[스크랩] 강제경매와 임의경매 차이

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강제경매와 임의경매 차이

 

홍길동이 춘향이한테 1억 원을 빌리면서 부동산에 근저당권설정등기를 해주는 경우가 있고, 단지 차용증만 써주는 경우가 있다.

전자의 경우, 근저당설정계약 당시 1억 원을 갚지 못할 경우 그 부동산을 경매신청해도 된다는 합의가 있는 것으로 본다. 따라서 이 경우에는 판결문이 필요 없고, 근저당권이 등기된 등기부만 있으면 족하다. 이 경우를 임의경매라 한다.

 

이에 반해서 후자의 경우, 즉 차용증만 써주고 근저당권등기를 하지 않은 경우에는 소를 제기하여 승소판결을 받아야 한다. 경매신청시 이 판결문을 첨부해야 한다. 이를 강제경매라 한다.

 

경매원인이 된 받을 채권이 애초에 없는 경우 또는 받을 채권관계가 원인 없이 무효인 경우에 이를 법원이 모르고 경매절차를 진행하여 낙찰자가 낙찰대금을 전부 납부한 경우 그 낙찰자는 정당한 소유권을 가질 수 있는지 문제가 된다.

 

강제경매 시에는 낙찰자가 새로운 소유자로 인정받으나 임의경매에서는 낙찰자를 새로운 소유자로 인정하지 않는다. 양자 간에 많은 차이점이 있으나 중요한 것을 보면 다음과 같다.

 

 

집행권원의 필요 유무

 

①강제경매 : 집행권원의 존재를 요하고 그 정본에 집행문을 부여한 집행정본에 기하여 실시된다.

②임의경매 : 담보권에 인정된 경매신청권에 기하여 실시되는 점에 차이가 있으므로 경매신청에 있어서 기재사항 및 첨부서류가 다른 것은 당연하고, 집행정본이 있을 수 없다.

 

☞ 이러한 차이 때문에 민사집행법은 임의경매에 관하여 4개의 특별규정(제264조 경매신청법, 제265조 경매개시결정에 대한 이의신청 사유, 제266조 경매절차의 정지, 제267조 대금완납에 따른 부동산의 취득)을 두었다.

 

 

공신적 효과의 유무

 

①강제경매 : 경매원인인 권리가 없어진 경우에 법원이 이를 모르고 경매를 진행하여 경낙자가 잔금까지 낸 상황이라면 설사 판결문의 권리가 무효라 하더라도 낙찰자의 소유권은 인정 된다. (법원의 관여가 있기 때문 공신력인정)

②임의경매 : 경매신청 원인이 된 담보권이 경매개시결정 이전에 사라졌다면 낙찰자의 소유권 취득도 무효가 되며(법원의 관여가 없기 때문 공신력부정), 경매개시결정 이후에 소멸시에는 낙찰자의 소유권 인정 된다. 이는 담보권자의 담보권에 기한 경매의 실행을 국가기관이 대행하는 것에 불과하므로 담보권에 이상이 있으면 그것이 매각허가결정의 효력에 영향을 미치게 되므로 경매의 공신적 효과는 부정된다.

 

이러한 차이는 강제경매는 판결문에 의해 진행되는 경매여서(법원의 관여가 있다) 공신력을 인정받는 대신 그만큼 절차가 까다롭다(법원의 관여가 있다). 이에 반해 임의경매는 판결문 없이(법원의 관여가 없다) 경매신청이 쉬운 만큼 이의신청 과정도 쉽기 때문이다.

 

이러한 구조는 혼인의 실체가 없는 가짜혼인은 무효(혼인이 없는 것으로 회복 가능)임에 비해서(법원의 관여가 없기 때문), 이혼의 실체가 없는 가짜이혼은 법원에서 이혼의사를 확인하기에(법원의 관여가 없기 때문) 법원의 결정을 존중하여 가짜이혼은 유효(이혼이 없는 것으로 회복 불가)하다는 점에서 비슷하다고 할 수 있다.

 

 

실체적 하자의 효과

 

①강제경매 : 실체적 하자(예 : 집행채권의 부존재ㆍ소멸ㆍ변제유예 등)는 청구이의의 소로써만 주장할 수 있고 ,이 소송 중에 집행정지신청으로 경매절차를 정지 시킬수 있으며 이 소송의 승소확정판결문으로 경매취소를 할 수있다.

②임의경매 : 절차적 사유는 물론 실체적 하자(예 : 담보권의 부존재ㆍ소멸, 피담보채권의 불발생ㆍ소멸ㆍ변제유예 등)도 경매절차에 영향을 미치므로 이해관계인은 이를 이유로 경매개시결정에 대한 이의를 할 수 있고 일시정지를 구하는 가처분으로 경매절차를 정지시킬 수 있고 변제증서나 근저당권 말소된 등기부등본으로 경매취소신청 가능하고 또한 매각허가에 대한 이의 및 매각허가결정에 대한 항고를 할 수 있다.

 

 

발송송달의 특례

 

임의경매의 경우 일정한 금융기관이 채무자 및 소유자에게 경매실행 예정사실의 통지를 한 후 그 확인서를 붙여 경매신청을 한 때에는 경매개시결정을 포함한 송달과 통지에 관하여 이른바 발송송달의 특례를 인정한다. 이러한 특례는 강제경매에는 인정되지 않는다.

 

 

 

 

출처 : 인생과투자(부동산투자개발)

글쓴이 : 권형운법무사 원글보기

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