[스크랩] 경매초보자도 쉽게 이해하는 가압류 핵심포인트

 글쓴이: 사랑지기 이병기

 

경매초보자도 쉽게 이해하는 가압류 핵심포인트

 

1. 가압류의 의미

가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관하여 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류하여 채무자가 처분하지 못하도록 하는 법적 절차입니다. 다시 말하자면, 가압류는 채무자의 재산을 미리 확보하는 보전조치(보전처분)중의 하나입니다. 채무자의 재산에 대하여 채권자가 미리 가압류 해 놓으면 채무자가 이를 처분하지 못하게 되어 나중에 이를 경매하여 채권을 변제받을 수 있는 것입니다.

 

2. 가압류를 하는 이유

채무자가 만약 재산을 처분하여 재산을 빼돌린 경우 나중에 정식소송에서 승소하더라도 채무자가 보유한 재산이 없다면 경매처분 등 강제집행을 할 수 없기 때문입니다. 가압류는 미리 채무자의 재산을 확보 (보전)하여 나중에 정식소송에서 승소한 후 그 확보한 재산을 경매 처분하여 돈을 회수하기 위한 조치입니다.그런데 실무상으로는 채무자에게 법적조치에 들어감을 예고함으로써 채무자를 압박하여 변제하는 수단으로 활용되는 경우도 더 많습니다. 그리고 채무자의 재산에 가압류가 되면 채무자가 이를 처분하지 못하게 되므로 채무자에게는 상당한 압박수단이 되는 것입니다.

 

3. 경매에서 가압류권자의 배당요구와 배당받을 채권자의 범위(민사집행법 제10539호)

① 경매신청기입등기전의 가압류채권자는 배당요구를 하지 않더라도 배당에 참여 할 수 있습니다. 만일 배당액이 있을 경우 집행권원을 제출하면 배당금을 지급하고, 집행권원이 없으면 공탁하게 됩니다. 선순위 가압류권자가 아니고, 후순위 가압류권자라면 배당금을 받지 못할 수도 있습니다.

② 경매신청기입등기후의 가압류는 집행법원이 가압류 사실을 알 수 없는 관계로 일반 채권자와 마찬가지로 배당요구종기일(구법/매각결정기일)까지 권리신고 및 배당요구를 하지 아니하면 배당에서 제외됩니다.

③ 제148조(배당받을 채권자의 범위)

제147조제1항에 규정한 금액을 배당받을 채권자는 다음 각호에 규정된 사람으로 한다.

1. 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자

2. 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자

3. 첫 경매개시결정등기전에 등기된 가압류채권자

4. 저당권ㆍ전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자

(출처 : 민사집행법 제10539호 2011.04.05 일부개정)

 

4. 가압류의 말소기준권리와 배당하는 방법

① 가압류가 등기부상 최선순위에 등기되었다면, 가압류는 말소기준권리가 되며 또한 가압류를 기준권리로 하여 후순위 권리들은 경매로 소멸됩니다. 가압류는 장래 회수할 금전채권의 보전책으로 등기하는 것으로서, 가압류는 그 대상이 금전채권이므로 경매시 자기 지위에 맞게끔 배당받고, 배당받으면 자기 채권의 전액 회수여부를 불문하고 소멸하게 되는 것입니다.

② 그러나 후순위 가압류의 경우에 때로는 배당을 받지 못하는 경우가 있을 수도 있습니다. 이는 순위가 늦기 때문입니다.

③ 가압류권자의 배당금액은 배당기일에 배당되는 것이 아니라 공탁되며, 가압류권자가 나중에 채무자를 상대로 본안소송을 제기하여 승소할 경우 판결문으로 공탁된 배당금을 회수하는 것입니다.

 

5. 가압류가 선순위인 경우의 권리분석&배당방법

(1) ①가압류(5천만원)> ②근저당(4천만원) *배당금: 6천만원

→ 물권(근저당)은 채권(가압류)에 우선합니다. 그러나 집행보전절차를 밟은 채권인 선순위 가압류가 설정되면 물권은 선순위 가압류에 대하여 대항력이 없으며, 금액에 비례하여 공평하게 안분배당합니다. 물론 배당이 된 후에는 각 권리들은 소멸됩니다. [동순위 비례배당 = 안분비례배당] ①가압류권자: 6천만 × 5천만/9천만 = 34,000,000원 ②근저당권자: 6천만 × 4천만/9천만 = 26,000,000원

(2) ①가압류(5천만원)> ②근저당(4천만원)> ③가압류(3천만원) *배당금: 8천만원

→ 1단계[동순위 비례배당]: ①가압류 = ②근저당 = ③가압류 ①가압류권자: 8천만 × 5천만/1억2천만 = 3천4백만원 ②근저당권자: 8천만 × 4천만/1억2천만 = 2천6백만원 ③가압류권자: 8천만 × 3천만/1억2천만 = 2천만원 *** 1단계에서 1순위 채권인 가압류권자는 3천4백만원을 배당받고 소멸하고, 2단계에서는 물권인 2순위 근저당권자는 3순위 가압류권자의 배당금액에서 자신의 채권액을 만족할 때까지 흡수배당을 합니다. ---------------------------------------------- 2단계[차순위 흡수배당]: ②근저당 > ③가압류 *** 2단계에서 2순위 근저당권자는 3순위 가압류권자의 배당금액에서 자신의 채권액(4천만원)의 부족분인 1천4백만원을 흡수배당하여 채권액 4천만원을 채웁니다. 3순위 가압류권자는 2순위 저당권자에게 1천4백만원을 흡수당하고 6백만원만 배당받습니다. ---------------------------------------------- [최종배당결과] ①가압류권자: 8천만 × 5천만/1억2천만 = 3천4백만원 ②근저당권자: 8천만 × 4천만/1억2천만 = 4천만원(흡수배당) ③가압류권자: 8천만 × 3천만/1억2천만 = 6백만원

