[스크랩] 지분경매의 매수타이밍과 타지분권자의 우선매수청구권

 

지분경매의 매수타이밍과 타지분권자의 우선매수청구권

 

오늘은 지분경매의 매수타이밍과 타지분권자의 우선매수청구권에 대해 말씀드려 보겠습니다.

우리카페는 다른 카페보다 특화된 부분이 있다고 하면 공유지분경매와 관련된 정보와 지식, 해결 방법이 뛰어납니다.

많은 분들이 소액으로도 할 수 있고 소액대비 수익도 괜찮고, 특수물건이기 때문에 아무나 못 들어오기 때문에 많은 관심을 가지고 공부하고 실전투자를 하고 있습니다.

그렇다면 공부도 많이 해야겠지만 모든 것은 상대적이니까, 상대가 어떤 생각을 가지고 있는지도 알아야겠습니다.

지분경매에서 최고의 적, 즉 변수는 민사집행법 제140조의 타지분권자의 우선매수청구권입니다.

아무리 좋은 물건을, 좋은 가격에 낙찰 받았다고 하더라도 타지분권자의 우선매수청구권에 걸리면 말짱 도루묵이 됩니다.

그렇다면 이걸 피할 수 있으면 되겠지요.

 

공유지분이 경매진행되면 지분권자들의 심리는 다 똑같습니다.

지분이니까 누가 쉽게 들어오겠어?..

2번 이상 유찰된 다음에 우선 매수신청해야지..!!

 

누가 이렇게 알려주는지 아시는지요?..

공인중개사들이 다 위와 같이 상담을 해 줍니다.

채무자들은 자기 부동산이 경매가 진행되면 대부분이 동네 중개사무소에 가서 상담을 합니다.

그러면 대부분 이렇게 말하지요.

 

지분인데..

올바른 권리행사도 제대로 못 하는데 그걸 받아서 뭐하느냐...

충분히 유찰된 다음에 우선 매수 신청하라..

고 공유 지분권자에게 말합니다.

 

공유지분 부동산을 입찰 할려고 물건지에 임장 나가 부동산에 가서 물어보면 다 위와 같이 얘기 할 겁니다.

그 분들은 이런 전문투자 분야를 모르기 때문에 그렇게 말할 수 밖에 없겠지요.

 

그러면 이러한 지분 경매를 전문으로 하는 우리회원님들은 이러한 타지분권자들의 심리를 역으로 이용해야 합니다.

왜?..

우선매수신청이라는 권리를 피할 수 있기 때문에..!!

 

공유지분권자들이 마음속으로 준비하기 전에 먼저 선수를 치면 되겠지요.

타지분권자들은 경매가 시작되면 자기의 타이밍을 기다리며 열심히 칼을 갈게 됩니다.

한 번에 추풍낙엽을 만들어야 하기에..

그런데 열심히 갈고 닦은 칼을 아예 휘두를 기회를 못 가진다면 어떻게 될까요?..

칼집에서 아예 빼 보지도 못 하고 바이바이..

즉 너무 싸게만 매입할려고 많은 유찰이 된 다음에 입찰하여 낙찰 받으면, 집행관 근처에서 공유지분권자가 긴 칼 옆에 차고 길목을 기다리고 있다는 것입니다.

타지분권자의 우선매수타이밍에 걸리는 거죠.

 

인천, 부천, 안산, 의정부 등 30%저감율을 적용하는 법원들의 경우 2번 유찰이 되면 49% 즉, 감정가 대비 반값이 되기 때문에 과도한 노출로 인하여 수도권에 있는 모든 지분경매 투자자들이 모여 들기 때문에 입찰자들이 많아지고, 그러다 보면 전 차수 부근에서 낙찰이 되고, 실익도 없고..

 

공유자들은 씨익~웃겠지요..

낙찰을 받아도 공유자 우선매수청구에 인상이 구겨 집니다.

30% 저감율을 적용하는 법원의 경우 1번 유찰된 다음에 들어가야 공유자의 우선매수청구를 피해갈 확률이 높습니다.

우리 카페의 경우 낙찰되고 난 다음에 공유자의 우선매수청구권에 걸린 경우가 거의 없습니다.

왜일까요?

취하 가능성이 높은 물건을 선정하여 입찰하다보니 대부분 1번 유찰된 다음에 입찰하였고, 그러다보니 타지분권자가 우선매수 타이밍을 잡지 못한 겁니다.

 

20%의 저감율을 적용하는 법원들의 경우 2번 유찰이 되면 64%가 되니까 입찰타이밍이과 공유자 우선매수 타이밍이 같이 들어옵니다. 물건과 조건에 따라 취하를 보시는 분들은 1번 유찰된 다음에, 다른 목적이 있는 분들은 2회 차에 들어가면 되겠지요.

 

저는 심리라는 단어를 좋아합니다.

특히 경매를 하면서 더 좋아합니다.

점유자들의 심리, 다른 입찰자들의 심리, 임장 나가서 만나게 되는 공인중개사분들의 심리,..

그렇다고 특별히 심리와 관련된 공부를 한 적은 없습니다.

다만 모든 게 상대적이니까 그 상대에 대해 깊게 생각해 보고, 경매를 하면서 절차가 진행될수록 이해관계인들을 많이 접하다보니 이제는 일상화 되었습니다.

 

지분경매의 매수타이밍과 우선매수청구권에 대한 필자의 글을 잘못 이해하면 높게 낙찰 받아야 하고, 그러면 실익이 없지 않느냐고 반문할 수도 있다. 그럴수도 있지만 분명한 것은 타지분권자의 우선매수 청구권이라는 권리는 매수가격에 대한 심리적인 한계점이 있다는 것을 말하고 싶은 것이다.

 

오늘 인천법원에서 중구 신흥동 아파트지분매각이 있었습니다

2번 유찰이 되어 49%가 되자 많은 사람들이 입찰을 하였습니다.

드림리츠라는 법인에서 전차수를 넘겨서 낙찰들 받았습니다. 2등과 차이가 많아서 웅성웅성 하는데 누군가가 손을 번쩍 들더니 우선매수신청을 하더군요.

상황은 그걸로 종료가 되었는데, 문제는 주위에 있던 사람들의 반응이었습니다.

모든 사람들이 한결같이 아파트 지분을 뭐하러 저렇게 높게 쓰는냐는 반응이었습니다.

제가 보기에는 드림리츠라는 곳에서 쓴 가격은 2등과 1500만원 정도 차이가 있었지만 타지분권자의 우선매수청구권에 대한 의식을 감안해서 높게 쓴 것 같았습니다.

타지분권자의 일그러진 얼굴표정을 보았기 때문입니다.

 

법무법인 한별 인천분사무소 노영종 사무장(노쌤)

블로그   경매와소송

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : 베니스 원글보기

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