[스크랩] 부동산 관련 서류 보는 방법

 

 

부동산 관련 서류 보는 방법

 

부동산거래나 내용을 파악하기 위해서는 관련 서류 확인이 필수다. 그러나 아직도 많은 사람들이 서류를 왜 발급을 받아야 하는지 왜 필요한지 알지 못하는 경우가 많다.

서류 확인은 기본이고 더 중요한것은 현장에 대한 철저한 분석이라는 점을 명심해야 한다.

부동산에 관한 분석을 위해 발급 받아 해당 부동산에 대한 물리적인 사항을 확인하기 위해 필요한 서류로는 토지의 경우에는 토지대장과 지적도, 임야의 경우에는 임야대장과 임야도가 있으며, 건축물의 경우에는 건축물관리대장이 있다. 또 토지의 이용규제나 공법상의 거래규제사항을 확인하기 위해서는 토지이용계획확인서를 통해 확인해야 한다. 이번 주에는 이들 각종 서류를 보는 방법과 확인할 때의 주의사항에 대해서 알아보겠다.

토지대장.지적도의 구성내역

우리 나라에서는 토지관리와 취득세 등 세금을 쉽게 걷기 위해, 거의 모든 토지에 대해서 면적과 토지등급, 지목, 경계선 등이 표시된 토지대장과 지적도를 작성해 관리하고 있다. 또한, 임야의 경우에는 이와 유사한 임야대장과 임야도를 작성해 관리하고 있다.

토지대장과 임야대장은 토지에 대한 기초사항들이 수록된 것으로, 해당토지의 소재지와 면적, 지목, 토지등급, 소유자에 대한 사항들이 수록되어 있다. 지적도와 임야도에는 해당 토지의 행정구역과 지번, 경계선, 지목 등이 수록되어 있어 토지의 형상이나 위치, 접면도로 폭등을 파악할 수 있다.

토지대장에 수록된 면적과 지목, 토지등급은 취득세나 등록세 등 각종 지방세를 산정할 때 기초가 되는 사항이다. 또한, 현행 건축법에서는 주택이나 각종 건축물을 건축하려면 반드시 해당 토지의 지목이 "대지"이어야 하며, 기타 각종 행정절차에서 토지의 종류를 구분하는 기준으로 토지대장상의 지목을 원용하고 있다.

지적도와 임야도는 해당 토지의 경계선을 표시하기 위해 지적공사라는 공공단체에서 측량한 일종의 측량도면이다. 따라서 내 땅과 옆집의 땅 사이의 불분명한 경계선을 알아보려면 반드시 지적도나 임야도를 기준으로 해야 한다. 또한, 해당 토지 상에 건축허가를 받으려면 반드시 지적도를 기준으로 건축설계도를 작성해야 한다.

토지대장이나 지적도 등은 해당 토지가 소재한 지역의 구청이나 군청 혹은 시청에서 관리하며, 일반인들이 직접 열람하거나 등본을 발급 받을 수 있다.

토지대장.지적도 보는 방법과 거래시 주의사항

토지대장과 지적도는 토지의 기초적인 사항, 즉, 물리적인 사항을 국가에서 확인해주는 공적인 장부로서, 토지에 대한 면적이나 경계선 등 각종 분쟁이 발생할 경우에는 일단 토지대장과 지적도에 수록된 내용을 기초로 판단하게 된다. 따라서, 모든 토지 거래시에는 반드시 해당토지에 대한 토지대장과 지적도, 혹은 임야대장과 임야도를 확인해야 한다.

만약, 토지대장에 수록된 면적이나 지목 등의 내용과 해당 토지의 등기부등본에 기재된 내용이 각각 다를 경우에는 토지대장에 수록된 내용이 맞는 것으로 추정된다. 다만, 소유자나 기타 권리관계에 대한 사항들은 등기부등본에 기재된 내용을 기준으로 한다.

지적도에는 해당토지와 주변토지의 형상과 지목 등이 상세하게 수록되어 있어, 토지의 형상이나 접면도로 상태 등을 개괄적으로 파악할 수 있다. 간혹 토지거래 시 매도인이 지적도가 아닌 청사진으로 작성한 측량도면을 제시할 경우가 있다. 이들 측량도면은 측량사무소에서 작성된 부정확한 것이 많으므로, 반드시 지적도를 다시 한번 확인해야 한다.

