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5. 좀더 구체적으로 NPL 유통 과정을 살펴보죠. 금융권이 갖고 있는 부실채권이 어떤 과정을 통해 투자자까지 오게 되는 것인가요?
1단계 대출이자 3개월이상 연체시 담보부 부실채권 즉 npl이 발생 합니다
이때 은행이 npl을 총금액이 수백억에서 수천억으로, 부실채권과 근저당권은 수백개에서 수천개로 묶어서 국제 입찰을 합니다.
2단계는 투자자인 유암코, 대신f&i, 외국회사 등이 계약금을 내고 낙찰을 받습니다. 그리고 spc 라는 유동화 전문회사를 만들어서 abs 자산증권을 발행해서 이판매 대금으로 부실채권의 잔금을 치르고 부실채권을 취득을 합니다
spc 라는 유동화 전문회사는 paper copany 이기에 채권회수와 부길채권매각을 위해서 amc 라는 관리회사에 위탁을 합니다
3단계는 개인 투자자는 amc 라는 관리회사에 낱개로 부실채권을 협상을 통한 수의계약으로 사는 것이죠. 이때 매입방식은 론세일방식, 채무인수방식, 사후정산방식 등이 있습니다
4단계는 이 부실채권을 산 개인투자자가 경매법원에서 부실채권을 통해 제3가 낙찰 받을때 부실채권을 살 때 따라온 근저당권을 근거로 배당기일에 바당을 받는 배당방식과
부실채권으로 직접 자기가 낙찰 받아 채권 금액만큼 상계 신청하여 부동산을 매입하는 유입방식이 있습니다
결국
1단계는 부실채권발생해서 이를 결산기를 기준으로 국제입찰하면
2단계는 기관투자자가 여기에 투자하고
3단계는 개인은 이를 다시 투자하고, 기관투자자는 투자금을 회수하고
4단계는 경매를 통해 개인이 회수 하는것입니다
6. 예를 들어보겠습니다. 제가 NPL 물건에 투자를 했습니다. 투자를 했으니 원금은 물론 투자에 따른 이득을 챙겨야 하는데요. 어떤 방식으로 권리를 행사하게 됩니까?
부실채권을 매입한 개인은 경매절차에 참여해서 배당방식과 유입방식으로 회수를 합니다.
1. 배당방식이란
제3가가 낙찰 받은 경우 배당기일에 참여해서 채권행사권리금액의 범위 내에서 배당을 받는 것이지요. 이때 투자금과 회수금 의 차이가 수익이 되는데 이는 확정이자가 아닌 투자위험의 대가이기에 이자소득세를 내지 않아도 된다는게 판례입니다.
2.유입방식은
부실채권을 가진 투자자가 직접 낙찰을 받는 것입니다
이때는 배당받을 근저당권의 금액을 경매낙찰 잔금과 상계신청을 할 수 있습니다
이를 낙찰가격으로 제3자에게 재매각을 하더라도 양도소득세를 내지 않습니다.
그래서 부실채권의 매입가격과 낙찰가격의 차이에 에 대한 수익에 대해 양도소득세를 감면받는 방식입니다.
7. 사실 경매투자도 쉽지 않은 것이 현실인데요. NPL 투자 장점이라고 할까요…일반경매 등과 비교할 때 NPL투자를 통한 경매가 더 유리한 이유는 무엇입니까?
앞 사례에서 춘향이와 홍길동을 생각하시면 쉽습니다.
➀ 춘향이는 실제 투자금은 10만원이지만 상품권 npl을 이용해서 13만원에 입찰해서 낙찰 받았습니다. 즉 낙찰의 우월적 지위를 갖는 것입니다.
➁낙찰가격이 13만원이기에 대출도 10만원이 아닌 13만원기준이라 대출을 많이 받을 수있어서 자금 부담이 적습니다.
➂이를 13만원에 제3자에게 재매각시 3만원에 대한 양도소득세를 면제받는 것입니다
즉 up 계약서를 쓴 꼴 이지요
➃ 배당받을 때도 이자소득세를 면제받는 이득이 있습니다.
8. 그런데 이런 생각도 듭니다. "그렇게 수익을 낼 수 있는 NPL 물건이라는데…어떻게 나한테까지 왔을까?"라는 것이죠. NPL 투자가 아무리 장점과 이점이 많다고 해도, 그런 조건들을 충족시키는 물건이 많을까요?
npl 투자와 회수란 매우 어려운 것입니다
➀개인이 투자하는 유동화전문회사와의 협상을 통한 채권매매
➁이를 회수하는 경매절차를 통한
➂부동산 매매
의 결합입니다.
각 부실채권의 분석능력과 경매절차에 대한 정확한 지식을 가지고
부동산에 대한 철저한 분석을 통한 투자와 회수를 검토해야합니다
많은 분들이 단순히 npl 하면 이득이 되는 것으로 보는데 절대 그렇지 않습니다
우량물건과 불량물건이 반반씩 섞인 곳에서 우량물건을 찾는 힘든 작업이란 것을 명심 하셔야 합니다
그래서 이를 간과하고 npl에 투자한 사람 중 손해 본 사람도 많다는 것을 유념 하셔야 합니다.
제2기 경매절차 반을 모집합니다 
여길 클릭 : http://cafe.naver.com/psbiding/554
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