[스크랩] 부동산 중개업자는 중개계약서 특약사항을 잘 써야한다.

특약 [特約]에 대한 사전적 의미를 알아보니 다음과 같이 나와 있습니다.  [명사] 1 특별한 조건을 붙인 약속. 2 특별한 편의나 이익이 있는 계약.   건설교통부 표준계약서에 의해 부동산매매(임대)계약서를 작성하다 보면 중간에 [특약사항]이라고 적혀있는 바로 아래부분이 하얀 여백으로 남아 있습니다. 계약을 어떻게 쓰는 것이 잘 쓰냐고 묻는  새내기님들에게 "특약은 누구를 위한 특약입니까?"하고 물어 보는 경우가 있습니다. 계약 이행과정에서  매도(임대)인과 매수(임차)인 상호간의 시비의 소지를 막고 계약을 원만하게 진행시키기 위해서 기본적인 약정외에 별도의 약정을 하는 것이라고 대부분 대답을 하십니다. 맞습니다. 특약사항은 매매(임차) 당사자간 본인의 생각과  다르다고 주장하며 분쟁이 발생 할 경우 서로 다른 주장에 대하여 누구의 말이 맞고, 책임의 소재가 '갑'과 '을'중 누구에게 있는지를 가려내기 위해 특별한 조건을 붙인 약속입니다.   그러나 저는 원론적인 정답위에 하나를 더 얹어 드립니다. 특약은 당사자간의 분쟁에서 불똥이 잘 못 튀어 중개업자에게 책임을 전가하려는 사람에 대한  면책특권적 성격이 강하게 작용하는 사항이니 계약서를 작성하는 중간에 있는 특약사항을 잘 명문화해야 된다고 합니다.  당사자간 이해다툼에 의해 이행과정이나 잔금일에 사소한 일로 생각되는 사항을 명문화 하지않았다가 중개업자가 분쟁의 원인에 대하여 직접적인 책임을 지라고 하는 경우 난감한 일이 발생하기도 합니다. 중개업자를 사이에 두고 '갑'과 '을' 상호간의 구두약속은 계약시에 까먹은지 오래고 서로 자신의 말이 맞음을 증언해 달라고 하면 참으로 난처한 입장에 빠지기도 합니다. "우리가 집 팔고 이사 간다고 이사들어오는 사람 편만 든다"고 하면서 공인중개사 타령을 하면  버선목을 뒤집 듯 뒤집어 보일수도 없고 법리를 따지자니 야박해 지는 것 같고.... 이런 일이 생기면  속이 바싹 탑니다.   주거용 부동산을 중개하고 계약서를 작성할 때에는 '현 시설상태에서 계약을 한다'는 문구를 꼭 넣어 주셔야 합니다. 아파트를 사서  이사온 뒤에 옆 집에 놀러가서 보니 "옆집은 신발장이 있는데 우리집은 왜 없냐"  분양시에 옵션품목이었다고 하는데 지들 마음대로 버렸으면 사놓고 가야지 몰래 도망가면 어찌하느냐고 공인중개사사무실을 들었다 놓을 때 정말 어처구니가 없습니다. 이럴때 계약서를 꺼내어 현시설상태에서 계약한다는 문구가 의미하는 바를 차근차근 설명을 해 줍니다.   2004년 아파트 올수리가 잘 되었다고 다른 집보다 1,000만원을 더 주고 1억 2천만원에 매매한 경우인데 지금이야 일반화되었지만 당시에는  비싸게 설치한   디지털키를 분해해서 가져간 경우가 있었습니다. 디지털키를 분해해서 가져 가면서  일반 보조키라도 설치하고 갈 일이지.... 아파트 현관문에 동그랗게 구멍이 뚫려 있습니다. 이사 오시는 분 방방 뛰면서 난리가 났습니다. 이삿짐 빼고 보니 수리도 엉망이고 도배지도 장농뒤에는 붙이지도 않았는데 "무슨 올수리 한 집이 이래"하고 항의합니다. 더구나 현관문은 부셔놓고 나갔다고 빨리 부동산에서 해결하라고 계속 큰 소리로 난리를 죽입니다. 매수인을 앞에 두고 부산으로 이사를 가셨다는 매도인에게  전화를 하니 120만원 들여서 설치한 전자키를 그럼 가져가지 내버려두고 오냐고 합니다. 왜 돌려주어야 하는지 설명을 하고 결국 몇일 뒤 택배로 돌려 받아서 전달하였는데 참으로 황당사건이었습니다.   토지를 중개하고 계약서를 작성할때 ㎡ 당 가격(평당가격)을 꼭 써 넣어 주고 경계측량과 면적측량을 통하여 지적공부와 실제면적이 다른경우 실제 면적으로 환산한다는 조항이 필요합니다. 