지적도상의 경계는 0.5밀리미터의 미세한 선으로 세밀하게 그려져 있어 복사과정에서 일부 현황과 틀리게 복사될 수 있다. 또한, 지적도등본을 정교하게 변조해서 다시 복사한 경우 육안으로 확인할 수 있는 방법이 없다. 따라서 지적도는 반드시 본인이 직접 열람하는 것이 좋으며, 불가피할 경우에는 반드시 해당관청에서 발급한 지적도 등본 원본을 가지고 확인해야 한다.

건축물관리대장 보는 방법과 거래시 주의사항

각 구.시.읍.면 사무소에서는 과거부터 재산세 징수를 위해, 거의 모든 건물에 대해서 총층수와 면적, 소유자나 관리자 등 건축물의 현황이 표시된 건축물관리대장 또는 가옥대장 등을 작성해 관리해왔다. 또한, 지난 92년도부터는 국가차원의 효율적인 건축물관리를 위해 이들 이외에 건축설계도면 까지 포함한 건축물대장을 작성하여 관리하고 있다.

건축물대장을 통해서 확인해야 하는 사항들은 건물의 층수와 용도, 연면적, 각층 면적, 신축과 증축 날짜, 구조, 지붕의 종류, 특수설비, 부속건물에 대한 내용 등이다. 또한, 미등기 건물의 경우에는 건축물관리대장에 기재된 소유자가 실제 소유자인 것으로 추정할 수 있다.

새로운 건축물대장에는 이들 이외에 해당 지역의 용도지역이나 지구, 건축허가일, 건물의 건폐율과 용적률, 대지면적, 높이, 건물의 배치도 평면도 등 현황도면 등이 수록되어 있다. 또한, 아파트나 연립주택 등 공동주택의 경우에는 별도로 건물의 전용면적이나 총면적 등이 수록된 집합건축물대장이 작성되고 있다.

건축물대장에 수록된 면적과 층수, 용도 등은 취득세나 등록세, 재산세 등 각종 지방세를 산정할 때 기초가 되는 사항이다. 또한, 현행 건축법 등에서는 건물의 이용은 해당 건물의 용도에 알맞도록 할 것을 규정하고 있으므로 각종 건물을 구입 할 때는 반드시 사전에 확인해야 할 사항이다.

1992년 이전에 작성된 가옥대장이나 건축물관리대장 등은 해당 건물이 소재한 지역의 구청이나 시청 혹은 읍.면 사무소에서 관리하며, 일반인들이 직접 열람하거나 등본을 발급 받을 수 있다. 또한, 새로이 작성되고 있는 건축물대장은 구·시·군청에서 수수료를 내고 발급 받을 수 있다.

건축물대장은 주택이나 상가 등 건물의 기초적인 사항 즉, 물리적인 사항을 국가에서 확인해주는 공적인 장부로서, 건물의 면적이나 층수, 용도 등에 관한 각종 분쟁이 발생할 경우에는 일단 건축물대장에 수록된 내용을 기초로 판단하게 된다. 예를 들어, 건축물대장에 수록된 면적이나 용도 등의 내용과 해당 건물의 등기부등본에 기재된 내용이 다를 경우에는 건축물대장에 수록된 내용이 맞는 것으로 추정된다. 따라서 거래계약 시에는 반드시 대장상에 기재된 면적.용도 등을 확인해야 한다. 다만, 소유자나 기타 권리관계에 대한 사항들은 등기부등본에 기재된 내용을 기준으로 한다.

또한 건축물대장에 포함된 건축물 현황도면은 건축물의 배치도, 각 층의 평면도와 부설주차장의 도면 등 건축물과 그 대지의 현황을 표시하는 도면이 포함되어 있어, 해당 건물을 세밀하게 측량하지 않고도 개략적인 사항의 파악할 수 있으며, 이용계획수립 시 직접 활용할 수 있다. 다만, 건축 후 소유자가 임의로 부분적인 개축을 한 경우에는 도면과 실제현황이 다를 수 있음을 유의해야 한다.

