실전경험 몇자 올리오니 그저 재미나게 읽어보시고 혹여 나중에 쓸일이 있거들랑 참조하시길 바랍니다요...^.^
아파트 명도시 연체관리비 협상요령
1. 잔금납부후 내용증명을 발송합니다
잔금납부 후 아파트 관리사무소로 내용증명을 발송합니다 그 내용은 간단하지요 내용증명을 보내는 이유는 바로 문서의 힘, 제복의 힘 혹은 권위의 힘을 이용하기 위함임을 성남지원 회원님께서는 알고 계셔야 합니다
① 일상에서 사용되는 유형으로는 표준약관 제도 표준 계약서 혹은 라틴어로 일반인이 읽지 못하게 쓴 의사의 처방전 그리고 호텔의 체크 인 체크 아웃 혹은 관공서 건물의 금연표시 등 입니다 이런 모든 것이 문서의 힘 이요 제복의 힘이고 권위의 힘의 일종입니다
가급적 이 내용증명을 받아보는 이가 서류자체에서 풍기는 냄새가 전문성이 있다고 느끼게 만들어 상대와의 나중에 만날 때 기선제압으로 사용할 의도였습니다
2 공을 상대방에게 넘겨주세요
내용증명 하단부에는 일체의 연체관리비를 납부할수 없다는 표현을 적고 이의가 있으면 송달받은 날로부터 일주일 이내 내용증명으로 답변하기를 바라면 만약 답변이 없을 때는 발신자의 주장을 인용하는 것으로 간주하겠다고 작성합니다...한번 으름장을 놓는것이지요....먹혀 들려나 모르겠네..^.^
결국 이 의도는 관리사무소의 입장과 의중을 읽기위한 목적입니다 관리비흥정 전 관리사무소장의 입장을 먼저 이해하여야 관리비 흥정을 준비할 수가 있는 것이고요 일단 이 서신을 받게되면 답변을 안 보내기는 곤란한 상황일것이라는 계산도 가능하지 않겠습니까
전국구의 계산대로 관리사무소장의 답변서가 내용증명으로 도착했네요 그리고 문장 하단부에 문의 사항이 있으면 000-0000으로 전화를 달라고 합니다.....뿌헐헐....
흐흐흠....이 문장을 곰곰이 생각해 본 결과 소장아찌는 협상을 하자는 여운을 남긴 것으로 최종 결론 지었죠
하지만 그렇게 쉽게 다가설 이유도 없었고 쉽게 양보할 의사도 없었기에 더구나 아직 아파트 점유자의 명도기간이 조금은 남아있기 때문입니다 최종합의의 시간은 현 세입자가 명도되는 날로 잡았고요...시간만 어서가라...얼마 안있으면 재미있는 관리비 흥정의 날이 오겠지요..부푼 가슴을 끌어안고 오늘 푹 잡니다...그려....
한참이 지난 후 2차 내용증명을 발송합니다 답변서의 내용은 낙찰자가 수긍하기 어려우며 공용부분도 일체 납부할수 없다는 의사를 표현합니다 사실 공용부분은 낙찰자가 부담하여야 한다는 것이 판례의 일관된 입장입니다..이것은 우리 성남지원 회원님들은 누구나가 알고 계신 사실이겠지요......아니면 이참에 꼭 아셔야 합니다요
하지만 이를 언급하지 않은 이유는 관리비 흥정때 이 사실을 몰랐다는 것을 인정하면서 관리사무소장의 체면을 살려주기 위함이지요... 그리고 그때 가서 내가 왜 타인이 사용한 것을 내야하는지 대법원 판례가 잘못되었다고 생트집을 잡을 계산입니다 이런 공용부분과 전유부분의 부담에 관한 내용은 이미 관리사무소장도 알고 있을 것이고 그도 알면서 내색하지 않고 내 쪽도 알면서 내색하지 않는 것입니다..서로 내숭까고 있는거지요...ㅋㅋㅋ
② 이 부분은 요구의 법칙이 적용됩니다 즉 크게 요구하고 전략적으로 양보합니다 기본원리는 실리는 내가 취하고 명분은 상대에게 넘겨 주는 것이며 따라서 공용부분도 낼 수 없다는 부분을 필요이상으로 크게 요구한것이고 당연히 납부하여야 할 공용부분을 양보하면서 상대에게 체면을 살려주고 전유부분을 깍는 순서가 됩니다....원리를 알아야 공부를 잘할수 있다고요오오오오오오오오오.............