공부상에 3,000 ㎡ 로 나와 있는데 실측을 해보니 2900㎡ 인 경우로 확정되는 경우가 있습니다. 이럴때 총금액만 명기한 경우 모자라는 땅 때문에 매수자는 ㎡(평)당 따져보니 비싸게 샀다고 항의를 하게 됩니다. 그러나 ㎡(평) 당 가격으로 환산하여 총금액을 정하였다면  ㎡(평)당 가격으로 가감할 수 있기 때문입니다. 지적공사에 근무하고 있는 친구와 몇 달 전에 술한잔을 하면서 나누는 측량에 얽힌 일화중 특히 임야인 경우 경계측량과 실측을 하다보면 공부상 면적보다  실 토지면적이 몇 천평이 모자라는 경우도 있고 몇 백평이 남기도 하는 경우가 있다고 합니다. 또 도시내 연접필지의 공부상 전체면적은 300평인데 실측을 해보면 270평인 경우 양 옆은 100평위에 건물을 짖고 가운데 남은 땅 위에 집을 지으려고 실측을 하니 70평인 경우도 있었다고 합니다. "아니 그럼 이런 경우 어떻게 처리하나요" 하고 물었더니 빙그레 웃기만 합니다.  어르신들이 옜날에는 부동산 말만 믿고 몇 평을 얼마에 샀다고 말씀을 하십니다. 도시내 토지야 크게 다를 바 없지만 전, 답과 임야등은  공부상 면적과 지주가 알고 있는 면적에 차이가 많을 수 있으니 꼭 공부(지적도,건축물대장등)를 중심으로 확인하고 특약사항에 공부상면적과 실측면적이 다를 경우에 대한 조치사항을 꼭 특약으로 명기 하시기바랍니다.   아는 지인이 상가임대계약을 하였는데 임대료에 대해 임대인과 다투고 있다고 하며 내 말이 맞지 않냐고 합니다. 전화상으로 대강 들어보니 내용이 다소 복잡합니다. 상가임대차 계약서를 들고 방문을 하라고 하였습니다. 부천터미널 '소풍'내 상가를 임차한 경우인데 내용을 살펴보니 두 가지 조항이 상충되어 있습니다. 제3조 (임대료) "을"은 입점 여부와 관계없이 입점지정일부터 임대료 지급의무를 부담하며,임대료는 매월 10일까지 "갑"또는 "갑"이 지정한 자가 정한 장소 방법에 따라 납부한다.고 되어 있습니다. 제7조 (입점지정일 및 입점 지체) 1."갑"은 "을"에게 입점지정일 1개월 전에 입점지정기일을 지정하여 통보한다.고 명시 하여 놓고 있습니다. 그런데 입점에 대해 한번도 연락을 하지 않고 있다가 어느날 갑자기 "갑"으로부터 연락이 오는 것 도 아니고 '소풍'으로부터 전화가 와서 입점을 하지 않아도 임대료를 내야 된다고 이 번 달부터 임대료를 내야 하는데 내가 임대료를 내야 되느냐고 물어봅니다. 임대료를 살펴보니 보증금 일억육천팔백오십사만원(168,540,000)에 월 차임 일백육십팔만육천원(1,686,000)입니다. 사전에 입점 통보도 없었는데 갑자기 임대료를 지불하라고 하니 일반인의 입장에서 보면 어찌 대처해야 하는지 황당함이 생길 것 같습니다. '소풍'의 상가 입점율이 50%정도도 안되기 때문에 임대료를 받겠다는 의도보다는 임대료를 가지고 협박을 하여 빠른 입점을 종용하는 것 같은 느낌이 든다고 설명을 하였습니다. 그리고  계약서상의 문구와 그동안 입점지정일에 대한 통보가 없었다는 지인의 말이 맞다는 가정하에 임대료를 내지 않아도 된다고 하였습니다.   계약과 특약사항을 차근차근 보면서 상식적인 판단을 하면 간단한 상식으로도 해석이 가능한데 월차임 일백육십팔만육천원을 내야 될지 말아야 될지 한는 입장에서 생각을 하다보니 계약서가 눈에 들어오지가 않았난 봅니다. 상가임대차의 경우 '임대차기간이 끝나면 원상회복 한다'는 조항을 임대인이 원하는 경우가 있는데 별 것 아닌 것 처럼 보이는 이 문구가 가지는 위력은 대단합니다. 임차기간이 종료된 경우 임대인이 원하면 인테리어를 전부 철거하여 원래의 상태로 만들어서 되돌려 준다는 말입니다. 