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수익을 위한 입찰자 관점에서 경매절차 참여
1단계 매각공고
통상매각(입찰)기일 14일전 일간신문과 법원게시판에 공고된 매각공고 또는 경매정보 회사의 경매정보를 보고 적당한 물건을 선택합니다.
2단계 물건조사 & 현장답사
매각기일 7일전부터 법원 민사과 경매계에 비치된 경매서류(매각물건 명세서, 임대차조사서, 감정평가서, 이해관계인 열람표, 현황조사보고서, 배당요구서)를 열람하셔야 합니다.
그 밖에 법원에 비치되어 있지 않은 등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장,주민등록등본을 열람하여 부동산에 대한 권리를 꼼꼼히 체크 해야 합니다.
서류열람이 끝난 후 현장답사를 하여 입찰물건의 상태(노.후), 세입자 관계를 확인 한 후 인근 중개업소를 통해 시세를 파악하여 응찰여부를 최종 결정합니다.
3단계 입찰당일
경매는 보통 오전10시에 법원에서 진행되며, 응찰자는 약 1시간 동안 법원에 비치된 경매서류를 최종적으로 다시 한번 꼼꼼하게 점검해야 합니다
경매가 연기/취하/정지될 경우 사전 공고 없이 입찰당일 진행하지 않을 수 있으므로 법원의 매각 물건목록을 체크하여 진행여부를 확인해야 합니다.
기본준비물은 매수신청(입찰)보증금(최저매각가의 10%), 도장, 신분증(주민등록증, 운전면허증,여권등)이며 공동입찰은 원칙적 자유이다.
4단계 입찰개시선언
집행관이 종울림으로 입찰개시선언을 하고, 개찰시각을 알립니다. 보통 경매진행시간은 1시간입니다.
5단계 입찰표 작성
입찰표와 입찰봉투는 입찰자들이 자유롭게 사용하도록 입찰장소에 비치해 놓습니다. 입찰봉투 는 입찰보증금을 넣는 흰 색 작은 봉투 및 이 보증금 봉투와 입찰표를 함께 넣는 누런 색 큰 봉투 두 가지가 있습니다.
입찰표 에는 ①사건번호 ②입찰자 성명과 주소 ③부동산의 표시 ④입찰가.격 ⑤대리인이 입찰하는 경우 대리인의 성명과 주소를 기재하고 ⑥그밖에.입찰보증금액도 기재합니다.
6단계 입찰함에 입찰봉투투입
입찰보증금봉투와 입찰표를 함께 넣은 큰 봉투상단의 수취증을 떼고 입찰함에 넣습니다. 입찰은 통상 11시 경에 마감됩니다.
7단계 개찰 및 최고가 입찰자결정
입찰 후 약 한 1시간 이후에 사건번호순으로 개찰결과를 발표합니다.
가장 높은 가격으로 응찰한 사람이 최고가매수인(입찰자)로 결정되며 (서류기재금액과 실제 보증 금 금액이 틀릴 경우 낙찰이 불허가될 수 있으니 기재금액과 실제 보증금금액을 꼭 확인하셔야 합니다) 최고가 응찰자가 2인 이상일 경우에는 해당자 들만 추가입찰을 실시합니다.
추가입찰의 입찰자는 전에 제시했던 응찰가보다 낮게 응찰할 수 없으며, 이 경우 입찰을 포기한 것으로 봅니다.
추가입찰 실시 후 또 2인 이상이 최고의 가격으로 응찰한 경우에는 해당자 중 추첨에 의해 최고가 입찰자가 정해집니다. 또한 추가입찰을 실시했을 때 추가입찰 자격이 있는 해당자들이 입찰에 응 하지 않은 경우에도 추첨에 의하여 최고가 입찰자를 정하게됩니다.
최고가 매수신고인(입찰자) 이외 응찰자 중 최고가 입찰액 에서 보증금을 공제한 금액 보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 차순위 매수 신고를 할 수 있습니다. 이 제도는 낙찰자가 대금을 납부하지 못할 경우 재경매 등의 절차로 인해 경매지연 방지를 위한 목적으로 시행되고 있으며, 차순위매수 신고를 하면 낙찰자가 낙찰대금을 납부하기 전까지 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다.
