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토지별도등기

 

1) 대지권의 대상인 토지에 토지만에 관한 저당권이나 가압류 지상권 등이 남아있는 경우를 말합니다.

건축 시 건축비조달위해 대지에 근저당을 설정하고 융자받은 것이 정리가 안 되고 남아있는 경우 등에 생깁니다.

 

보통 아파트 등을 분양하면 토지등기부에 예컨대 “102호 지분(1100000분의 70.531)포기”라는 식으로 토지등기부에 해당지분포기라는 저당권변경등기를 합니다.

 

토지등기부에 해당호수지분이 저당권 일부포기로 등기되어 있다면 해당호수는 정리된 것이고 분양으로 이미 정리가 되었는데도 다른 미분양 등 때문에 아직 저당권이 남아있게 되어 토지등기부에 별도등기로 되는 경우가 대부분이고 토지등기부에는 정리가 되었으나 건물등기부에는 아직 정리가 안 된 경우 도 가끔있습니다.

 

 

 

2) 토지의 해당지분이 경매의 대상이 되므로 해당지분위의 토지별도등기도 권리분석의 일반원칙에 따라 인수되거나 말소됩니다.

저당권 등 담보물권은 경매로 환가하여 순위에 따라 우선변제를 받았으니 목적달성으로 소멸하여 소제주의로 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸됩니다.(민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ②)

가압류 등 금전채권의 집행확보를 위해 처분변경을 금지하는 집행보전등기도 경매실행이란 목적달성이나 대항력이 없어 인수되지 않는 부동산의 부담으로 말소됩니다,( 민사집행법 제144조(매각대금 지급 뒤의 조치)① 2 3)

지상권 등 용익물권은 물건을 사용하여 수익을 얻는 권리이니 팔아서 돈 받는 경매와는 관계가 없어 낙찰자가 인수하는 인수주의가 원칙이나 말소기준권리보다 늦은 후순위 용익물권은 대항력이 없어 소멸되고 말소됩니다.(민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)③④).

말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 선순위 지상권 등 용익권인 경우는 경락으로 말소되지 않고 낙찰자에 인수됩니다.(민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)③④) 지하철을 위한 지하구분지상권 등도 성질상 인수되나 저당권 가등기를 위한 담보지상권은 소멸되는 듯.

낙찰을 받아도 사용할 수 없거나 건물이 지상권을 방해한다는 방해배제로 건물이 철거될 수도 있습니다.

3) 응찰자는 토지별도등기가 있는 경우 토지등기부를 열람하여 해당지분포기라는 저당권변경등기로 이미 정리가 된 경우는 아닌지 말소되는 저당권 가압류 등은 아닌지 인수되는 선순위 지상권 등 여부를 확인하고 응찰할 필요가 있습니다.

 

※ 관련판례

○ 토지별도등기인 근저당권은 경락으로 소멸

대법원 2008.3.13. 선고 2005다15048 판결 [토지사용료][집56(1)민,156;공2008상,499]

[1] 집합건물 구분소유자의 대지사용권은 전유부분과 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되므로, 구분건물의 전유부분에 대한 저당권 또는 경매개시결정과 압류의 효력은 당연히 종물 내지 종된 권리인 대지사용권에까지 미치고, 그에 터잡아 진행된 경매절차에서 전유부분을 경락받은 자는 그 대지사용권도 함께 취득한다.

 

[2] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제608조 제2항 및 현행 민사집행법 제91조 제2항에 의하면 매각부동산 위의 모든 저당권은 경락으로 인하여 소멸한다고 규정되어 있으므로, 집합건물의 전유부분과 함께 그 대지사용권인 토지공유지분이 일체로서 경락되고 그 대금이 완납되면, 설사 대지권 성립 전부터 토지만에 관하여 별도등기로 설정되어 있던 근저당권이라 할지라도 경매과정에서 이를 존속시켜 경락인이 인수하게 한다는 취지의 특별매각조건이 정하여져 있지 않았던 이상 위 토지공유지분에 대한 범위에서는 매각부동산 위의 저당권에 해당하여 소멸한다.

