[스크랩] 권리 분석

 

■권리의 우선순위

1.등기한 권리의 우선순위

① 동일한 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없는 때에는 등기의 전후에 의한다.(부동산등기법 제5조제1항)

② 등기의 전후는 등기용지 중 동구에서 한 등기에 대하여는 순위번호에 의하고   별구에서 한 등기에 대하여는 접수번호에 의한다(부동산등기법 제5조제2항).

③ 부기등기순위는 주등기의 순위에 의한다. 그러나 부기등기상호간은 그 전후에 따른다(부동산등기법 제6조제1항).

④ 가등기를 한 경우에는 본등기의 순위는 가등기에 의한다

2. 물권상호간의 순위

   물권은 배타성이 있으므로 동일한 물건 위에 동일 내용의 물권이 병존하지 못함은 물론이지만 수개의 권리가 있는 경우에 우열을 정할 필요가 있다.

   동일한 물건 위에 저당권(근저당권), 가등기담보권, 전세권 등 물권 상호간의    우선순위는 설정 순서에 따른다. 즉 등기의 전후에 의한다.

    

-배당재원 8000만원
설정일	권리자	권리내용	배  당
99.1.3	甲	저당권 4000	4000
00.2.4	乙	전세권 3000	3000
01.3.5	丙	저당권 2000	1000

① 甲의 저당권, 乙의 전세권, 丙의 저당권은 모두 물권이므로 설정순에 따른다.

② 경매되면 1순위 甲은 4000만원, 2순위 乙은 3000만원, 3순위 丙은 1000만원을 배당한다.

3. 물권과 채권의 순위

1) 원 칙

     동일 물건에 대하여 물권과 채권이 병존하는 때는 물권은 성립선후에 관계없이 채권에 우선하는 것이 원칙이다.

     왜냐하면 물권은 물건에 대한 직접 지배인데 대하여 채권은 배타성이 없고 다만 채무자의 일정한 행위를 청구하는데 불과하기 때문이다.

    

-배당재원 6000만원
설정일	권리자	권리내용	배 당
99.1.3	甲	임차권 4000 (무등기, 무대항력)	없슴
00.2.4	乙	저당권 4000	4000
01.3.5	丙	저당권 3000	2000

① 乙‧丙의 저당권은 우선변제권이 있다.

② 甲의 임차권자은 우선변제권이 없고 배당재원을 乙‧丙에게 먼저 1‧2순위로 배당하면 한 푼도 남지않아 배당에 참여하지 못한다.

③ 경매시에 저당권자 乙에게 1순위로 4000만원, 저당권자 丙에게 2순위로2000만원을 배당되고 甲‧乙‧丙의 권리는 모두 소멸된다.

2) 물권우선주의의 예외

     위와 같이 물권우선주의원칙에 대하여 채권이 우선하는 예외도 있다. 바로 이것이 채권의 물권화 경향인데 그 성립의 순위에 따라 권리의 우열을 정한다.

① 부동산물권변동을 청구하는 채권이라도 가등기를 하였으면 후일 물권행위를    한 때에 본등기를 함으로써 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의하게 되므로 결국 채권이 물권에 우선한 셈이 된다 (부동산등기법 제3조).

② 부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다(민법 제621조제1조).

   부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력생긴다(제2항).

③ 대항요건(주택의 인도 주민등록)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(주택임대차보호법 제3조의2제2항).

(1) 대항력 있는 임차권

      

-배당재원 6000만원
설정일	권리자	권리내용	배 당
99.1.3	甲	임차권 4000(대항력)	인 수
99.2.4	乙	저당권 2000	2000
99.3.5	丙	저당권 4000	4000

① 확정일자 없는 임차권자 甲은 우선변제권이 없기 때문에 배당요구를 하면 한푼도 받을 수 없다.

② 그러나 주택의 인도와 전입신고를 하였다면 대항력이 인정되므로 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 있다.

   즉, 甲의 임차권은 낙찰자가 인수하여야 한다.

③ 1순위로 乙에게 2000만원, 2순위인 丙에게 4000만원을 배당한다.

(2) 확정일자 임차권 Ⅰ

      

-배당재원 5000만원
설정일	권리자	권리내용	배  당
			甲이 배당요구시	甲이 배당불요구시
01.1.3	甲	임차권 4000 (확정일자 있음)	4000	인수
01.3.5	乙	저당권 2000	1000	2000
01.5.24	丙	저당권 3000	없슴	3000

① 甲의 임차권은 대항력을 갖추고 있으므로 낙찰자에게 임차권의 존속을 주장할 수 있다.

② 甲의 확정일자 임차권은 물권화된 채권이므로 배당요구시 乙의 저당권에 우선변제받는다.