부동산이야 설치물이 별로 들어가지 않지만 대형 식당이나 사우나등 몇억에서 몇십억을 투자하고 난 뒤 원상회복을 하여야 하는 경우 철거 비용이 임대보증금을 상회 할 수 도 있습니다.      매매시 근저당설정이 되었는 경우 설정해지시 설정해지 수수료에 부담에 대한 시비가 일 경우도 있습니다. 얼마전 다가구 주택매매의 경우인데 매도인이 매매계약금을 받고 나서 세입자에게 집이 팔렸으니 이사를 나갈 사람은 나가라고 하자 세입자들중 세집이 기회는 이 때다 하고 이사를 나가 버렸습니다. 매도 시점에서는 1층 전세를 사시는 세입자가 미리 나가고자 한다고 하여 그 집이 이사를 나간다면 보증금을 매수인이 내 준다고 하였는데  매도인이 이말을 확대해석하여 세입자를 다 내 보낸경우 입니다. 임대를 두 집만 맞추고 나머지는 한 곳은 비어 있고 매수인의 집은 잔금이 도래하지 않아 새마을 금고에 설정된  융자를 상환하지 못하게 되자 매수인이  20일 후에 적금을 타서 상환키로 한 상황에서 근저당설정 설정해지수수료 5만원을 누가 낼 것인가에 대해 매수인과 매도인이 다툼을 벌이다 매도인이 내기로 결론은 내렸지만 이럴 때 지혜로운 결정을 내리지 못하면 중개업자가 잘 못 하여 누구편을 든다고 야단을 맞거나 서운하다는 말을 들을 수가 있습니다. 매도인이 잔금전에 돈이  필요하다며 계약서에 명기된 중도금외에 별도의 중도금을 더 줄 수 없냐고 상의를 하고  매수인은 어차피 줄 돈이라며  5,000만원을 중도금으로 미리 지불한것을  이야기  하며 서로가 조금씩 이해 하라고 하며 5,000만원에 대한 이자를 따져도 5만원은 될 것이라고 하였습니다.   월세인경우 통상적으로 도배,장판을 새로 해주는 것이 통상관례인데 애매한 경우가 있습니다. 입주한지 5개월만에 갑자기 이사를 나가겠다고 하여 새로 임차인을 맞추는 경우 새로운 임차인은 도배 장판을 해 달라고 하고 임대인은 5개월 전에 새로 해주었으니 깨끗할 것이라고 하며 "만약 지저분하면 그때 보고 결정하겠다고 구두약속을 하고 계약을 하는 경우가 있습니다. 세상에 제일 믿을 수 없는 것이 사람의 마음입니다. 구두약속이나 특약사항에 '도배,장판을 해줄 수 있다'등은 다툼의 소지가 있을 수 있습니다. '해 줄 수 있다'는 말은 도배,장판을 해도 되고 경우에 따라서 안해도 된다고 해석해도 무방하기 때문입니다.    새내기님들께서 시험공부하실 때 민법중 '조건과 기한'에 대한  공부를 하셨을 것입니다. 공부를 시작 할 때 남편께서 "합격을 하면 사업에 쓰라고 자동차를 사준다" 하고 A4용지에 각서를 쓰고 서명,날인을 한 경우 두 가지 점이 충족 되어야만 자동차를 선물로 받을 수 있습니다. 자동차를 받을 수 있는  시점은 공인중개사시험에 합격을 한 때가 아니라 자격증을 취득하고 사업을 시작하는 때라는 기한과 조건이 복합적으로 걸려 있어 이 두가지를 충족시키는 경우 자동차를 받 을 수 있습니다. 공인중개사시험에 합격을 하였다고 자동차를 사 달라고 떼를 써봐야 소용이 없습니다. 이럴때는 적당하게 타협을 보아야 합니다. 배기량에 대한 언급이 없었으므로 소형차라도 사달라고 하는 절충안을 내면 남편이 혹  타협안에 동의하여 중고차라도 사주지 않을까 생각을 해 봅니다.   특약사항의 끝맺음은 항상  '.........한다.'   '.........된다.'등으로 하셔야 합니다.         손가락 아끼고 잉크비 아끼는 심정으로 '.........임.'  '...................할 수 있슴'. 등은 해석하는 입장에 따라 상호간의 분쟁의 소지가 다분히 존재 할 수 있습니다. 특약내용은   항상 구체적 내용을 명기하시고 ....... 