또 낙찰허가 결정 전에 항고가 제기하면 보증금을 돌려 받지 못하는 기간이 5∼6개월에 이를 수도 있기 때문에 꼭 필요한 경우가 아니라면 차순위 매수(입찰)신고는 피하는 것이 좋습니다.
8단계 입찰종료
최고가 매수신고인(입찰자) 및 차순위 매수(입찰)신고인이 결정되면 집행관은 성명과 가 격을 호창하고 입찰이 종료되었음을 알립니다. 응찰자가 없는 부동산은 입찰불능으로 처 리하고 종료을 알립니다. (유찰이라는 말은 정식용어가 아니며 입찰불능(또는 경매불능) 이라 하는 것이 정확)
입찰불능이 되면 다음 경매기일(통상 40일 후)에 다시 진행됩니다.
경매종결을 알린후 최고가 매수신고인(낙찰자)과 차순위 매수신고인은 보증금 영수증을 받고 낙 찰을 받지 못한 자는 입찰자용 수취증과 주민등록증을 제시하고 입찰표의 보증금 반환란 에 서명 후 입찰 보증금을 반환 받습니다.
9단계 낙찰(매각결정)
매각결정기일(낙찰일) - 매각기일(입찰일) 이후 통상 7일 뒤 - 에 사법보좌관은 낙찰 불허가 사유 유무(미성년자,금치산자, 한정치산자여부, 농지취득자격증명 발급여부 등)심사하고,
이해관 계인(부동산에 대해 권리를 행사할 수 있는 채권/채무/소유자)의 진술로 법이 정한 이의 사유가 있는지 여부를 조사한 뒤 낙찰의 허가또는 불허가결정을 선고합니다.
낙찰허가 선고 후 비로소 낙찰자가 확정됩니다.
10단계 낙찰 허부에 대한 즉시항고
낙찰허가 / 불허가의 결정에 의해 손해를 본 이해관계인이나 낙찰자 또는 입찰자도 결정에 대하여 선고일부터 7일이내 즉시항고할 수 있습니다
항고를 할 때에는 반드시 항고이유가 기재된 항고장을 제출하거나 항고장 제출일로부터 10일 이내에 항고 이유서를 법원에 제출하여야 합니다.
또한 항고를 하려는 모든 사람은 보증으로 매각대금의 10%에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 합니다. 보증제공이 없으면 법원은 항고를 인정하지 않습니다.
채무자나 소유자가 아닌 사람이 한 항고가 기각된 때에는 항고일로부터 항고기각결정 확정일까지 의 이자액에 대한 반환요구를 할 수 없으며, 몰수한 항고금액은 배당금액에 포함하여 나중에 배당 하게 됩니다.
11단계 대금납부 매각대금납입신청서 채권상계신청서
낙찰허가결정이 확정되면 대금지급기한 을 정해 낙찰자와 차순위 매수(입찰)신고인에게 통지되고, 낙찰자는 대금지급기한까지 언제든지 매각대금을 납부할 수 있습니다
대금납부는 사법보좌관으로 부터 납부명령서를 수령하여 법원 출납공무원에게 납부명령서를 제출하면 낙찰자에게 납부서를 교부해 주고 낙찰자는 교부받은 납부서를 법원보관금취급점(구내 은행)에 제시하여 낙찰대금을 납부할 때 법원보관금영수증을 받으면 대금납부가 완료됩니다.
납부금액은 낙찰가격에서 입찰보증금을 제외한 금액입니다.
낙찰자는 배당받을 채권자의 승낙이 있을 경우 낙찰대금한도 내에서 낙찰 대금납부 대신 채무인수 가 가능하며, 배당받을 채권자가 동시에 낙찰자인 경우에는 본인수령 배당액과 낙찰대금을 배당액 에서 상계할 수 있습니다.
단, 채권자와 낙찰자가 동일한 경우 상계신청은 매각결정기일이 끝날 때(확정×) 까지 법원에 신고하여야 합니다.