그리고 마지막 문장에 상대를 압박할 문장을 삽입합니다 그것도 굵은 고딕체로
“ 곧 귀 아파트의 주민이 될 신분이니 불미스러운 일이 발생치 않기를 바란다...흐흐흐 반말로 툭 까놓고.... ” 즉 불미스러운 일이 발생될 수도 있음을 경고하는 대목이며 관리소장이 허걱 이거 보통 낙찰자가 아니네 할정도로 혹시 그럴수도 있겠다는 두려움을 가지게 만드는 것입니다
드뎌 아기다리 고기다리 던 명도당일 관리사무소를 쭈삣거리며 꾸물대는 것이 아니고 당당하게 활짝 열어제친다......이윽고 큰소리로 외칩니다다...“ 마아아아니임...줄이면 마님입니다......
아가씨와 남자 두명이 있다...어험 관리소장님 계시나요....전국구 썬빵을 먼저 날린다...
A) 관리소장 어떻게 오셨습니까?
Q) 전국구 00동 0000호 연체 관리비건 때문에 서신을 보낸 집 주인입니다
A) 관리소장 앉으시죠
Q) 전국구 지난번에 제 입장을 충분히 전해 드린 것으로 압니다
A) 관리소장 내용은 보았습니다만 그렇게는 안되겠습니다
Q) 전국구 그렇게는 안되겠다는 말은 무슨 뜻 입니까?
A) 관리소장 연체관리비를 전부 납부하셔야 나가는 사람이나 들어오는 사람이나 아파트 출입구를 오고 갈수 있습니다 저희는 입구에서 차단할 것입니다
Q) 전국구 지금 공용 전유부분 모두 납부하라 이 얘기인가요?
A) 관리소장 맞습니다 맞고요...노똘과 인척지간인가 원...
Q) 전국구 대법원 판례에 대해 알고 있습니까?..상대방의 법률적지식을 슬쩍 테스트해본다...
A) 관리소장 알고 있습니다
Q) 전국구 알고 계신분이 그렇게 말씀하십니까?...허걱 이 어려운걸 알고 있었다니 역시 보통 소장님은 아닙니다요....
A) 관리소장 하지만 아파트 관리규약에 따르면 모두 내게 되어 있으며 아직 한번도 누구도 납부하지 않은적이 없습니다
Q) 전국구 대법원 판례가 우선합니까? 아파트 관리규약이 우선합니까?
A) 관리소장 그것은 사안에 따라 다를 수 있습니다 그리고 중요한것은 아직 한번도 그 누구도 납부하지 않은적이 없다는 것입니다
Q) 전국구 이제 처음으로 그 예외를 인정할 순간이 왔군요 그리고 한가지 물어봅시다 내용증명을 받아보고 내가 순순히 납부할 사람으로 생각되던가요?
A) 관리소장 그렇지 않을수도 있다는 짐작은 했습니다
Q) 전국구 역시 이해가 빠르시군요 이제 저도 이 아파트의 주민입니다 부임하신지 얼마되셨지요?
A) 관리소장 4년 되어 갑니다
Q) 전국구 일하기 편안하십니까?
A) 관리소장 사안과 무관한 질문은 삼가 주십시오 불쾌하게 들립니다
Q) 전국구 일하기 편하냐는 질문이 더 불쾌하겟습니까 ? 안내도 되는 돈을 내라고 협박하는 얘기를 듣는 사람이 더 불쾌하겟습니까? 그리고 하나만 물어 봅시다
A) 관리소장 뭡니까?
Q) 전국구 만일 만일에 야반도주 하거나 1원도 없는 사람이 발생하였을때는 그 미수금을 어떻게 하남유...
여기에서 전국구가 “만일” 또는 “만약” 이라고 말하였습니다
(③ 만약 .... 만약 만일은 상대의 기분을 상하게 하지않으면서 돌파구를 찾는 방법이며 항상 이 부분을 빠뜨리지 않고 써먹고 있답니다)
A) 관리소장 그런 경우는 단 한번도 없었습니다
Q) 전국구 당연히 그렇겠지요 이렇게 철저하게 일하시는 소장님이 계신데 ...그래서 만일 이라고 얘기 하지 않았습니까?