끝맺음은'...............한다'.로 마치시기를 기억해 두시기 바랍니다.     다시 한번 말씀드리지만 특약[特約]사항은 양자간의 분쟁의 씨앗을 없애는 것과 동시에 중개업자의 책임을  강화시키거나 완화시키는 매우 중요한 특별한 약속입니다. 다들 좋은 사람같은데 뭐 당사자간에 말로 합의 하고 증인들도 많으니 계약서에 안 써도 되죠 ? 하는 경우 문제가 발생하면 서로 그런 말 안 했다고 합니다. 증인들 하나 둘 들이 닥치기 시작하면 패 싸움 납니다. 호미로 막을 일 가래로 막지말고 특약란이 부족하면 계약서 용지 여백에라도 적거나 별지 작성을  해 두면 잠자리가 편안 합니다.   말로만 합의를 하고 명문화를 꾀하지 않은 경우 당사자사이에 분쟁이 생기면 중개업자의 위치가 태풍의 눈 처럼 폭풍전야의 고요를 곰씹으며 머리를 쥐어짜내야 합니다. 특약사항은 폼이 아니라 중개사고를 미연에 방지하고자하는 과학(?)적 사고입니다.    아래의 특약사항 모음은 인터넷 웹써핑을 해보니 특약 [特約]모음이 곳 곳에 매우 잘 되어있습니다  소 제목을  살펴보시고 필요한 것을 카피하여 계약서 작성시 필요한 곳에 필요한 문구로 유용하게 활용하시기를 바랍니다.   =========================================================================================================================================================================    특약사항 문구 모음    ★ 재개발, 뉴타운 지역내 부동산에서 계약서 작성 이전에 충분히 점검할 사항  ★   - 개발방식을 먼저 점검하고 개발방식에 따른 분양자격과 기준일을 점검하여야한다.   - 편법적 계약이 아닌 정상 계약임을 점검하여야 한다.   - 분양자격, 분양권, 입주권 등의 여부가 법률적으로 합당한지 꼼꼼히 따져야한다.   - 최대한 단서조항은 많을수록 좋으니 계약 이전에 구체적 물건에 맞게 단서조항에 대하여 생각을 많이 하여야 한다.   ※ (계약서 용지가 부족하면 별도 용지를 작성하여서라도 단서조항을 꼼꼼히 작성하여야 차후에 발생할 문제를 막을 수 있다.) ▶ 재개발 초기지역인 경우 단서조항 ① ○○구역 재개발 사업으로 인한 조합원 지분 매입으로단독 분양 대상이며 ○○ 평형 분양자격에 합당할 것. ② 분양자격 등에 문제가 발생하면 구 소유자는 문제해결에 소요되는 비용 일체를 부담하기로 한다.    [소요되는 비용 산정 기준 : 원상회복에 따른 각종세금(기지급금 포함), 기간소요에 따른 법정 이자] 초기 지역 중 국공유지 점유물건의 경우는 변상금에 대한 구 소유자의 변제 의무에 대하여 명시하는 것이 좋다. 변상금이란 국공유지를 점유하고 있는 건축물 소유자에게 그 동안의 사용료를 부과하는 것으로 대부분 사람들이 납부하지 않고 있던 경우가 많다. 재개발이 진행되면 반드시 해당 관청에서 그 금액을 부과하는데 5년분을 소급하여 부과한다. 생각보다 만만치 않은 금액임으로 계약 당시 명확히 하지 않으면 분쟁의 소지가 되곤 한다. ▶ 국공유지 위지상 지상권을 매입할 때 넣어야할 단서 조항 상기 물건은 국공유지 위지상에 점유한 건축물로 점유에 따른 변상금(해당관청에서 부과) 등의 비용은 해당 잔금일을 기준으로 정산하기로 한다. 철거 진행 중의 사업장이라면 명도등과 세입자 문제 등에 대하여 반드시 언급하여야 한다. 