③ 따라서 경매되면 甲의 배당요구여부에 따라 배당이 달리된다. 먼저 甲이 배당요구를 하면 1순위로 甲에게 4000만원, 2순위로 乙에게 1000만원, 3순위인 丙은 한푼도 배당을 받지 못한다. 그러나 甲이 배당요구를 하지 않으면 甲의 임차권은 낙찰자가 인수하여야 하며, 乙과 丙에게 2000만원, 3000만원씩 각각 배당된다.

=== 대법원 판례 ===

  주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의하면, 주택임차인은 같은 법 제3조 제1항에 규정된 대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선하여 변제받을 수 있고,여기서 확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금   의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐,대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재 사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것은 아니므로,확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로서 진정하게 작성된 이상,위와 같이 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유 부분의 동‧호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없다(대판 1999.6.11, 99다7992).

     

(3) 확정일자 임차권 Ⅱ

      

-배당재원 8000만원
설정일	권리자	권리내용	배 당
99.1.3	甲	저당권 4000	4000
99.2.4	乙	임차권 3000 (확정일자)	3000
99.3.5	丙	저당권 2000	1000

① 말소기준권리는 甲의 저당권이다.

② 乙의 확정일자 임차권은 후순위 물권보다 우선변제받는 권리이므로 丙보다 우선순위로 배당받는다.

③ 따라서 경매시 甲은 4000만원, 乙은 3000만원, 丙을 1000만원을 배당받고 소멸된다.  

=== 대법원 판례 === 

후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위저당권이 함께 소멸한 경우비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않는다고 할 것이고,따라서 임차인은 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다(대결 1990.1.23, 89다카33043).

4. 채권상호간의 순위

  채권은 상대방에 대한 청구권으로 시간의 전후에 관계없이 평등한 지위를 갖는다. 따라서 배당에 있어서도 시간순에 관계없이 금액에 비례하여 배당한다.

  

-배당재원 8000만원
설정일	권리자	권리내용	배 당
99.1.3	甲	가압류 8000	4000
00.2.4	乙	가압류 6000	3000
01.3.5	丙	가압류 2000	1000

① 가압류권자 甲 : 8000×8000/(8000 6000 2000)=4000만원

② 가압류권자 乙 : 8000×6000/(8000 6000 2000)=3000만원

③ 가압류권자 丙 : 8000×2000/(8000 6000 2000)=1000만원을 배당한다.

5. 가압류와 물권

1) 가압류 뒤에 경료된 근저당권의 효력

   부동산에 대하여 가압류등기가 먼저 되고 나서 근저당권설정등기가 마쳐진 경우에 그 근저당권등기는 가압류에 의한 처분금지의 효력 때문에 그 집행보전의 목적을 달성하는 데 필요한 범위 안에서 가압류채권자에 대한

   관계에서만 상대적으로 무효이다(대결 1994.11.29, 94마417).

2) 배당순위

   가압류채권자와 근저당권자 및 근저당권설정등기 후 강제경매신청을 한 압류채권자 사이의 배당관계에 있어서, 근저당권자는 선순위 가압류채권자에 대하여는 우선변제권을 주장할 수 없으므로 1차로 채권액에 따른 안분비례에 의하여 평등배당을 받은 다음, 후순위 경매신청압류채권자에 대하여 우선변제권이 인정되므로 경매신청압류채권자가 받을 배당액으로부터 자기의 채권액을 만족시킬 때까지 이를 흡수하여 배당받을 수 있다.

   (대결 1994.11.29, 94마417)

     

-배당재원 12000만원
설정일	권리자	권리내용	배당
99.1.3	甲	가압류 4000	3000
00.2.4	乙	근저당 6000	6000

     

설정일	권리자	권리내용	배당
01.3.5	丙	압  류 6000	3000

첫째 가압류가 최선순위일 경우에는 후순위 근저당권은 가압류채권자에게 우선변제권을 주장할 수 없고 가압류채권과 근저당권이 동순위로 취급되어 안분하여 배당한다.

둘째, 乙의 근저당권은 丙의 압류채권에 대하여 우선변제권이 있으므로 丙의 안분비례액 중에서 乙의 근저당권을 만족할 때까지 흡수한다
(이른바 "안분후흡수’). 먼저 안분하여,

가압류권자 甲 : 12000×(4000/4000 6000 6000) = 3000만원

근저당권자 乙 : 12000×(6000/4000 6000 6000) = 4500만원

압류권자 丙 : 12000×(6000/4000 6000 6000) = 4500만원을 배당한다.

흡수

   丙의 안분액(4500만원) 중에서 乙의 근저당권 중 배당받지 못할 채권액1500(= 6000-4500)만원을 흡수한다.

   따라서 최종적으로 甲은 3000만원, 乙은 6000만원, 丙은 3000만원(=4500-1500(乙))을 배당받는다.

출처 : 우림공인중개사사무소

글쓴이 : 우림(재주니) 원글보기

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