매매는 당사자 일방(매도인)이 자신이 갖고 있는 재산권을 상대방(매수인)에게 이전하고 상대방은 이에 대하여 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말합니다.
매매는 재산권의 이전에 대하여 대금을 지급할 것을 목적으로 하는 계약이므로 당사자간에 이에 대한 의사표시의 합치만 있으면 유효하게 성립되며 합치된 의사표시는 구두에 의하든 서면에 의하든 기타 계약당사자간에 약속한 어떠한 방법에 의하든 유효합니다.
다만, 차후에 발생할지도 모르는 분쟁을 예방하고 그 내용은 확실히 하기 위하여 계약서를 작성하는 것입니다.
매매대금은 계약금·중도금·잔금의 형태로 나누어 수수하는 것이 일반적이며 계약금 수수 후 잔금지급시기까지가 상당하여 그 사이에 계약해제 및 손해배상 문제가 대두되곤 합니다. 계약금만 수수한 후 계약해제 사유가 발생한 경우 계약금은 계약체결의 증거로서의 증약금, 위약벌 또는 손해배상 예정으로서의 위약금, 계약의 해제권을 보류하는 해약금으로서의 성격을 갖는 바, 민법은 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 해제권을 보유하기 위하여 수수된 해약금으로 추정(민법 565조)합니다.
따라서 당사자일방이 계약의 이행에 착수할 때까지 계약금을 포기(매수인)하거나 그 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있으며 이러한 해약금에 의한 계약의 해제는 당사자 일방의 이행이 있기 전 해약금 계약이라는 특약에 의한 것으로 채무불이행에 의한 계약의 해제가 아니므로 원상회복의무와 손해배상청구권은 발생치 아니합니다.
대부분의 다툼은 매수인이 계약금을 포기하지도 않고(그 반환을 요구하며) 매도인이 그 배액을 상환하지도 않으면서(받은 계약금만 반환하며) 계약을 해제코자 하는 경우에 발생하는데,
계약금이 교부된 상태에서 상대방이 계약을 이행하지 않은 경우에-즉 매수인은 계약금을 포기하지도 않고(=반환을 요구하며) 중도금 및 잔금지불채무를 이행하지도 않으며 계약해제를 요구하고 매도인은 계약금의 배액을 상환하지도 않고(=받은 계약금만 반환하며) 매수인이 중도금 및 잔금을 지급하겠다는데도 계약해제만 요구하는 경우-일방은 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하고 수수된 계약금반환 등의 원상회복과 손해배상을 청구할 수 있습니다.
즉, 이때는 계약금이나 계약금의 배액이 당연히 상대방에게 귀속되는 것이 아니라 계약위반자는 계약내용대로의 이행을 청구당하거나 계약해제 및 이로 인해 실제로 발생된 손해배상 및 계약금반환 등의 원상회복을 청구당하게 되는 것입니다.
따라서 계약체결시 사정변경 및 위약에 따른 계약해제와 이에 의한 손해배상액을 약정하여 그 분쟁을 미연에 방지하여야 할 것입니다
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