새로운 주인이 그런 부담을 안고 가다보면 새로운 비용이 추가로 발생할 소지가 있고 자칫 생각지도 못한 분쟁에 골치가 아플 수 있는 것이다. ▶ 철거 진행 중인 지역에 세입자 보증금 반환이전의 단서조항 상기 물건은 현재 철거중인 ○○재개발 구역의 철거이전 건축물로 이주비 지급 절차와 세입자의 보증금 반환 등에 의해 발생할 비용과 기타 제반사항은 구 소유자가 책임지고 처리하기로 한다. 이와 함께 집을 매입한 후 세입자를 관리하는 것에도 각별한 주의가 필요하다. 대부분의 철거지역은 이주비 지급과 동시에 건축물을 명도(공가 상태)할 것을 요구한다. 이주비가 지급된 후인데 건축물에 사람이 남아 공사에 방해가 되는것을 방지하기 위함이다. 이에 세입자 문제를 가옥주인 본인이 직접 해결하여야지만 이주비 지급을 받을 수 있다. 초기 지역에 투자하는 경우라면 그런 부분을 미리 예측하여 세입자가 들어올 때 사전에 예방하는 것이 좋다. ▶ 재개발 지역 물건구입 후 새로운 세입자와 전월세계약을 체결할 때 단서조항 ① 현재 전(월)세 계약을 체결하는 본 건축물은 ○○ 재개발 구역내에 위치하였음. ② ○○ 재개발 사업으로 인하여 건축물을 철거하여야 하는 상황에는 세입자는 임대인인 건축물 소유자의 의사에 협조하여야 한다. ③ 조합에서 합법적으로 지급하는 주거이전비 등의 금전 이외에 철거로 인한 세입자의 이사비용 등 추가 비용의 발생에 대하여 세입자는 임대인에게 요구하여서는 안 되며, 조합, 시공사 등에게 요구하여 임대인인 가옥주가 이주비를 수령하는데 방해하여서도 안 된다. 하지만 위 단서조항의 경우 주택임대차 보호법에 의하여 무조건 2년의 보호를 받는 다는 점을 감안하여 사업 진행이 1-2년 사이에 바로 진행될 것으로 추측되면 어느 정도 손실을 감안하더라도 세입자를 들이지 않는 것이 좋다. 재개발의 진행과는 무관하게 그리고 위 단서조항보다 강력한 주택임대차보호법의 보호를 받아 2년의 거주를 주장할 수 있으며 그로인해 이주비 지급이 지연되고 재개발 사업이 지연될 수 있기 때문이다. 단서조항 이전에 법률적으로 꼼꼼하게 점검하는 것이 우선이다. 위 사항들을 참고하여 이글을 읽는 모든 이들이 투자에 성공하길 바란다. 1.융자금, 전, 월세 보증금 및 등기부상의 모든 권리 관계 등은 매도인이 책임지고 처리한다 2. 등기 이전시 등기명의인은 매수인이 지정하고 매도인은 인감 발행에 협조한다. 3.부동산 인도날짜는 상호협의 하에 변경할 수 있다. 4. 수도꼭지 ,싱크대,가스렌지 등 부착물은 원상태로 보존한다. 5. 은행대출사유 발생시 매도인은 적극 협조하기로 하고 이사하기 10일전에 주민등록을 이전해 간다 6. 첨부 : 등기부등본 1부, 확인설명서 1부, 공제증서 1부, (문제 발생시 본 적도 보여준 바도 없다고 하는 사람 분명히 있다.)     ▶매도인은 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다. ▶잔금 중 일천만원은 전세금으로 대체한다. ▶제세공과금은 매도자가 잔금지급일을 기준으로 정산하며,잔금지급과 동시에 소유권이전에 필요한 서류를 넘겨준다. ▶매도인은 중도금 지급전 근저당 설정(토지0번,건물0번)된 금액을 해지한다. ▶잔금시 기 전세보증금과 은행융자금을 정산하고 차액을 지급한다. ▶매도인은 잔금시 매수인이 지정하는 사람에게 등기해 준다. 00시 00사업에 지장이 없도록 즉시 00한다. 000은 매도자(매수자)가 부담한다. 본 계약은 000의 위임대리인000와의 계약이며 000때 위임관련서류(위임장,인감증명서)를 제출한다. 계약금 이천만원은 0월0일 은행송금 할 것임(구좌번호xxx-xxxxx-xxx) 매수인은 현 전세계약을 승계한다. 잔금(지급)일전이라도 매수인이 잔금을 지급할시 매도인은 이사한다. 매매대금에는 정원수와 정원석이 포함된 상태의 계약이다.   계약일과 잔금지급일사이에 권리변동이 있으면 계약을 해지한다는 조항을 적어두는 것이 분쟁을 방지하는 길이다. 