[스크랩] 경매에서 손대지 말아야 할 물건

경매물건을 낙찰받고 잔금을 내야 할지 말아야 할지 판단이 서지 않아 조언을 구하는 회원의 전화를 받은 적 있다.

회원은 경매 자료를 보다 멋진 붉은 벽돌집이 감정가 4억으로 경매가 진행 중인 것을 알았다. 입찰자가 없어 감정가의 절반 가격인 2억을 조금 넘긴 가격에 본인이 낙찰받은 것이다. 그런데 그 기쁨을 누리기도 전에 토지소유주로부터 한 통의 전화가 걸려온다.

내용은 기존 토지 사용료 즉 지료를 받을 목적으로 경매를 신청한 상태이고 낙찰받은 물건은 벌써 법정지상권 해지를 하고 법원의 철거 판결을 받았기 때문에 잔금을 내면 바로 철거에 들어갈 것이라고 한다.

회원은 이것이 가능한 말이냐고 물었다. 자료를 보니 건물만 매각하는 건으로 토지소유주가 말한 것이 모두 사실이었다. 잔금 내고 소유권을 취득하더라도 낙찰자가법에 의하여 자비로 철거 의무까지 부담하게 될 상황이었다.

낙찰자가 우리 사이트의 회원이기도 하여 “등기부분석 자료에 토지소유자가 건물에 해놓은 가처분이 인수된다는 내용도 보지 못하였는지”를 물었다. 회원은 “법원을 통하여 경매되는 물건이기 때문에 약간의 토지사용료만 지불하면 건물을 사용하는데 아무 문제가 없을 것으로 생각하고 입찰하였다”는 것이었다.

법원은 단순히 법에 따른 경매절차만 진행할 뿐 낙찰 후 법적 사실적 위험은 입찰자 스스로 부담한다는 특징만 조금 알았더라면 경매 정보상 빨간 글씨의 위험성에 대하여 신중하게 알아보았을 것이다.

그랬다면 토지 없이 건물만 매각하는 물건의 위험성을 알고 입찰하지 않았을 텐데 이미 낙찰받은 뒤라 ‘최선의 방법이 잔금을 내지 않고 입찰보증금을 포기하는 것 뿐’이라고 조언하는 수밖에 없었다.

특이한 사건이기도 하였지만 이 사례가 인상 깊었던것은 별 도움이 되지 못해 안타까워 하는 나에게 낙찰자가 2000만원이나 되는 보증금을 포기하면서 “수업료로 흔쾌히 받아들이겠다”고 했기 때문이다.

수상가옥이 아니라면 건물이 존립하기 위해서는 토지가 필요한데 이를 위하여 일반적으로는 토지소유권을 취득하고 그 위에 건물을 짓게 된다. 토지소유권이 없다면 건물은 그에 가름하여 토지에 대한 임차권이나 전세권, 지상권 등 권리라도 있어야 타인 토지 위에 건물이 존립할 수 있다.

그런데 아무리 법원경매를 통해 매입한 건물이라도 토지에 대한 사용권까지 같이 매각하는 것이 아니라면 전건물소유자의 토지사용권을 승계받든지 스스로 토지사용권을 획득하여야 한다.현실적으로 건물이 경매당하는 마당에 이러한 권리를 유효하게 보존하고 있을 가능성은 낮다.

설사 이러한 권리가 경매 당시에 있는 물건이라도 토지소유자와 기존 건물소유자는 일반적으로 가까운 사이라는 것을 감안하면 낙찰자에게 사실을 말하거나 호의적으로 새로운 임대차를 설정하기도 어렵다. 따라서 토지사용권을 확보하지 못한 낙찰자는 토지소유자의 철거요구를 받아들여야 하는 아주 고약한 상황에 처하게 될 수밖에 없다.

입장을 바꾸어 놓고 생각해보면 더 이해하기 쉬운데 경매에서 자주 보이는 물건 중 하나가 지상에 건물이 있는데도 불구하고 토지만 매각되는 물건이 있다. 이러한 물건은 앞에서 언급한 대로 건물소유자에게 토지 사용권이 있느냐 없느냐가 토지의 가치를 결정하는 중요한 사항이다.

