[스크랩] 임의경매와 강제경매 2.

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임의경매와 강제경매 2.

경매는 신청방법에 따라 ‘강제경매’와 ‘임의경매’로 나뉘어 진다.

입찰자 입장에서는 해당물건이 어떤 방식으로 나와도 입찰절차나 과정이 크게 다르지 않지만 각각의 미세한 차이를 알고 물건의 특성을 활용하면 큰 수익을 낼 수 있다.

 

강제경매는 집행력을 가진 판결문 등의 집행권원을 가지고 채무자의 부동산을 압류한 뒤, 매각대금을 가지고 채권을 변제하는 강제집행절차이다.

즉 채권자가 부동산소유자를 상대로 재판을 하고 승소판결문에 따라 소유자의 부동산에 경매를 신청하는 것을 말한다.

예를 들어 A가 B에게 돈을 빌렸다고 하자.

그런데 A가 상환기간이 지나도 갚지 못한다면 B는 A를 상대로 소송을 제기하고 이 소송의 판결결과에 근거해 A소유의 부동산에 대해 경매를 청구할 수 있다.

이것을 강제경매라고 한다.

강제경매는 채권자가 채무자에게 담보 없이 돈을 빌려준 것이므로 경매를 통해 채권을 회수하려면 필수적으로 집행권원이 필요하다.

예전에는 채무명의라고 하던 것으로 집행력 있는 판결문, 지급명령결정정본, 민사 조정조서, 약속어음 공정증서 등이 여기에 해당한다.

 

 

반면 임의경매는 별도의 집행권원을 필요로 하지 않는다.

채무자가 돈을 빌리면서 자신의 부동산을 담보로 제공한 것이기 때문이다.

대신 해당 부동산에 근저당권 등의 담보권이 설정되는데 채무자가 채무를 불이행할 경우 채권자는 경매를 신청해 채권을 회수하는 것이다.

 

 

그렇다면 경매에 참여하는 입장에서는 강제경매물건과 임의경매물건 중 어느 것이 더 유리할까.

물론 두 가지 모두 법원의 결정에 따라 채권자가 자신의 채권을 회수하는 과정이므로 실질적인 입찰 절차에는 별 차이가 없지만 대체로 임의경매 쪽이 낫다.

 

더구나 강제경매는 청구 금액이 상대적으로 작은 경우가 많아 취하되는 경우가 종종 있다.

또한 채권을 회수하지 못하고 무잉여로 인해 경매 자체가 취소되기도 해서 더욱 주의가 필요하다. 낙찰 후 채무자가 채무를 변제하는 상황이 되면 임의경매인지 강제경매인지 여부가 상당히 중요해진다.

 

임의경매는 경매신청 원인이 된 담보권이 경매개시결정 이전에 사라진다면 낙찰자의 소유권 취득도 무효가 된다. 반면 강제경매는 채무명의에 표시된 권리가 무효라 하더라도 낙찰자의 소유권은 그대로 인정 받을 수 있다.

또 임의경매는 낙찰대금 납부 전까지는 이의 신청이 얼마든지 가능하고 경락허가 결정에 대해서도 즉시 항고가 가능하지만 강제경매에서 소송을 통해서만 가능하다.

 

쉽게 정리하자면 임의경매는 신청이 쉬운 만큼 취하나 이의신청 과정도 쉽지만 강제경매는 그렇지 않다.

강제경매는 판결문에 의해 진행되는 경매여서 공신력을 인정받는 대신 그만큼 절차가 까다롭다는 점에서 차이가 발생하는 것이다.

 

 

출처 : 인생과투자(부동산투자개발)

글쓴이 : 권형운법무사 원글보기

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