 

[3] 신축 당시부터 다세대주택의 각 세대 전부에 대하여 대지권등기를 하고 전유부분과 대지권이 같이 처분되어 옴으로써 각 전유부분과 해당 대지사용권(토지공유지분)이 상호대응관계를 유지하면서 일체불가분성을 갖고 있는 경우, 대지권의 성립 전에 대지에 관하여 별도등기로 설정되어 있던 근저당권이 실행됨에 따라 대지사용권(토지공유지분)이 전유부분으로부터 분리처분되었더라도, 경매개시결정부터 경락허가결정에 이르기까지 경매목적물인 토지지분이 특정 전유부분의 대지권에 해당하는 공유지분임이 충분히 공시되었다면, 이로써 대지권을 가지고 있는 구분건물 소유자들과 대지의 공유지분권자 사이에 공유물의 사용에 관한 합의의 일종으로서 구분건물에서 분리된 위 공유지분(위 경매목적물)을 분리되기 전의 전유부분을 위한 사용에 제공하여 상호관련성을 유지하기로 하는 묵시적 합의가 성립하였다고 보아야 한다. 따라서 위와 같이 대지사용권이 분리처분됨에 따라 대지권 없이 위 공유지분을 전유부분의 대지로 사용해 온 구분건물 소유자는 위 공유지분을 분리취득한 소유자에게 부당이득으로 위 공유지분에 상응하는 임료 상당액 전부를 지급해야 한다고 한 사례

 

○ 대지지분이 평가액에 반영되지 않아도 소멸

대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다103325 판결〔지료청구및부당이득금반환〕

[1] 집합건물에서 구분소유자의 대지사용권은 규약이나 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되므로(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항, 제2항), 대지소유권을 가진 집합건물의 건축자로부터 전유부분을 매수하여 그에 관한 소유권이전등기를 마친 매수인은 전유부분의 대지사용권에 해당하는 토지공유지분(이하 ‘대지지분’이라고 한다)에 관한 이전등기를 마치지 아니한 때에도 대지지분에 대한 소유권을 취득한다.

 

[2] 동일인의 소유에 속하는 전유부분과 토지공유지분(이하 ‘대지지분’이라고 한다) 중 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 규약이나 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 종물 내지 종된 권리인 대지지분에까지 미치므로, 전유부분에 관하여 설정된 저당권에 기한 경매절차에서 전유부분을 매수한 매수인은 대지지분에 대한 소유권을 함께 취득하고, 그 경매절차에서 대지에 관한 저당권을 존속시켜 매수인이 인수하게 한다는 특별매각조건이 정하여져 있지 않았던 이상 설사 대지사용권의 성립 이전에 대지에 관하여 설정된 저당권이라고 하더라도 대지지분의 범위에서는 민사집행법 제91조 제2항이 정한 ‘매각부동산 위의 저당권’에 해당하여 매각으로 소멸하는 것이며, 이러한 대지지분에 대한 소유권의 취득이나 대지에 설정된 저당권의 소멸은 전유부분에 관한 경매절차에서 대지지분에 대한 평가액이 반영되지 않았다거나 대지의 저당권자가 배당받지 못하였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다.

 

○ 지상권 중 담보지상권도 소멸

대법원 2011.4.14. 선고 2011다6342 판결 [근저당권설정등기말소등기등][공2011상,921]

근저당권 등 담보권 설정의 당사자들이 그 목적이 된 토지 위에 차후 용익권이 설정되거나 건물 또는 공작물이 축조·설치되는 등으로써 그 목적물의 담보가치가 저감하는 것을 막는 것을 주요한 목적으로 하여 채권자 앞으로 아울러 지상권을 설정하였다면, 그 피담보채권이 변제 등으로 만족을 얻어 소멸한 경우는 물론이고 시효소멸한 경우에도 그 지상권은 피담보채권에 부종하여 소멸한다.

대법원 1991.3.12. 선고 90다카27570 판결[가등기말소등기등][집39(1)민,265;공1991.5.1.(895),1178]

가. 토지를 매수하여 그 명의로 소유권이전청구권보전을 위한 가등기를 경료하고 그 토지 상에 타인이 건물 등을 축조하여 점유 사용하는 것을 방지하기 위하여 지상권을 설정하였다면 이는 위 가등기에 기한 본등기가 이루어질 경우 그 부동산의 실질적인 이용가치를 유지 확보할 목적으로 전소유자에 의한 이용을 제한하기 위한 것이라고 봄이 상당하다고 할 것이고 그 가등기에 기한 본등기청구권이 시효의 완성으로 소멸하였다면 그 가등기와 함께 경료된 위 지상권 또한 그 목적을 잃어 소멸되었다고 봄이 상당하다

(※ 저당권과 함께 설정해도 저당권을 먼저등기해서 순위가 늦은 후순위 담보지상권은 대항력이 없어 자동으로 소멸되니 문제없고

지상권을 먼저등기해서 순위가 빠른 선순위 담보지상권의 경우에도 저당권을 위한 종 된 권리로 경락 시효 변제 등으로 저당권이 소멸하면 부종성이나 목적을 잃어 담보지상권도 소멸한다는 듯

실무상은 경매신청 시 말소동의서를 미리 받는다고 합니다.)

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : 카카오! 원글보기

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