토지이용계획확인서 보는 방법과 거래시 주의사항

토지를 구입할 때에는 해당 토지 상에 적용된 도시계획사항이나 국토이용계획사항들을 확인해 구입후 자신의 구입목적을 달성할 수 있는지 사전에 검토해야한다. 이러한 확인이 손쉽도록 부동산 소재지를 관할하는 구·시·군청의 민원실에서는 도시계획은 물론 국토이용계획 등 토지에 관한 각종 행정 규제 사항과 해당 토지에 관한 도시계획이나 개발계획 등의 수립여부에 관한 사항이 기재된 "토지이용계획확인서"를 발급해주고 있으며, 시장·군수 또는 구청장은 민원인의 확인신청을 받은 때에는, 당해 지역이 용도지역 등의 경계부근에 위치하여 계획도면 상 그 경계가 확실하지 아니한 경우를 제외하고는 그 신청인에게 토지이용계획확인서를 발급해주어야 한다.(국토이용관리법시행규칙 제2조의14)

토지이용계획확인서에는 국토이용계획과 도시계획에서 정한 용도지역에 관한 사항, 그리고 용도지구와 도시계획시설, 도시개발사업, 도시계획입안사항과 도시계획도면, 토지거래규제 사항 등이 수록되어있다. 용도지역이나 용도지구에 관한 사항은 해당 토지 상에 건축할 수 있는 건축물의 종류를 제한하는 사항으로, 예를 들면 주거전용지역으로 기입된 지역에서는 공해공장을 건축할 수 없으며, 전용공업지역에서는 단독주택을 건축할 수 없다.

도시계획시설란에는 도로나 공원 등 도시계획시설용지에 해당 토지가 편입되어 있는가 여부가 기입되는 것으로, 예를 들면 대상 토지가 공원용지에 얼마정도 편입되거나 수용될 것인지 또는, 도로에 몇 미터 정도 접해 있는가 하는 사항 등이 기입된다. 특히 건축법상 도로에 접해있지 않은 토지 상에는 건축이 불가능한 경우가 대부분이며, 도시계획시설용지로 편입되는 부분 역시 건축이 불가능하므로 주의 깊게 살펴보아야 한다.

도시개발사업란에는 해당 토지가 토지구획정리지구나 재개발지구 등에 속해 있는 지의 여부가 기입되며, 도시계획구역란에는 개발제한구역이나 시가지정비구역 등 도시계획구역에 속해 있는지의 여부가 기입되는 것으로, 이들 각 지구나 구역에서는 다른 토지에 비해 이용제한이 큰 경우가 대부분이다. 만약 해당란에 지구나 구역이 표시되어 있는 경우에는 반드시 토지이용제한 관계를 재차 확인해야 한다.

도시계획입안사항란에는 발급 당시 계획중인 도시계획사항이 기재되며, 이들 사항은 비록 도시계획이 확정되지는 않았으나, 가까운 장래에 수립될 예정인 것들이다. 기타사항란에는 도시계획이 수립되었으나, 아직 지적고시가 되지 않아 계획으로서 효력이 발생하지 않은 사항들이 기입된다.

토지이용계획확인서에 첨부된 지적도나 임야도 또는 도시계획도면에는 토지의 일부가 용도지역이나 도시계획시설 용지로 편입되는 경우 개략적인 상황을 빨간선으로 표시하게 된다. 여기에 표시된 도면은 관계 공무원이 도시계획도면을 참조해 부정확하게 작성된 것으로, 건축 등 토지이용을 위해서는 별도의 절차를 거쳐 재확인해야 한다.

이러한 사항 이외에 관할 구·시·군청에서는 토지이용계획확인서에 토지거래허가지역이나 군사시설보호구역 등 토지이용 시 중요한 제한사항들을 표시해 주기도 하나, 한 장의 토지이용계획확인서에 해당 토지에 관한 이용규제사항들이 모두 표시되는 것은 아니다.

토지이용계획확인서는 앞에서 말한 것과 같이 국토이용계획이나 도시계획수립사항만을 표시한 것으로, 일반인들은 여기에 기입된 내용만을 가지고는 구입할 토지 상에 어떤 건물을 건축할 수 있는지 알 수 없다. 따라서 발급 받은 토지이용계획확인서에 한가지라도 해당내용이 기입되어 있을 경우에는, 반드시 관련 공무원이나 중개업자 등 전문가들과 상의하는 것이 좋다. 또한, 건축을 목적으로 토지를 구입하는 경우에는 해당 구·시·군청의 건축과를 찾아가면 대부분의 제한 내용을 알아볼 수 있다

 

 

 

 

 

 

 

                                   

 

 

 

 

 

 

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출처 : 인생과투자(부동산투자개발)

글쓴이 : 연강 정태완 원글보기

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