A) 관리소장 특별회계 손실처리 됩니다 단 부녀회와 관리단의 의결과정을 거쳐야 합니다
Q) 전국구 특별회계 손실처리의 상정기준은 소장님의 단독 권한인가요?
A) 관리소장 전적인것은 아니고 일정부분의 권한은 가지고 있습니다
Q) 전국구 그렇군요 소장님과 제가 어느정도 합리적인 선에서 합의가 이루어지면 큰 무리는 없겠군요
A) 관리소장 그렇게 해석하셔도 됩니다
Q) 전국구 현재까지 연체관리비가 얼마입니까?
A) 관리소장 153만원입니다
Q) 전국구 기준일은 언제입니까?
A) 관리소장 관리비는 지난달 기준으로 나오니 즉 지난달의 합계입니다
Q) 전국구 이번달 까지 합치면?
( 이 부분은 장래 발생할 부분까지 흥정의 대상으로 산입하는 것입니다 여지 것 청구된 금액으로만 협상을 하면 이번달것 즉 아직 미청구부분은 낙찰자가 다 낼수밖에 없는 상황이므로 이 금액까지 포함시켜 협상의 판돈을 올립니다 판돈이 올라가면 내려가는 폭이 크지겠지요)
A) 관리소장 180만원 쯤 됩니다
Q) 전국구 말로하지 말고 내역서를 일단 뽑아주세요 물론 공용부분과 전유부분을 분리해서요
A) 관리소장 공용부분 90만 전유부분 90만입니다
Q) 전국구 공용부분 90만원은 너무 많습니다 저는 90만원 이상 드릴수 없습니다요
A) 관리소장 무슨 말씀입니까? 전유부분 공용부분 합해서 180만원 이라니까요
Q) 전국구 제 말뜻을 잘 못알아 들으시는가 본데 저는 공용부분도 90만원은 드릴수 없다고 말씀 드리는 것입니다 소장님 재량으로 50만원으로 해결합시다 (첫 제안)
( 50만원은 이쪽에서 제시한 첫 제안입니다 당연히 상대가 받아 드리지 않을 것이라는 것도 짐작하고 있지요..처음에 크게 요구하지 않으면 나중에 협상막판에 양보해줄 여지가 없어집니다 그러면 교착상태에 빠져 줄려면 주고 말려면 마라는 식으로 흐를수도 있거들랑요 )
A) 관리소장 그렇게는 안됩니다
Q) 전국구 안된다는 얘기는 이제 그만 하시고 될수있는 얘기를 해 봅시다 내가 어떻게 더 하면 됩니까?
A) 관리소장 그럼 160만원까지 해 드리겠습니다
(의미있는 부분이다 금액의 크고 작음이 중요한게 아니라 상대가 고수하던 금액의 선이 처음 흔들린 것이다 이제부터 시작이다)
Q) 전국구 50만원 생각한 사람한테 160만원 이라니요? 내가 잘못 들었나요?
A) 관리소장 비록 20만원 DC 해 드렸지만 선생님이 처음으로 감액받으시는 겁니다
Q) 전국구 우리 분명하게 얘기하죠 공용부분만 부담하는것이 판례의 입장인데 전유부분까지 나 보고 내라는 것은 내가 소송을 하라는 얘기로 밖에 안들립니다 관리비 50만원 때문에 저보고 소송을 하라는 얘기 맞습니까?
돈을 떠나서 곧 입주민이 되는 나에게 관리소장을 상대로 소송을 제기하라는 얘기가 맞습니까?
A) 관리소장 흥분하지 마십시오
Q) 전국구 소장님 같으면 흥분하시 않겠습니까? 50만원만 부담해도 될텐데 160만원을 부담하라는데...어느 정도껏 이라야 수긍을 하지..짜아식이 이거 왜이래 알만한 사람이...
