[스크랩] 압류절차

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압류절차

압류란 쉽게 말하면 경매개시결정등기가 된 것을 말한다. 즉, 등기된 것을 압류라고 보면 된다.

가. 강제경매개시결정

심리의 방식은 ①강제경매의 신청이 있으면 집행법원은 신청서의 기재 및 첨부서류에 의하여 강제경매의 요건에 관하여 형식적 심사를 한다(실무상 변론이나 심문 없이 서면심사에 의함). 

②강제경매의 요건구비 여부는 개시결정 당시를 기준으로 한다.

심리, 조사할 사항은 ①일반사항에 대한 조사(신청방식, 관할 등) 

②경매 목적물에 대한 조사를 한다.

경매개시결정(압류)의 효력

➀효력발생 시기는채무자(임의경매에서는 소유자)에게 송달된 때 또는 경매개시결정의 등기가 된 때에 발생한다. 

➁부동산에대한 압류의 효력은 미분리 천연과실에도 미치나, 매각허가결정 시까지 수확기 1개월 내에 달하는 것에 대하여는 미치지 않는다. 그러나 임의경매에서는 저당권의 효력이 모두 미친다.

➂시효중단효란 압류가 있으면 경매신청 시로 소급하여 시효중단의 효과가 생긴다. 

➃처분금지효란 압류 후의 채무자의 처분행위는 당사자 간에서는 유효하고 압류채권자(집행채권자)가 행하는 집행절차와의 관계에서만 무효하다.

나. 경매개시결정등기의 촉탁 및 송달

집행법원이 경매개시결정을 하면 법원사무관 등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁해야 한다.

(1)등기의 방법 

①등기부의 갑구 사항란에 강제경매개시결정의 등기를 한다.

②미등기 부동산에 대하여 직권으로 소유권보존등기를 하고, 그 등기부에 경매개시결정등기를 기입한다.

(2)경매개시결정등기의 효력

경매개시결정등기는 곧 압류를 말한다. 경매개시결정등기라고 등기부에 기재되면 이를 압류로 보면 된다.

①경매개시결정에 의한 압류의 효력은 등기로써 제3자에 대하여 대세적으로 발생한다. 즉, 경매개시결정등기가 등기부에 기재되면 경매신청 원인의 채권관계 당사자뿐만 아니라 모든 일반사람에 대해서 압류를 주장할 수 있다. 이를 등기의 공시적 효력이라고 한다. 이를 보장하기 위해서 누구든지 등기부를 발급받을 수 있다. 주민등록초본은 당사자만 발급받을 수 있지만, 등기부는 누구든지 발급받을 수 있다.

②멸실건물에 대한 경매개시결정등기의 효력은 같은 대지에 같은 규모의 건물을 신축한 경우에 그 신축건물에는 미치지 않는다.

③채무자에게 특별송달(우편집배원에 의한 교부로 하는 송달)로 전달해야 한다. 채무자에 대한 송달은 경매개시결정의 개시요건으로서, 송달되지 않으면 경매개시결정이 무효가 된다.

다. 부동산의 침해를 방지하기 위한 조치

압류가 있더라도 채무자는 여전히 부동산을 관리, 이용할 수 있으므로 법원은 직권 또는 이해관계인의 신청에 따라 필요한 조치를 할 수 있도록 하였다. 

그 시기는 경매개시결정 후부터 매각허가결정 선고 시까지다. 조치의 내용은 다음과 같다.

①금지명령(가격감소 행위 또는 가격감소 우려행위의 금지를 명령)

②작위명령(적극적으로 침해행위 방지에 필요한 일정한 행위를 명령)

③집행관보관명령(금지명령이나 작위명령을 위반한 때 또는 그 명령으로는 가격감소를 방지할 수 없다고 인정되는 특별한 사정이 있을 때 매각허가결정 전까지 담보를 제고하게 하고 부동산을 집행관에게 보관하게 할 것을 명령)

라. 부동산 멸실 등에 의한 경매절차의 취소

경매개시결정 후 부동산이 없어지거나 매각 등으로 말미암아 권리를 이전할 수 없는 사정이 명백할 때에는 법원은 강제경매의 절차를 취소해야 한다.

(1) 부동산의 멸실의 경우 동일성이 상실할 정도이면 경매절차를 취소한다.