이른바 법정지상권이 성립하면 토지는 내 소유지만 건물소유자가 법에 의해 사용권을 강제로 취득하여 토지소유권은 단순히 지료(땅세)만 청구할 수 있는 반쪽짜리소유권이 된다. 따라서 빠른 수익을 원하는 투자자에게는 선호되지 않는 물건이지만 여기에도 세월의 힘으로 전화위복되는 경우도 있으니 위 사례와 같은 케이스다.

사례의 토지소유자도 경매를 통하여 토지만 취득하였는데 건물의 소유자가 법정지상권을 취득하여 토지 소유자는 건물소유자에 대하여 지료만 받을 수밖에 없었다. 지료는 인근의 임대 시세 등을 감안하여 당사자끼리 약정하거나 지료청구소송을 통하여 법원이 결정하는데 1년 단위로 책정하되 일반적으로는 이것을 월별 분납하게 된다.

한 달에 1번 통장에 현금이 입금되면 좋은 일이건만 이러한 경우에는 입금되는 현금이 야속하다. 왜냐하면 건물소유자가 2년 분 지료를 연체하면 토지소유자는법으로 강제된 지상권 즉 법정지상권을 해지하고 토지사용권이 없어진 건물을 철거하도록 요구할 수 있기 때문이다.

이때 토지소유자는 건물이 등기가 있고 사용가치가 있으면 철거를 위한 소송과 함께 그간 연체된 지료를 청구하는 소송을 같이 진행하고 소송 중간에 건물소유자가 바뀌어 바뀐 건물소유자를 상대로 다시 소송하는 불편을 없애기 위해 가처분을 신청하게 된다.

이 가처분이 토지소유자가 건물에 대해 신청하는 가처분으로 말소기준권리보다 후순위이지만 낙찰로 인하여 말소되지 않는 유일한 경우이다. 어쨌든 토지소유자인 원고는 이러한 소송을 통하여두 가지 판결을 받는데 건물철거요구권리와 지료채권을 회수하기 위하여 경매를 신청할 수 있는 권리다.

이러한 형태의 물건이 경매되면 현실적으로 토지 소유자밖에 낙찰받을 수 없는 물건이 된다. 다른 사람이 낙찰받게 되면 철거가 예정된 임시의 건물을 받는 것이나 마찬가지기 때문이다.

사례의 토지소유자도 2년 넘도록 공 들여 드디어 자신만 낙찰받을 수 있는 물건이기에 최저매각가가 더 떨어지기만 기다리고 있었는데 웬 물정 모르는 사람이 덜컥 낙찰받았으니 화낼 만도 했을 것이다.

아무리 급해도 바늘 허리에 실 매어 쓸 수 없고 사슴을 말이라고 해봐야 그것은 그 사람만의 착각일 뿐 돌아오는 것은 허무한 결말과 금전적 손실뿐이다. 아무리 낮은 최저매각가가 유혹하여도 건물만 매각하는 물건은 토지소유자이거나 토지 소유자와 특수한 관계에 있어 안정적으로 토지사용권을 확보할 수 있는 사람이 아니라면 그림의 떡으로 생각하고 쳐다보지도 말아야 할 것이다.

오히려 토지만 매각하는 물건 중에 법정지상권 성립이 불분명한 물건이 많이 유찰되는 경향이 있다. 이러한 물건을 싸게 낙찰받아 건물소유자와 법적인 힘겨루기를 하여 토지를 법정지상권에서 탈피한 물건으로 만들어 수익을 올리거나 법정지상권이 성립하더라도 이미 토지를 경매당한 건물 소유자는 지료를 감당하지 못하는 경우가 많다.

신중하게 2년 이상 시간을 투자하여 지료가 연체되기 기다린 다음 2년 분의 지료가 연체되면 그때 지상권을 해지시켜 건물을 싸게 취득하는 방법으로 투자하는 연구가 더 나은 방법일 것이다. 사례의 낙찰자와 같이 비싼수업료를 담담히 받아들일 상황이 아니면 말이다.

 

 

박계욱 굿옥션(주)대표이사

 

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : 이든(부미모) 원글보기

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