A) 관리소장 무슨 뜻인지 이해하겟습니다 그럼 130만원 즉 공용부분90만원 전유부분 40만원 부담하는 것으로 마무리 하지요
Q) 전국구 좋습니다 그렇게 얘기하시니 저도 기분이 좀 나아지는 군요 공용부분 90만원 제가 전부 납부하겠습니다 이것으로 마무리 합시다
( 이 부분에서 처음에 당연히 납부하여야 할 공용부분의 전부를 납부하겠다는 양보를 합니다 리드믹컬하게 양보가 움직이기 위해 상대가 180에서 160 그리고 130으로 양보가 되었으니 이쪽도 양보를 제시할 타이밍입니다 즉 서로 교환이 이루어져야 합니다)
A) 관리소장 그렇게는 안됩니다
Q) 전국구 왜 또 잘 나가다가 이러십니까? 이렇게 나오시면 공용부분도 안내고 난 내 아파트로 들어갈겁니다 받아낼 자신있어요?
다시 한번 물어봅시다 내가 그렇게 호락호락 연체관리비를 낼 사람으로 생각했습니까?
( 상대의 인식을 조절하기위해 내용증명을 보낸것이고 그 기억을 협상도중 잊어버렸을수도 있어 이 타이밍에 다시 기억시켜 주는 것이다)
A) 관리소장 내용증명 보내올때부터 그렇치 않을것이라는 것은 짐작했습니다만 130만원은 제 권한으로 드릴수 있는 한계선입니다
Q) 전국구 좋습니다 그럼 내가 공용부분 90만원을 지금 당장 이 자리에서 드릴테니 총 금액을 100만원으로 해 주시오
(조건부 제시입니다 조건은 100만원으로 DC해 달라는 것이고 제시는 지금 당장입니다 일방적인 양보를 피해가는 방법이 조건부 동의이며 아래의 문장에서도 상대도 조건부로 응사합니다)
A) 관리소장 그건 어렵고 그럼 지금 당장 납부한다는 조건하에 120만원으로 해 드리지요
Q) 전국구 제가 지급할 한도는 100만원인데 소장님은 120만원이라....
105만원으로 합시다 더 이상 다른 얘기 하지 마시오
(사실 이 타이밍에 상대가 110만원이라고 말문을 트기를 기다렸으나 그러하지 않아 먼저 제시한 겁니다 하지만 상대가 100만과 120만 중간선을 제시하게 하기위해 110만보다 적은 105만을 제시 합니다 )
A) 관리소장 그럼 110만원으로 더 이상 얘기하지 말고 마무리 합시다
Q) 전국구 105만원으로 안되겠습니까?
(일단 최종목적은 실현했다 하지만 처음에 언급했듯이 상대가 이겼다는 명분을 (주기위해 상대가 거절할수 있는 기회를 제공합니다)
A) 관리소장 안됩니다
Q) 전국구 정말 105만원으로 안되겠습니까 ?
( 이쯤 되면 누구나 관리소장이 단호하게 이긴 것이라 생각이 들겠지요 ?
A) 관리소장 절대 안됩니다
( 그렇게 상대가 이겼다고 느끼게 해 주어야 합니다 그리고 마지막
Q) 전국구 좋습니다 그렇게 합시다 굳히기 !)
항상 마지막 마감은 상대가 거절할수 있는 기회를 제공해 주고 그 거절을 통해 자기입장을 강화하게 만들며 상대입장을 굳히게 만드는 주 이유는 합의자체가 목적인것보다 그 합의의 이행이 중요하기에 상대가 번복할수 없는 상황을 연출해 주면서 자기확신을 가지게 됩니다 자기확신이 들게되면
합의의 번복은 발생되지 않을수 있습니다
추신) 전국구는 지금껏 아파트 낙찰받고 명도시 대부분 연체관리비는 공용부분만 주었답니다...그 이상 주어본적이 별로 없답니다...물론 임차인 이사비용에서 까고요....참 이사비용은 백만원 준게 최고로 많이 준 금액입니다(평촌 한가람 세경아파트 20평 1층 명도시...으으으으..너무 많이 주었다고 지금도 뼈저리게 후회하고 있습니다)....다만, 때와 상황에 따라서 상기의 사례처럼 더 주어야 할때(또는 관리사무소장이 똘아이라..표현 지송...^.^...공용/전용부분 가리지 않고 관리비 안내면 이사 못 들어온다고 입에 거품물때..나원 참 더러워서) 는 이렇게 조정을 한답니다...즉, 연체관리비가 얼마 안되면 조금 더 주고 연체관리비가 기백만원에 이르면 절대로 공용부분을 초과하는 금액을 주지 않았습니다....오히려 깍으면 깎았지 말입니다...성남지원 회원여러분 재미있게 읽으셨남요....참고하시길
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