(2) 채무자의 소유권 상실의 경우

①매각 부동산이 제3자 소유인 경우

경매개시결정등기의 촉탁 전에 소유권이전등기가 완료되었다면 등기관은 등기촉탁을 각하할 수밖에 없을 것이고, 집행법원도 각하결정을 받으면 경매를 취소할 수밖에 없다.

②가등기에 기한 본등기가 완료된 경우

경매개시결정을 한 후 그 가등기권리자가 본등기를 하면 그 본등기의 효력은 가등기 시에 소급하게 되므로 이는 경매절차개시에 장애될 사실 가등기 이후의 경매개시결정등기를 직권말소 할 수 있으므로 집행법원은 그 통지를 받으면 경매절차를 취소한다.

☞ 다만, 가등기 전에 완료된 담보가등기(명칭 여하를 불문), 전세권 및 저당권에 기한 임의경매개시결정등기와 가등기전에 완료된 가압류에 기한 강제경매개시결정등기는 가등기에 기한 본등기를 한 경우에도 말소대상이 아니므로 경매절차를 진행할 수 있다.

③가처분권자의 승소판결에 기한 등기가 완료된 경우

경매개시결정이 이루어진 후 선순위 가처분권자의 본안 승소판결에 기한 소유권이전등기가 완료되면 집행법원은 경매절차를 취소한다.

④선순위가등기 또는 선순위가처분등기 설정 후 대금납부 후 가등기권리자나 가처분권자 명의로 소유권이전등기가 완료되어 매수인이 소유권을 상실하게 되는 경우

민법 제576조와 제578조를 유추, 적용하여 담보책임(책임자에 대한 계약의 해제 또는 대금감액의 청구나 배당받은 채권자에 대한 대금의 전부 또는 일부의 반환청구)을 추급할 수 있다.

➄ 제1, 2순위의 근저당권 사이에 소유권이전청구권보전의 가등기가 완료된 부동산에 대하여 제2순위 근저당권 실행을 위하여 일반채권자가 신청한 경매절차에서, 매각허가결정이 선고되기 전에 그 근저당권보다 선순위인 가등기에 기한 소유권이전의 본등기가 완료되었다면, 가등기의 순위보전 효력에 의하여 경매신청채권자의 근저당권 설정이나 압류 이전에 매각부동산의 소유권이 제3자에게 이전한 것과 동일한 결과가 되므로 본조에 따라 경매절차를 취소해야 한다. 

그러나 집행법원이 이러한 본등기 사실을 모른 채 경매절차가 그대로 진행되어 매각허가결정이 확정되고 매수인이 매각대금을 완납하면 우선순위로서 그때까지 유효하게 존재하고 있던 제1순위 근저당권이 그 매각으로 인하여 소멸하고 그보다 후순위인 가등기 및 그에 기한 본등기의 효력도 상실되므로, 대금납부 이후에는 경매절차를 취소할 수 없다.

(3) 법령에 의한 강제집행 금지

공장재단이나 광업재단에 속하는 부동산과 파산이나 회생절차의 개시등기가 된 부동산 등에 대한 개별집행은 금지된다.

마. 경매절차의 이해관계인

강제경매가 적법하게 실시되는 것에 관하여 자기의 이해에 중대한 영향을 받으므로 이러한 자의 권리를 보호하기 위하여 민사집행법은 이해관계를 가진 자 중에서 특히 보호할 필요가 있는 자를 이해관계인으로 규정하였다.

(1)이해관계인의 권리

공익적 절차규정 위배 및 자기의 권리에 관한 절차위배에 관하여서만 권리를 행사할 수 있으며, 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유를 들어 권리를 행사할 수는 없다. 다만, 채무자에 대한 경매개시결정의 송달은 채무자 아닌 이해관계인도 그 흠을 이유로 매각허가결정에 대한 항고사유로 할 수 있다. 내용은 다음과 같다.

①집행에 관한 이의신청권 ②통지를 받을 수 있는 권리 ③즉시항고를 할 수 있는 권리

(2)이해관계인 해당 여부

민사집행법 제90조에서 정한 사람으로, ‘법원이 아느냐, 모르냐가 기준’이 된다.

①압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자 

②채무자 및 소유자

③등기부에 기입된 부동산 위의 권리자 

④부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람

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출처 : 인생과투자(부동산투자개발)

글쓴이 : 권형운법무사 원글보기

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