[스크랩] 부동산 경매절차에서 무잉여 취소란 무엇입니까?

 

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무잉여 경매취소

 

부동산에 근저당이 3개가 설정되어 있어서 1번부터 3번까지의 근저당권자가 있는 경우, 3번 근저당권자 역시 채권자이기 때문에 경매를 신청할 수 있다.

 하지만 이때 그 부동산을 경매해서 낙찰이 되어도 경매를 신청한 3번 근저당권자가 배당받아 갈 금전이 없는 경우를 말한다.

 

 집행법원은 법원이 정한 최저매각가격으로 경매신청 채권자의 채권에 우선하는 부동산상의 모든 부담(우선부담)과 절차비용을 변제하면 남는 것이 없겠다고 인정한 때에는 이를 압류채권자에게 통지하여, 압류채권자가 우선채권을 넘는 가격으로 매수하는 자가 없을 경우에는 스스로 매수할 것을 신청하고 충분한 보증을 제공하지 않는 한 매각절차를 취소해야 한다(민사집행법 제102조).

 

만일 법원이 경매신청 채권자가 배당 받을 금액이 없어(무잉여) 취소 사유임에도 그 사실을 모르고 경매의 매각허가결정을 내렸다면 그 취소사유는 치유 되었기에 무잉여 경매를 취소할 수 없다.

 

☞ 경매신청 채권자가 집행에 의하여 변제를 받을 가망이 전혀 없는데도 불구하고 무익한 경매가 행해지는 것을 막고, 또 우선채권자가 그 의사에 반한 시기에 투자의 회수를 강요당하는 것과 같은 부당한 결과를 피하게 하기 위한 것으로서 우선채권자나 압류채권자를 보호하기 위함이다.

 

 

1. 개념분석

 

최저매각가격 결정시부터 매각결정기일 종료시까지 압류채권자의 채권에 대한 우선채권의 총액이 최저매각가격을 상회하는 경우에 위 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.

 

 

우선채권이란? 압류채권자의 채권에 우선하여 매각대금에서 변제받게될 채권(매수인이 인수할 부분은 제외)이다

 

부담 이란? 근저당권, 전세권, 가등기담보권, 국세 등 공과금, 임금채권, 주택임대차보증금, 제3취득자 비용상환청권 등이다

 

비용 이란? 이미 또한 장래 매각 종료시까지 지출 예상되는 수수료이다

 

매수신청 이란? 무잉여 통지를 받은 1주일이내 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하지 아니 하면 경매절차 취소 해야 한다. 이때 1주기간은 연장가능하고 경매신청권자가 매수신청과 보증 제공을 하더라도 매각기일 까지는 이를 철회가능하고 철회시 보증금 반환청구가능하다.

 

보증 이란? 저감된 최저매각가격과 매수신청액(우선하는 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격 )의 차액을 보증 액으로 본다

그렇지 않으면 매각불허가 결정해야하나 만일 매각 허가결정이 확정되면 하자 치유 된다.

 

민사집행법 제102조(남을 가망이 없을 경우의 경매취소) ① 법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다.

②압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.

③제2항의 취소 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

 

 

 

2. 무잉여 취소의 경우

 

① 경매절차 시초부터 최저매각가격이 우선채권에 미달하는 경우

②새매각에서 최저매각가격을 저감한 결과 우선채권에 미달하는 경우

③ 이중경매에서 선행사건이 취하, 취소되어 후행사건으로 진행되는 경우 ‘후행압류채권자를 기준으로 한 우선채권이 최저매각가격을 초과하는 경우

④ 재매각에서 최저매각가겨과 전매수인의 보증금의 합계액이 우선채권에 미달하는 경우이다.

 

 

   

 

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출처 : 인생과투자(부동산투자개발)

글쓴이 : 권형운법무사 원글보기

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