[스크랩] 춘향 ; 이해관계인을 활용하라고 하셨는데, 누구를 어떻게 활용하라는 말씀이신지요?

 

 

춘향 ; 이해관계인을 활용하라고 하셨는데, 누구를 어떻게 활용하라는 말씀이신지요?

교수 ; 매수인 입장에서는 일단 이해관계인을 명확히 파악해야 한다. 만일 복수의 유치권자가 있다면 이 가운데 한 명에게만 접근하는 방법도 생각할 수 있다. 그에게 일정한 사례를 보장해주고 다른 사람들의 유치권이 가짜임을 폭로하도록 설득할 수도 있다. 주로 근저당권자가 유치권 주장자와 이해관계가 대립되어 도움을 받을 수 있는 이해관계인이 된다. 특히 금융기관의 경우 경매물건이 고가에 낙찰되기를 원하기 때문에 당연히 유치권이 성립되지 않기를 바라기에 그들의 협조를 구하기 쉽다.

춘향 ; 이해관계인을 찾아야 활용하든지 말든지 할 텐데, 찾는 방법이 따로 있나요?

교수 ; 우선 법원경매정보(www.courtauction.go.kr) 사이트에 접속하여 경매물건>경매사건검색>사건내역 중 ‘당사자내역’란을 보자. 만약 위 유치권 신고서나 배제신청서 등에 유치권 신고자 관련 사건이 기재되어 있다면 법원에서 직접 볼 수는 없고 이해관계인을 통해 복사본을 얻을 수 있다.

 

 

 

춘향 ; .그럼 경매절차에 있어 이해관계인은 누구누구인가요?

 

교수 ; 민사집행법(제90조)상 이해관계인에 대한 규정은 제한적 열거규정이므로 아래의 권리를 증명한 자만이 이해관계인이 된다. 이 조항에 부합되지 않은 사람은 매각절차에서 실제적인 이해관계를 가진 사람이라도 이해관계인으로서의 자격이 없다. 이해관계인으로 증명만 되면 경매 사건의 기록 등을 열람·복사할 수 있는 권리를 얻게 된다. 이해관계인은 정보 싸움에서 유리하다. 만일 당신이 이해관계인이면서 동시에 경매에 참여하게 된다면 이 점을 적극 활용해야 한다.

1. 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의한 배당을 요구한 채권자(동법 제90조 제1호)

가. 경매신청을 한 채권자

나. 압류가 경합된 경우 뒤의 압류채권자

다. 국세 등의 체납처분에 의한 압류채권자, 집행력 있는 정본에 의한 배당요구채권자

2. 채무자 및 소유자(동법 제90조 제2호)

가. 집행채무자

나. 목적부동산의 경매개시결정 등기 당시 소유자

다. 가압류등기 후 본 압류에 의한 경매신청 전에 소유권이전등기를 받은 자

3. 등기부에 기입된 부동산 상의 권리자(동법 제90조 제3호)

본 호의 이해관계인은 경매신청기입등기 전에 이미 등기부 상에 기록된 자를 말한다.

가. 부동산공유지분의 다른 공유자

나. 담보물권자(저당채권에 대한 질권자, 저당권자)

다. 용익물권자(등기된 자에 한한다.)

라. 경매개시기입등기 전 소유권 취득한 제3취득자

마. 등기된 임차권자

4. 부동산 상의 권리자로서 그 권리를 증명한 자(동법 제90조 제4호)

본 호에 해당하는 이해관계인은 경매신청기입등기 전에 목적부동산에 대하여 우선변제청구권을 가진 자로서 그 권리를 증명한 자를 말한다.

가. 주민등록을 마친 주택임차권자(주택임대차보호법 제3조, 송민84-10) 및 그 권리를 압류 또는 전부 받은 자

나. 건물등기 있는 토지임차인(민법 제622조)

다. 점유권자

라. 유치권자

마. 특수지역권자(입회권)

바. 경매신청등기 후에 목적부동산의 소유권을 취득한 제3자

사. 법정지상권자

아. 상가건물임대차보호법상 우선변제권자

자. 분묘기지권자 등

물론 위와 같은 권리를 가지고 있는 자라 하더라도 중요한 것은 ‘증명’이다. 그 권리를 증명한 자만이 이해관계인이 된다.

출처 : 인생과투자(부동산투자개발)

글쓴이 : 권형운법무사 원글보기

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