[스크랩] 토지와 건물

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토지와 건물

Ⅰ. 토지

(1) 토지와 토지에 정착된 공작물 중 독립된 부동산으로 취급될 수 없는 돌담, 다리, 도랑 등과 미등기 수목은 토지와 일체로 하나의 부동산으로 취급하여 경매의 대상이 된다. 이들은 독립하여 경매대상이 될 수 없다.

(2) 토지의 공유지분 : 독립하여 경매의 대상으로 된다. 다만, 집합건물에서 대지권 취지의 등기가 되지 아니한, 대지사용권으로서의 토지공유지분은 전유부분과 분리하여 처분이 가능하도록 규약으로 정해져 있는 경유가 아닌 한 건물과 독립하여 경매의 대상이 되지 않는다.

(3) 미분리의 천연과실 : 토지의 구성부분으로 취급되나, 원물로부터 분리하는 때에 수취할 권리자에게 속하게 되고(민법 102호 1항), 토지에서 분리하기 전의 과실로서 1월 이내에 수확할 수 있는 것. 유체동산에 대한 강제집행으로 진행 가능하다(민집 189조 2항 2호).

(4) 농작물 : 항상 경작자에게 귀속한다.

(5) 수목 : 입목에 관한 법률에 의하여 소유권보존등기가 된 수목은 토지로부터 독립하여 경매의 대상이 된다. 또한 채무자 소유가 아닌 수목의 경우 즉 지상권, 전세권, 입차권 등과 같이 적법한 권원에 의하여 타인 소유의 토지상에 수목을 식재할 경우 그 소유권은 식재한 자에게 있으므로 토지의 매수인이 그 수목까지 매각 취득하는 것은 아니다.

(6) 토지에 대한 평가 : 평가 당시의 현황을 기준으로 한다. 등기부표시와 실제 건물의 동일 여부에 대한 결정 기준은 등기부에 표시된 소재, 지번, 종류, 구조와 면적 등이 실제 건물과 간에 사회통념상 동일성이 인정될 정도로 합치되는지의 여부에 따라 결정된다.

Ⅱ. 건물

(1) 건물은 항상 토지와 별개의 독립된 부동산이다.

(2) 사회통념상 독립된 건물 : 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 필요하다. 건축 중에 있는 건물로서 사회통념상 아직 독립된 부동산으로 볼 수 없고, 분리가 가능하면 개개의 건축자재나 공작물을 유체동산 압류방법에 따라 집행할 수 있다. 미완성 건물이 사회통념상 독립된 건물로 볼 수 있고 환가 후 토지로부터 분리할 수 없는 경우에는 현행법상 유체동산 집행방법으로도, 부동산 집행방법으로도 가능하지 않은 실정이다.

(3) 건물 증축의 경우 : 건물이 증축된 경우 증축 부분이 독립된 부동산인지는 물리적 구조뿐만 아니라, 그 용도와 기능면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단한다.

Ⅲ. 종물, 부합물 및 과실

1. 종물

(1) 물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기 소유인 다른, 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 물건을 주물이라고 하고, 주물에 부속된 다른 물건을 종물이라고 한다(민법 100조 1항).

(2) 경매의 대상 여부 : 부동산의 종물은 주물의 처분에 따르고(민법 100조 2항), 저당권은 그 목적 부동산의 종물에 대하여도 그 효력이 미치기 때문에(민법 258조), 이러한 물건도 목적부동산과 함께 경매의 대상이 된다.

(3) 저당부동산의 종물 : 종물이기 위해서는 주물의 상용에 이바지되어야 하는 관계가 있어야 한다(민법 100조 참조). 주물 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 것, 주물의 소유자나 이용자의 상용에 공용되고 있더라고 주물 그 자체의 효용과 직접 관계없는 물건은 종물이 아니다. 부속건물로 등재됐으나 독립된 공장의 경우 종물에 해당되지 않는 경우도 있다.

(4) 수목 : 토지에 식재된 수목은 명인방법 등에 의하여 별도의 소유권의 객체임이 인정되는 등의 특별한 사정이 없는 한 토지의 일부이다. 그러나 정원 등에는 상당한 경제적 가치가 있는 수목은 별도로 평가하여 이를 합산한 가액을 그 토지의 가액으로 보아야 한다. 경제적 가치가 있는 수목의 평가 없이 최저매각가격으로 결정하면 매각불허 가사유가 될 수 있다.

(5) 종물에 대한 평가

① 압류의 효력은 종물에 미치므로 종물에 평가의 대상이 된다. 다만 제 3자의 소유인 종물은 평가의 대상이 되지 않는다.

② 종물이 평가의 대상으로 된다 하더라도 반드시 매각부동산과 별도로 평가액을 산출할 필요는 없다. 그러나 고가의 종물은 독립하여 평가하여야 한다.

③ 독립된 건물을 경매신청건물의 부합물이나 종물로 오인하여 진행된 경우 매수인은 위 독립된 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없다.

④ 부동산의 종물 중 동산인 것은 보일러 시설 등 이며 부동산인 것은 화장실, 목욕탕, 창고이다.

⑤ 별개의 등기부가 존재하고 있다 하더라고 저당건물의 종물로 볼 수 있을 경우에는 그 건물도 평가의 대상이다.

⑥ 법률에 특별한 규정이 있는 경우, 설정행위에 다른 약정이 있는 경우에는 종물이라도 평가의 대상이 되지 않는다(민법 358조 단서).

2. 부합물

(1) 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득하며, 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건에 미친다. 부합이라 함은 소유자를 달리하는 수개의 물건이 결합하여 1개의 물건으로 되는 것이다.

(2) 판례에 나타난 부합물 사례

① 건물의 구성부분으로 본 사례(정화조)

② 토지의 구성부분으로 본 사례(주유소의 지하에 매설된 유류저장탱크)

(3) 부합물에 대한 평가 : 부동산의 부합물은 당연히 평가의 대상이 된다. 타인의 권원(지상권, 전세권, 임차원 등)에 의하여 부속(부합된 물건이 어느 정도의 독립성을 갖춘 경우)된 것은 평가의 대상이 되지 않는다(민법 256조 단서). 법률에 특별한 규정이 있는 경우 대상이 된다. 설정행위에 다른 약정이 있는 경우에는 부합물이라도 평가의 대상이 되지 않는다(민법 358조 단서).

3. 과실

(1) 천연과실 : 과수의 열매, 곡물, 광물, 석재, 토사 등이 있다. 미분리의 천연과실은 본래 토지의 구성 부분이므로 명인방법을 구비하여 제 3자에게 양도된 경우가 아니면 원칙적으로 감정평가의 대상이 되어 경매대상이 된다. 압류는 채무자에 의한 부동산의 이용 및 관리를 방해하지 않는다(민집 83조 2항). 민법 359조가 저당권의 효력은 저당 부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에도 미친다고 규정하고 있으므로 항상 천연과실도 고려하여 평가하여야 한다.

(2) 법정과실 : 물건의 사용대가로 받는 금전 기타 물건이 법정과실이다. 압류 및 저당권의 효력이 법정과실에 미치지 않는다.

 

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출처 : 인생과투자(부동산투자개발)

글쓴이 : 권형운법무사 원글보기

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