(3) ①가압류(5천만원)> ②근저당(4천만원)> ③가압류(3천만원)> ④가압류(2천만원) *배당금: 1억원

→ 1단계[동순위 비례배당]: ①가압류 = ②근저당 = ③가압류 = ④가압류 ①가압류권자: 1억 × 5천만/1억4천만 = 3천5백7십만원 ②근저당권자: 1억 × 4천만/1억4천만 = 2천8백6십만원 ③가압류권자: 1억 × 3천만/1억4천만 = 2천1백5십만원 ④근저당권자: 1억 × 2천만/1억4천만 = 1천4백2십만원 *** 1단계에서 1순위 채권인 가압류권자는 3천5백7십만원을 배당받고 소멸하고, 2단계에서는 물권인 2순위 근저당권자는 후순위 권리자들에 대하여 우선순위의 권리를 가지고, 후순위 배당금액에서 자신의 채권액을 만족할 때까지 흡수배당을 합니다. ---------------------------------------------- 2단계[차순위 흡수배당]: ②근저당 > ③가압류 > ④가압류 *** 2단계에서 2순위 근저당권자는 후순위 권리자들의 배당금액에서 자신의 채권액(4천만원)의 부족분인 1천1백4십만원을 흡수배당하여 채권액 4천만원을 채웁니다. ---------------------------------------------- 3단계[동순위 비례배당]: ③가압류 = ④가압류 *** 3단계는 후순위 권리자들은 2순위 저당권자에게 자신들의 합계금액(2150+1420=3570만원)에서 2순위 근저당권자의 부족분 1140만원을 흡수당합니다. 그리고 남은 금액의 합계(3570-1140=2430)에서 동순위 비례배당을 합니다. ③가압류권자: 2430만원 × 2150만원/3570만원 = 1천4백6십만원 ④근저당권자: 2430만원 × 1420만원/3570만원 = 9백7십만원 ---------------------------------------------- [최종배당결과] ①가압류권자: 1억 × 5천만/1억4천만 = 3천5백7십만원 ②근저당권자: 1억 × 4천만/1억4천만 = 4천만원(흡수배당) ③가압류권자: 1억 × 3천만/1억4천만 = 1천4백6십만원 ④근저당권자: 1억 × 2천만/1억4천만 = 9백7십만원

 

6. 전소유자가 있을 때, 선순위 가압류의 소멸되는 경우와 소멸되지 않는 경우

[전소유자가 있을 때, 선순위 가압류가 소멸되는 경우]

(1) ①가압류> ②저당권(경매신청)> ③소유권이전> ④임대차> ⑤저당권

→ 전 소유자의 채권자인 2순위 저당권자가 경매신청을 하였기에 1순위 가압류가 말소기준등기가 되어 낙찰 후 소멸하게 됩니다.

(2) ①가압류> ②임대차> ③저당권(경매신청)> ④소유권이전> ⑤저당권> ⑥가압류

→ 전 소유자의 채권자인 3순위 저당권자가 경매신청으로 1순위 가압류는 말소기준등기가 됩니다.

(3) ①저당권> ② 가압류>③소유권이전> ④저당권(경매신청)> ⑤가등기> ⑥가압류

→ 선순위 가압류가 있더라도 그 가압류에 앞서 저당권이 설정되어 있다면, 이 가압류는 낙찰 후 소멸됩니다. 왜냐하면 말소기준등기가 1순위 저당권자이기 때문입니다. 이 경우는 전 소유자의 채권자인 1순위 저당권자가 경매신청을 하거나 현 소유자의 4순위 저당권자가 경매신청을 하든 관계없이 가압류는 소멸합니다.

[전소유자가 있을 때, 선순위 가압류가 소멸되지 않는 경우]

(1) ①가압류> ②임대차> ③소유권이전> ④저당권(경매신청)> ⑤압류

→ 현 소유자의 4순위 저당권자가 경매를 신청하는 경우로서, 여기서 4순위 저당권자가 말소기준등기가 되고 낙찰자는 1순위 가압류와 2순위 임대차를 인수해야 하는 경우입니다.

(2) ①가압류> ②저당권> ③소유권이전> ④저당권(경매신청)> ⑤가처분

→ 현 소유자의 4순위 저당권자가 경매를 신청하는 경우로서, 1순위 가압류가 말소기준등기가 못되고 2순위 저당권자가 말소기준등기가 되는 경우입니다. 여기서 1순위 가압류는 배당에 참여할 수 없어 낙찰자가 인수하는 경우입니다.

 

글쓴이: 사랑지기 이병기

출처 : 부동산경매 텐인텐[10년10억재테크]

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