : 법인의 정관과 비슷한 자치법규 |
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- 구분소유자의 전유부분사용금지청구 |
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* 규약의 설정의 설정이, 의무화는 아니다 |
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- 구분소유권의 경매청구 |
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2) 규약종류 : |
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- 전유부분의 점유자에 대한 인도청구 |
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- 1동 건물의 구분소유자전원의 규약 |
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* 4/5이상 |
- 재건축의 결의 |
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- 일부공용부분의 규약 |
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- 건물이 일부멸실된 경우, 멸실된부분의 복구 |
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- 단지관리단의 규약 |
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2) 의결방법 |
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* 형태에 있어서, 관리답집회의 결의에 의한 규약/공정증서에 의한 규약 |
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- 의결권 => 지분 비율로 (2 전유부분 소유 => 복수의결권) |
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- 의결권의 행사 : 직접외, 서면/대리인 가능 |
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- 의결정족수 : 공유는, 전체가 1구분소유자로 된다 |
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3) 의사운영 |
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- 집회의 의장 => 관리인(원칙), 집회를 소집자중 연장자 |
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- 점유자의 의견진술권 : 진술할수 있다 |
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4) 의사록의 작성/보관/열람 |
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4) 전유부분의 점유자에 대한 인도청구 |
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- 작성 : 의장이 의사의 경과/결과 기재 => |
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: 공동생활의 질서유지를 위한 최후의 수단으로, 정지/ |
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의장 & 구분소유자2인이상이 서명날인 하여야 |
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사용금지청구만으로 유지가 심히 곤란한때 => 당해점유자의 |
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- 보관 : 관리인(원칙)/구분소유자/대리인으로써 건물사용자 |
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점유권원의 소멸과 인도청구로, 점유자를 완전히 축출 |
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- 열람 : 이해관계인의 열람/자비로 등초본 교부 |
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* 인도를 명할것을 법원에 청구 => 인도의 재판 확정 |
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5) 각4/5이상의 서면에 의한 합의에 의한 => 서면결의 |
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=> 원고(관리단)로 인도 => 즉시 권한자에게 인도 |
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: 집회결의로 간주 |
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* 주체 및 행사방법 : 상동 |
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3. 집회결의의 효력 |
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● 구분소유자등의 책임 |
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: 구분소유자/승계인(포괄/특별)에 대해 효력이 있다 |
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1. 관리단의 채무에 대한, 구분소유자의 책임 : |
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=> 매수인/수증자, 점유자(임차인/전세입주자) |
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: 지분비율(전유부분의 면적비율)에 따라, 그 채무를 변제할 책임 |
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=> 관리단의 채무에 대해, 제2차적 무한책임 |
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| 제4절 구분소유자등의 권리/의무/책임 |
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2. 특별승계인의 책임 : |
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| ● 구분소유자의 권리 |
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: 승계전에 발생한 관리단의 채무에도 책임진다 |
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1. 구분소유자의 권리 |
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* 부진정연대책임 : 함께 나란히 책임을 진다 |
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1) 공유부분에 대한 사용/수익권 (이익만은, 지분의 비율에 따라) |
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2) 관리단집회에서 의결권 |
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제5절 재건축 및 복구 |
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3) 관리인의 해임청구권 (각구분소유자 단독으로 법원에) |
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● 재건축 |
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4) 관리단집회의 소집청구/소집권 (1/5이상) |
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1. 재건축의 요건 |
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5) 타전유부분/타공유부분 사용청구권 (보존/개량 목적으로) |
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1) 외부적 요건 |
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6) 하자보수청구권 (분양자의 담보책임 - 10년간) |
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- 건물신축후 상당한기간이 경과되어, 건물이 훼손/일부멸실 |
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7) 기타권리 : 의장될수있고/열람 및 등초본교부 가능 |
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- 건물가격대비, 과다한 수선/복구비 및 관리비 소요 |
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2. 점유자의 권리 |
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- 부근토지의 이용상황의 변화 |
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1) 공유부분에 대한 사용/수익권 |
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- 재건축비용대비, 현저한 효용의 증가가 있게되는 경우 |
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2) 타전유부분/타공유부분 사용청구권 (보존/개량 목적으로) |
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2) 내부적 요건 |
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3) 의견진술관 |
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- 관리단집회의 특별결의 (4/5) |
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4) 이해관계가 있는경우 => 열람 및 등초본교부 가능 |