낙찰자는 낙찰대금을 완납한 때에 권리를 확정적으로 취득하게 됩니다.
이에 따라 차순위입찰신고인은 낙찰자 대금납부 후 즉시 보증금을 반환받을 수 있습니다. 만약 낙찰자가 지정된 대금 지급기한까지 낙찰대금을 지급하지 않고, 차순위 매수(입찰)신고인이 있을 경우 법원은 차순위 매수(입찰)신고인에 대한 낙찰허부를 결정하게 됩니다.
차순위 매수(입찰)신고인에 대하여 낙찰허가 결정이 내려진 때에는 종전 낙찰자는 입찰보증금의 반환을 청구하지 못하며, 입찰보증금은 배당에 포함됩니다.
차순위입찰신고인에 대해 낙찰기일을 다시 지정하여 낙찰허가결정을 하고, 대금지급기일을 지정하게 되는데 새로 정해진 대금지급기일에도 대금납부를 하지 않으면 재입찰을 하게 됩니다.
재입찰은 전낙찰자가 낙찰 받았던 때의 최저경매가로 진행되며, 전낙찰자는 입찰에 참가할 수 없습니다.
다만, 전낙찰자가 재입찰기일의 3일전까지 낙찰대금, 지연이자(대금지급기일로부 터 대금납부일까지의 年25%의 비율에 의한 이자)와 재입찰절차의 비용을 납부한 때에는 재입찰절차를 취소하게 됩니다.
12단계 배당 매각대금납입신청서 채권상계신청서
낙찰자가 낙찰대금을 완납 후 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 소환하여 배당을 하게 됩니다.
각 채권자는 법원에서 통보한 배당요구 마감일까지 채권의 원금, 이자, 비용 기타부대채권의 계산서를 제출하여야 합니다. 만일 채권자가 계산서를 제출하지 않았을 경우에는 배당 요구 서등 기타기록에 첨부된 증빙서류를 참고해 채권액을 계산하며, 배당요구 마감일 이후 에는 채권액을 보충할 수 없습니다.
법원은 미리 작성한 배당표 원안을 배당기일에 출석한 이해관계인과 배당요구 채권자에게 열람 시켜 의견을 듣고, 즉시 조사할 수 있는 증거서류를 조사한 다음 배당표원안에 추가/정정하여 배당표를 완성, 확정합니다 .
13단계 소유권 이전 부동산소유권이전등기 촉탁신청서
낙찰자의 대금완납으로 낙찰 부동산에 대한 소유권을 낙찰자가 취득하므로, 법원은 낙찰 자 명의의 소유권이전등기와 낙찰자가 인수하지 아니하는 부동산의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 됩니다.
등기와 말소비용은 낙찰자의 부담이므로, 낙찰자로부터 주민등록표등본, 등록세 영수필 통지서및 영수필확인서, 국민주택채권매입필증 등 첨부서류가 제출되었을 때 법원은 소유권이전등기등을 촉탁하게 됩니다.
14단계 부동산 인도명령 부동산인도명령신청서 집행관 송달신청서
낙찰자가 낙찰대금 완납 후에는 채무자에 대해 낙찰부동산을 인도할 것을 요구할 수 있으나, 채무자가 임의로 인도하지 아니하는 때에는 대금 완납후 6월 이내에 집행법원에 대하여 집행관으로 하여금 낙찰 부동산을 강제로 낙찰자에게 인도케하는 내용의 인도명령을 신청하여 명령에 의하여 부동산을 인도받을 수 있습니다.
낙찰자의 대금완납으로 낙찰 부동산에 대한 소유권을 낙찰자가 취득하므로, 법원은 낙찰 자 명의의 소유권이전등기와 낙찰자가 인수하지 아니하는 부동산의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 됩니다.
낙찰자는 점유자가 매수인에게 대항 할 수 있는 권리을 가진 경우 이외에는 인도명령을 신청할 수 있습니다.
권형운법무사 -010-7262-8808-서울 강남구 역삼동 747-22 202호
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