[스크랩] 춘향 ; 1.법정담보물권에 대해 이제 감이 잡히네요. 그런데 약정담보물권이라는 말도 있던데, 이것은 어떻게 다른가요?

 

춘향 ; 1.법정담보물권에 대해 이제 감이 잡히네요. 그런데 약정담보물권이라는 말도 있던데, 이것은 어떻게 다른가요?

 

 

 교수 ; 법정담보물권이 성립요건만 갖추면 저절로 성립되는 권리인 반면,

약정담보물권은 당사자 간의 합의에 의해 설립되는 권리이다.

약정담보물권은 4가지 고유의 특징을 가지고 있는데 부종성, 수반성, 불가분성, 물상대위성이 그것이다. 법정담보물권인 유치권은 그중 물상대위성이 인정되지 않는다.

 

조교 ; 약정담보물권의 4가지 특징은 다음과 같다.
첫째, 피담보채권의 존재를 전제로 해서만 담보물권이 존재할 수 있게 되는 성질은 ‘부종성’이라고 한다(민법 제369조).

채권이 존재하지 않으면 유치권 역시 존재할 수 없고 채권이 발생하지 않거나 소멸한 때에는 유치권도 또한 발생하지 않거나 소멸한다.

둘째, 담보물권이 피담보채권의 이전에 따라서 이전하고, 피담보채권위에 부담이 설정되면 역시 그 부담에 복종하는 성질을 '수반성'이라고 한다.
채권이 양도되면 유치권도 이전되지만, 유치권은 목적물의 점유 없이는 존재할 수 없으므로 채권과 함께 목적물의 점유도 이전되어야 한다고 한다.

유치권은 이처럼 수반성에 의하여 당연히 이전되는 것이므로 유치권의 이전등기 또는 배서는 필요하지 않다고 한다.

셋째, 유치권은 피담보채권의 전부가 변제될 때까지 유치물의 전부에 대하여 효력이 미친다. 이를 '불가분성'이라 한다(민법 제321조). 잔액이 있는 한 유치물의 전부에 효력이 미치고, 동시이행의 항변권의 경우에는 공평의 견지에서 상대방이 일부 이행을 한 뒤에 청구하면 원칙적으로 잔여 부분에 상응하는 범위에서 채무의 이행을 거부할 수 있다.
‘유치물의 전부’의 의미는, 유치권의 피담보채권과 견련관계가 있는 점유물이 하나의 물건이면 그 물건 전체일 것이고, 수 개의 물건이면 그들 중 채권과 견련관계가 있는 물건들이 된다고 한다.

 유치권은 목적물에 부속되는 종물에도 미치는데(동법 제100조 제2항), 다만, 그 종물도 유치권자의 점유 아래에 있어야 한다. 유치권은 유치물로부터 생기는 과실에도 미치는데, 이 경우에는 우선변제권이 인정된다(동법 제323조 제1항).

넷째, 담보물권의 목적물의 멸실·훼손·공용징수 등으로 그 목적물에 갈음하는 금전, 기타의 물건이 목적물 소유자에게 귀속하게 된 경우에, 담보물권이 그 목적물에 갈음하는 것에 관하여 존속하는 성질을 '물상대위성'이라고 한다(민법 제342조).

유치권은 우선변제권이 인정되지 않기 때문에 이를 보존하기 위한 물상대위성을 갖지 않는다. 다만, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률은 유치권에 관하여 별제권을 인정하고 있다(동법 제114조).

 

 

 

 

춘향 ; 유치권을 가진 사람이 자신의 유치권을 주장하려면 공시를 해야 할 텐데, 유치권의 공시 방법이 따로 있나요?

 

교수 ; 물건을 수선한 자는 그 수선대금을 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있고, 또는 임차인은 임차물에 들인 필요비나 유익비의 상환을 받을 때까지 임차물을 유치할 수 있다.

이와 같이 점유하고 있는 물건에 관하여 생긴 채권을 받을 때까지 유치할 수 있는 권리가 유치권이다(민법 제320조 제1항).

