[스크랩] 상가경매의 함정-연체관리비

 

 경매정보지에 나와 있는 바대로 감정가의 4%에 경매진행중인 사상구의 모 상가건물이다.
관리단인 르네시티(주)에 확인해 본 바 현재 관리비가 연체료포함5700만원이라고 한다.
본 물건에 대한 월 관리비가 60만원 정도 부과된다고 하니(공실로 쓰지 않는 상태에서) 이런 상가건물은 한마디로 관리단을 위한 건물 내지 특정상가(홈플러스나 이마트 등의 대형입정상가)를 위한 건물로 밖에 보이지 않는다.
대법원판례에 의하면 집합건물의 공용부분에 관한 관리비는 특별승계인에 해당하는 낙찰자가 승계하여야 한다고 한다.(2001다8677 전원합의체 판결)

아파트의 경우는 공용부분 관리비가 터무니 없이 과다한 경우는 거의 없고 낙찰시까지 기간(연체기간)도 그렇게 길지 않으나 사례의 물건과 같이 전용면적 대비 과다한 관리비가 징수되는 상가는 '배보다 배꼽이 더 큰' 경우에 해당한다.
소유자인 경우도 매달 월세와 같은 금액으로 관리비를 부담해야 하는데 과연 관리단이라고 하는 주체가 그 많은 비용을 거두어 들여서 상가 활성화를 위해 지출하는 비용은 얼마나 될까?
중앙냉난방 시스템이 아니라면 전용면적 7평의 상가를 위해 지출되는 평균냉난방 비용은 월 10만원이 채 안될 것이다.
기타 청소비, 공용전기비 등도 많아야 2~3만원이면 충분할 것이므로 일반적으로 이 정도 규모의 상가라면 평균 15만원선의 공용관리비 부담이면 적정할 것이지만 해당상가는 60만원선이니 적정금액의 3배가 넘는 금액을 매달 공용관리비로 납부해야 하는 상가로서 이런 상가라면 소유자를 위한 상가, 임차인을 상가가 아니라 '관리단을 위한 상가'라고 하지 않을 수 없다.

정당한 유치권이 있는 경매에서도 낙찰자는 점유를 이전받기 위해서 법정담보물권을 행사하고 있는 유치권자에게 합의 내지 채권금액을 변제해야 하지만 엄연히 법적으로는 채무 그 자체가 이전되는 것은 아니므로 점유를 이전 받지 않는 한에서는 변제의무가 없다고 한다.

그러나 관리단이 행사하는 공용관리비에 대한 낙찰자의 승계는 대항력 있는 임차인의 보증금이나 변제 받지 못한 최우선전세권자와 같이 낙찰자에게 인수되는 채무에 해당한다고 판시한 대법원의 다수의견은 반대의견에서 밝힌 바대로 소유권과 담보물권 제도 자체의 근간을 흔드는 위헌의 소지가 있다고 볼 것이다.
사례물건에서도 1순위 근저당권자는 거의 채권을 회수하지 못하는 반면 단순채권자에 불과한 관리단은 아무런 위험부담도 없이, 유치권자와 같은 점유도 없이 안정적으로 자신의 채권을 100% 회수할 수 있게 된다.
소유자나 낙찰자는 관리단을 먹여 살리기 위해 매일매일 일할 수 밖에 없는 '관리단의 노예'로 전락하지 않을 수 없다.

소유권도 없고 임차권도 없는 관리단이 지배하는 상가!
당신은 과연 이런 상가를 낙찰 받을 것인가?

 

- 참조-

대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 【채무부존재확인】
[집49(2)민,108;공2001.11.1.(141),2258]

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【판시사항】
아파트의 전 입주자가 체납한 관리비가 아파트 관리규약의 정함에 따라 그 특별승계인에게 승계되는지 여부(=공용부분에 한하여 승계)

【판결요지】
[다수의견] 아파트의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, '관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.'고 규정하고 있는 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리·의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이며, 집합건물법 제42조 제1항 및 공동주택관리령 제9조 제4항의 각 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택의 관리·사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 하더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없다. 다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다.
[별개의견] 아파트 관리규약은 자치법규로서 집합건물법 제42조 제1항 및 공동주택관리령 제9조 제4항에 따라 구분소유자는 물론 그 특별승계인에게도 효력이 미치는바, 집합건물은 다수의 사람이 공동으로 소유·사용하는 건물이므로, 헌법이나 다른 법령의 규정에 어긋나지 아니하는 한, 규약을 통하여 구분소유자나 그 특별승계인의 권리에 일정한 제한을 가하는 것이 허용된다. 규약으로 '구분소유자 이외의 자'의 권리를 해하지 못하도록 한 집합건물법 제28조 제3항의 규정에서 말하는 '구분소유자'에는 규약 제정 당시의 구분소유자뿐만 아니라 규약이 제정된 뒤 구분소유자가 된 사람도 포함되므로, 규약으로 구분소유자의 특별승계인의 권리를 제한하는 것이 위 규정에 어긋나는 것이 아니다. 집합건물법 제18조는 특별승계인으로 하여금 전유부분에 관한 관리비를 승계하도록 할 수 없다는 근거규정이 될 수 없으며, 다수의견과 같이 전 입주자의 체납 관리비 중 공유부분에 관한 것만 특별승계인에게 승계된다고 보는 경우, 공유부분과 전유부분에 관한 관리비의 명확한 구분이 어려워 또다른 분쟁을 일으킬 수 있고, 전 소유자로부터 전유부분에 관한 체납 관리비의 징수가 사실상 불가능하여 그 부담이 관리비의 상승 등을 통하여 당해 전유부분과 아무런 관련이 없는 다른 구분소유자들에게 전가된다는 현실적인 문제도 발생하므로, 아파트의 전 입주자가 체납한 관리비는 공유부분과 전유부분을 구분하지 아니하고 전부 그 특별승계인에게 승계된다고 할 것이다.
[반대의견] 집합건물법 제18조가 구분소유자의 특별승계인의 채무부담을 근거지우는 규정이라고 보는 것은 입법 취지에 맞지 않는 해석이고, 집합건물법 제27조 제1항에서 관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없는 때에는 구분소유자는 지분비율에 따라 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다는 취지를 규정하고, 제2항에서 구분소유자의 특별승계인은 승계 전에 발생한 관리단의 채무에 관하여도 책임을 진다는 취지를 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 우리 집합건물법은 승계 전의 구분소유자의 미납관리비를 공용부분의 것이든지 전유부분의 것이든지 묻지 않고 그의 특별승계인에게 개별적으로 채무부담 지우지 아니하되, 관리단의 재산으로 변제불능의 결과가 야기될 때에야 구분소유자 전원에게 분할변제책임을 지우는 제도를 택하고 있는 것으로 해석된다. 특별승계인에 대하여 승계 전 구분소유자의 관리비채무를 부담시키는 것은 일면의 구체적 타당성에 치중한 나머지 위헌적 소지가 우려되는 등 법적 안정성을 해치게 될 것이다.

【참조조문】
집합건물의소유및관리에관한법률 제18조 , 제27조 , 제28조 , 제42조 제1항 , 공동주택관리령 제9조 제4항

(출처 : 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결【채무부존재확인】 [집49(2)민,108;공2001.11.1.(141),2258])

출처 : 부산경매-부동산ABC

글쓴이 : 너른들 원글보기

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