[스크랩] 공유자우선매수청구권

 

민법은 물권에서 일물일권주의(一物一權主義)를 취하고 있지만, 현실은 한 개의 물건에 공동의 소유자가 소유하는 경우가 많다. 가령, 아파트를 부부 공동명의로 또는 여럿이 일정한 비율로 부담하여 매수하거나 여러 상속인이 법정지분 비율로 상속하는 경우 등 하나의 물권에 다수의 소유자가 소유하는 경우가 많다.

 

공동소유 형태는 소유한 몫을 일정한 비율로 나눠서 갖는 공유(共有)와 지분 비율이 없는 합유(合有)․ 총유(總有)등이 있지만, 가장 흔한 것이 공유 형식이다.   갑․ 을․ 병의 공유 부동산에 대하여 공유자인 갑의 지분에만 경매가 신청되는 경우가 흔한데, 민사집행법은 공유자에게 다른 응찰자에 대하여 우선매수신청권을 인정하고 있다.

 

제도의 취지는 본래 공유자는 공유물 전체를 이용․ 관리하기 위해서 다른 공유자와 협의함은 물론 다른 공유자와 인적 유대관계를 유지할 필요가 있는데, 만일 공유지분이 제3자에게 매각되어 새로운 사람이 공유자로 참가하는 것보다는 기존 공유자에게 우선권을 부여하여 매수할 기회를 주는 것이 더 합리적이라는 우리나라 특유의 제도이다.

 

공유물의 일부에 대하여 부동산경매신청이 있게 되면 법원에서는 등기된 다른 공유자인 을․ 병에게도 경매가 신청된 사실을 통지하게 되는데, 공유자 을․ 병은 이러한 통지를 받기 전이라도 법원에 갑의 지분에 대해서 그 우선매수신청권을 각각 따로 혹은 공동으로 신청할 수 있다. 즉, 각 공유자는 공동하여 공유자 갑의 공유지분에 대한 우선매수신청을 할 수 있음은 물론, 여러 명의 공유자가 동등한 지위에서 각각 가지고 있는 지분 비율에 따라서 지분을 매수할 자격이 인정되는 것이다.

 

사실 임차인도 매각부동산을 점유․ 사용하고 있으므로 다른 어떤 이해관계인보다 우선매수청구권을 인정할 필요성이 있음에도 불구하고, 현행법상 임대주택법의 임차인의 경우에만 우선매수청구권을 인정하고 있다.

 

그러나 동산경매에서 배우자 어느 일방의 채무로 가재도구가 압류되어 경매절차를 진행할 때에 다른 배우자는 부부 공동재산임을 이유로 우선매수신청권을 행사하거나 아니면 경매대금 중 절반을 공유자인 자신에게 돌려달라는 매각대금 교부신청을 할 수 있다. 동산경매에서 공유자의 우선매수신고는 경매가 개시된 이후부터 경매기일에 집행관이 경매절차를 마친다는 고지를 하기 전까지 해야 한다.

 

공유부동산에 우선매수신고가 있은 경우에 집행관은 그 부동산에 대한 경매기일에 최고가를 적어 낸 응찰자가 있으면, 우선매수를 신고한 공유자를 호명하여 최고가를 기재한 응찰자의 가액을 알려주면서 그 가액으로 매수할 것인지 여부를 묻게 된다. 이때 공유자가 매수할 것을 승낙하면 그에게 입찰보증금을 납부하도록 한 뒤 낙찰을 선언하고, 만일 그 가액으로는 매수할 수 없다고 하면 최고가액을 기재한 응찰자에게 낙찰을 선언한다. 이때 최고가로 응찰한 응찰자는 차순위 매수신고를 하든지 아니면, 차순위매수신고를 포기하고 입찰보증금을 돌려받을 수 있다.

 

그런데, 공유자가 우선매수신고를 했으나 경매기일에 응찰자가 없을 경우에는 이것을 유찰로 보고 최저매각가격을 낮춰서 다시 경매기일을 정해야 하는지에 관해서는 의견이 다양한데, 실무에서는 경매절차의 번거로움과 시간낭비를 막기 위하여 우선매수신고 한 공유자에게 경락을 인정하고 있다.  그러나 우선매수신고 한 공유자조차 불출석한 경우에는 유찰을 선언하고 다시 경매기일을 정할 수밖에 없다.

 

사실 공유자들은 경매법정에 참석하고도 눈치를 보다가 응찰자가 없으면 경매가격이 떨어져서 다시 경매가 진행될 때 응찰하려고 미루는 것이 보통이다.

 

다만, 공유자우선매수권은 공유자간에 공유물분할에 관한 합의가 이루어지지 않자 공유물분할 판결을 받아서 공유물을 경매한 경락대금을 현금으로 분배하기 위한 경매절차에서는 허용되지 않는다.

 

<리걸인사이트 원문보기 : http://legalinsight.co.kr/archives/38001>

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : 베니스 원글보기

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