유치권은 요건을 갖추면 법률상 당연히 성립하는 법정담보물권이어서 등기가 불필요하므로 ‘등기’로는 알 수 없고 ‘채권과 물건과의 견련관계’와 ‘유치권자의 점유’로 알 수 있다.

결국 입찰 희망자는 매각물건명세서 등 서류를 보거나 세심한 임장 활동에 의하여 유치권 존재를 확인할 수 있다.

 

 

 

 

춘향 ; 저처럼 유치권을 확인하지 않아 손해 보지 않으려면, 경매 들어가기 전에 어떤 서류들을 봐야 되나요?

 

 

교수 ; 첫째, 감정평가서는 감정평가사가 작성하고 액수가 적절한가의 판단 자료이다. 감정가와 시가를 비교하여 액수가 적절한지 확인하고 감정 대상에서 누락된 제시 외 건물이나 부속물들이 있는지를 알 수 있다.

둘째, 현황조사보고서는 집행관이 작성하고 부동산 현 상태는 어떤가의 판단 자료이다. 부동산의 현황 및 점유관계(점유자, 점유 부분, 점유의 원인, 점유 기간)에 대하여 확인한다.
감정평가서나 현황조사서에 기재된 내용은 훗날 유치권의 인정 여부에 중요한 자료로 활용된다. 예컨대 감정인이나 집행관이 현장을 방문했더니 경매 대상 물건을 관리하거나 점유하는 사람이 있다고 서류를 작성하면 유치권이 인정될 가능성이 높아진다.

셋째, 매각물건명세서는 이해관계인이 배당요구종기일까지 신고한 내용을 토대로 사법보좌관이 작성하며 경매 대상 물건의 이해관계는 어떤가의 인식 자료이다.
말소기준권리, 부동산의 점유자(점유 여부, 임대보증금, 임차인의 배당 요구와 그 일자, 전입일자와 확정일자), 낙찰된 후에도 효력이 소멸되지 않는 권리, 법정지상권 유무, 특히 특별매각조건이 있는지 여부 및 그 내용을 대략적으로 확인할 수 있다.

법원을 통해 이해관계인으로 확인되지 못하면 우리가 얻을 수 있는 것은 이 3가지뿐이다.

그러나 위 3가지 서류는 절대적으로 믿을 만한 자료도 아니다. 3가지 서류에 의존해서 유치권 여부를 파악해서는 안 된다.

다만 매각허가결정이 떨어지면 매수인은 이해관계인이 된다.

이해관계인에게 경매 기록을 직접 열람·복사하여 살펴볼 수 있는 권리가 있다.

이때 유치권 신고서의 진실 여부, 특히 원상복구나 유치권 포기 내용 등이 첨부서류에 적혀 있는지 확인한다. 입찰 전에는 이해관계인의 도움을 받아 경매 기록을 열람·복사하여 판단에 임할 수 있다면 좋을 것이다.

 

  -판 례-

민사집행법 제127조 제1항은 다음과 같이 규정하고 있다. “<제121조 제6호>에서 규정한 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우에는 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다(대법원 2005.8.8.자 2005마643).”
매각물건명세서에 매각대상 부동산의 현황과 권리관계에 관한 사항을 제출된 자료와 다르게 작성하거나 불분명한 사항에 관하여 잘못된 정보를 제공함으로써 매수인의 매수신고가격결정에 영향을 미쳐 매수인으로 하여금 불측의 손해를 입게 하였다면, 국가는 이로 인하여 매수인에게 발생한 손해에 대한 배상책임을 진다고 할 것이다(대법원 2010.6.24. 선고 2009다40790).

 

 -참고 -

 민집법 제121조(매각허가에 대한 이의신청사유)매각허가에 관한 이의는 다음 각 호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다. 그중 6호는 다음과 같다.6호: 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때. (권형운법무사 010-7262 -8808)

 

출처 : 인생과투자(부동산투자개발)

글쓴이 : 권형운법무사 원글보기

메모 :