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- 타 건물(단지내의 다른건물) 구분소유자의 승낙 |
| ● 구분소유자등의 의무 |
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2. 재건축의 절차 |
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1. 구분소유자/점유자의 의무 |
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1) 반대자에 대한 최고 |
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1) 공동이익에 반하는 행위금지 |
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- 재건축 참가여부를 회답할것을, 서면으로 최고 |
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2) 공용부분의 관리비용 부담 의무 |
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- 최고를 받은 구분소유자는, 최고수령일루부터 2월이내 |
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3) 외관유지의무 |
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회답하여야 하며, 미회답시 => 참가하지 아니하는 뜻으로 |
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4) 건물멸실에 대한 복구권 |
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회답한것으로 본다 |
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5) 구분소유권 매도청구에 응할 의무 |
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2) 반대자 구분소유권의 매도청구 |
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2. 의무위반자에 대한 조치 |
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- 반대자로에게, 시가에 따라 매도할것을 청구할수 있다 |
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1) 공동이익에 반하는 행위의, 정지/결과의 제거에 대한 청구 |
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- 반대자가 건물 명도시에, 현저한 곤란을 받을수있고 |
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- 전유부분이 주거의 용도를, 주거이외의 용도로 변경 |
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재건축수행에 심한 영향이 없는때는 |
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- 내력벽 철거/파손하여, 증/개축행위 |
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=> 법원은 1년미만의 유예기간을 둘수있다 |
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- 건물내에 위험물을 반입 |
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3) 구분소유권의 재매도청구 |
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- 공용부분에 물건 적채하여, 통행방해하는 행위 |
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- 매도한자는, 재건축결의일로부터 2년이내 철거공사가 |
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- 가축을 사육하여, 공동생활에 피해를 주는 행위 |
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착수되지 아니할경우 => 그기간의 만료일부터 6월이내에 |
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* 주체 및 행사방법 |
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상당한금액을 제공하고, 재매도청구 할수있다 |
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- 주체 : 관리단을 대표하여, 관리단의 이름으로 권리행사 |
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4) 재건축에 관한 합의 |
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- 행사방법 : 재판상 & 재판외상 |
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● 복구 |
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(재판상청구는, 관리단집회가 있어야 한다) |
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1. 복구 : 자연재해등으로, 건물이 일부멸실 => 보수/수선행위 |
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2) 전유부분의 사용금지 청구 |
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2. 전유부분복구 : 각구분소유자는, 자기책임/비용으로 복구 |
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: 공동생활상 장해가 현저하여, 행위 금지만으로 유지가 심히 곤란한때 |
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3. 공용부분복구 |
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=> 상당한 기간, 그 전유부분 사용을 금지 |
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1) 건물가격의 1/2이하에 상당하는 건물부분멸실 |
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* 주체 및 행사방법 |
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- 각 구분소유자가 복구할수있다 |
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- 주체 : 관리단을 대표하여, 관리단의 이름으로 권리행사 |
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- 지분비율에 따라 비용분담 |
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- 행사방법 : 재판상(소 제기)에 의해서만 가능 |
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- 복구한자는, 소요된 비용을 다른 구분소유자에게 청구가능 |
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(관리단회의의 특별결의(3/4)가 있어야 하고, 변명의 기회를 줘야) |
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2) 건물가격의 1/2초과에 상당하는 건물부분멸실 |
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3) 구분소유권의 경매청구 |
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- 특별결의 (4/5이상)로 복구 |
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: 공동생활의 질서유지를 위한 최후의 수단으로, 정지/사용금지청구 |
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* 반대자는, 찬성자에게 시가로 매수청구 할수있다 |
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만으로 유지가 심히 곤란한때 => 완전히 축출 |
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- 일부멸실일로부터 6월내, 복구/재건축의 결의가 없는때 |
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* 직접경매를 신청하는게 아니고, 경매를 명할것을 법원에 청구 |
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=> 각구분소유자는 다른구분소유자에게 |
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=> 경매의 재판 확정 => 6월내 민사소송법에 의한 경매 가능 |
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시가로 매수청구 할수있다 |
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* 주체 및 행사방법 : 상동 |
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제6절 벌칙 |
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● 형벌 |
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=> 벌금형만 규제 (20만원~5만원) |
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● 과태료 |
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=> 5만원이하 |
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