흔히 계약일과 잔금지급일 사이에 집주인이 근저당권등을 설정하고 은행에서 대출을 받는 경우가 있다. 이런 경우에는 보증금확보가 어렵기 때문에 계약을 해지하는 조항을 계약서에 기재하는 것이 좋다   1. 집주인이 고의로 계약후에 은행에서 대출받는 경우 흔히 발생하는 일은 아니지만 예상외로 상당수의 임차인들이 당하는 일중에 계약을 할 때에는 분명히 그 집에 아무런 근저당권등의 권리관계가 설정되지 않았는데 막상 잔금을 치루고 이사를 한 뒤 그 집의 등기부등본을 발부받아 보았더니 계약후 잔금치르기 까지 사이에 집주인이 은행에서 대출을 받고 근저당권을 설정하는 경우를 볼 수가 있다 이런 경우에는 세입자가 미처 전입신고 또는 확정일자를 받기 전이기 때문에 근저당권을 설정한 은행보다 후순위가 되어 나중에 그 집이 경매가 되었을 경우에 은행보다 후순위가 되어 임대차보증금을 반환받기 어려운 때가 많이 있다 2. 집 주인도 모르는 사이에 다른 채권자들이 그 집을 가압류하는 경우 또 집주인이 고의로 한 것은 아니지만 집주인도 모르는 사이에 집주인의 채권자에 의하여 집에 대하여 가압류등기가 행하여지는 경우도 있다 .이 경우도 가압류채권자의 권리행사에 따라 세입자가 보증금을 반환받는데 큰 장애가 될 수 있다 3. 계약서에 계약해지할 수 있는 조항을 두어라. 이러한 예기치 않는 손해를 방지하기 위하여는 이사를 가는 날까지 등기부등본을 발부받아 확인을 한 뒤 아무런 권리변동이 없을 때 이사하는 날 바로 계약서의 확정일자인을 받는 것이 가장 좋은 방법이고, 더 나아가 임대차계약서를 작성할 때에 특약사항으로 "만약 계약일 후 입주일까지 사이에 임대인이 고의로 은행등에서 대출을 받고 근저당권등을 설정하는 경우에는 본 임대차계약을 해지하고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 손해배상한다." 라는 문구를 넣어 두는 것이 안전하다   ★ 매매 계약 특약사항 정리 ★ # 현 시설 상태에서의 매매계약이며,대지는 권리면적(공부상)기준이다. # 매매대금 중 00백만원은 임대보증금과 대체하며 동 임대차계약은 매수인이 승계하기로 함. # 각종 조세 공과금은 잔금일을 기준으로 정산하기로 함 # 중도금은 해당지급일에 매도인의 은행예금구좌에 입금시켜주기로 함.(00은행 00지점,00예금,000-00-000000 예금주:정매도) # 잔금일은 상호 합의하에 앞당길 수 있다. # 현재  매매대상 부동산에 임대차하여 거주하고 있는 월세보증금 00백만원,월차임00만원은 매도인이 책임지고 잔금 일에 정산하여야 하며,기한이 남은  임대차계약을 당초 기한 또는 상호합의하에 정한 기한까지  계약서를 잔금일에 재작성 하기로 한다. # 상기 부동산은 재개발구역으로서 일부 환지가 확정되어 권리면적이 증가된 지분에 대해 징수되는 추가비용은 매수인이 부담하기로 함. # 매도인은 잔금 시 매수인이 지정하는 사람에게 소유권이전등기를 해주기로 함. # 매매금액은 부가가치세(건물가격의 10%)를 포함한 가격으로 부가가치세 환급을 위하여 매수자는 계약체결일로부터 20일 이내 사업자등록증을 발급받아야 하며,이를 태만히 하여 부가가치세 환급을 못 받을 경우 모든 책임을 매수인이 부담하기로 함. #  등기부 등본 등 공부상의 면적을 기준으로 한 매매이며 향후 실측 면적과 공부상의 면적에 차이가 발생하더라도 매수인 및 매도인은 일체 이의를 제기하지 않기로 함. #  부동산 소재지역은 토지거래허가 구역인바 만일 토지거래허가가 나지 않을 경우 본 매매계약은 무효로 하며,매도인은 지체없이 계약금을 매수인에게 반환하기로 함 # 계약금중 일금00백만원은 계약시에 지급하고 계약금중 나머지 00백만원은 0월0일까지 매도인의 은행구좌(00은행,00지점,00예금000-00-000000예금주:정 매도)에 입금시켜 주기로 한다. # 매매대금에는  부동산 위에 존재하는 정원석 정원수 일체를 포함하기로 한다. # 건물은 무허가 건물로서(건물번호 00000-00000)해당 관청 무허가 건물대장에 등재되어 있음을 확인하고 계약한다. # 기타 여기에 정하지 않은 사항은 민법 및 일반부동산 관례에 따르며 본 계약이 차질없이 이루어질수 있도록 상호 최대한 협조해주기로 한다.   ★ 전세 / 월세 특약사항 모음  ★ # 현 시설 상태에서의 임대차계약이며 고의로 파손시 임차인이 즉시 원상 복구한다. # 추후 임차인이 보증금 일천만원을 인상하는 경우 임대인은 전세로 전환해주기로 한다. # 계약금 중 일금일백만원은 계약 즉시 지급하고 나머지 일금칠백만원은 0000년 0월0일까지 임대인의 구좌(00은행00예금 계좌번호000-00-000000 예금주 임소유)에 입금키로 한다. # 본 계약은 임대인의 대리인 000와의 계약이며 잔금 지급시까지 위임 관련서류(위임장,인감증명)를 제출키로 함. # 부동산 상에 근저당권 설정(채무자:000,채권최고액 금00백만원,00은행00지점)이 되어있음을 확인하고 계약한다. # 잔금일을 상호 합의하에 앞당길 수 있다. # 월차임은  매월 입주 해당 일에 임대인 구좌(00은행 00예금 계좌번호 000-00-000000)에 입금키로 한다. # 임대차 계약 만료일에 타 임차인으로의 임대차 여부에 관계없이 임대 보증금을 즉시 반환해 주기로 한다. # 부동산에 설정된 근저당권(00은행,채권최고액 일금00백만원)은 잔금지급 시까지 말소해 주기로 한다. # 기타 여기에 정하지 않은 사항은 주택임대차보호법 및 일반부동산 관례에 따르기로 한다.   @ 현 시설(주방기구,전기기구 및 부대시설 일체 포함)상태에서 계약한다. @ 임대인은 잔금지급일 전까지 샤시와 빨래 건조대를 하여 주기로 한다. @ 임대인은 은행융자 4000만 원 하기로 하며 임차인은 은행융자시 협조하기로 한다. @ 특별수선충당금은 임차인이 대납하고 추후 임대인과 정산키로 한다. @ 임대인의 사정에 의한 부동산 전화위임계약으로 임대인과 임차인 전화 통화 확인한 계약으로 잔금시 임대인은 계약서에 날인하기로 한다.    (통화내역 녹취: 녹취시간 2006년 9월 22일 오후 12시 38분) @ 본 계약서는 임대인의 동의 없이 타 용도로 사용할 수 없다. @ 추후, 임차인이 보증금 1천만 원을 인상하는 경우 임대인은 전세로 전환한다. @ 시설된 물건은 갑과 을이 상의하여 처리하며 을이 임의로 처분하거나 변경할 수 없다. @ 계약기간 만료전이라도 갑은 점포를 제 3자에게 매매 할수 있으며 매매시 을은 아무런 이의없이 부동산 인도에 적극적으로 협조한다. @ 본 계약은000의 위임대리인 000와의 계약이며 00때 위임관련서류(위임장,인감증명)를 제출한다. @ 본 계약은 매도인의 대리인 000와의 계약임. @ 임대인은 임차인이 잔금지급일 전이라도 잔금을 지급할시 집을 비워주도록 한다. @ 공부상 00은행 0000원 설정상태의 계약임 @ 임대인은 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지한다. @ 임대인은 계약기간 중 근저당 설정시 임차인에게 통고한다. @ 타 사항은 상가건물 임대차 보호법에 따른다. @  본 임대차 계약은 주택임대차보호법 및 부동산관례에 따른다.

출처 : 멋장이(강종국)의 아름다운 집

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