[스크랩] 물건 분석

물건에 대한 분석은 아파트, 단독주택(연립‧다세대), 상가, 농지, 임야, 공장으로 나누어 특히 확인하여야 할 내용을 요약하면 다음과 같다.

1. 아파트

① 방향과 층수별 시세차이             ② 토지등기와 대지권

③ 관리비와 공공요금의 체납           ④ 분양면적과 전용면적

⑤ 재건축대상여부

 

=== 관리비관련 대법원 판례 ===

Ⅰ. 아파트의 전 입주자가 체납한 관리비가 아파트 관리규약의 정함에 따라 그 특별승계인에게 승계되는지 여부(=공용부분에 한하여 승계)(대판 2001.9.20. 2001다8677)

[다수의견]      아파트의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, '관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.'고 규정하고 있는 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리․의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이며, 집합건물법 제42조 제1항 및 공동주택관리령 제9조 제4항의 각 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택의 관리․사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 하더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없다. 다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지․관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지․관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다.            

[별개의견]

아파트 관리규약은 자치법규로서 집합건물법 제42조 제1항 및 공동주택관리령 제9조 제4항에 따라 구분소유자는 물론 그 특별승계인에게도 효력이 미치는바, 집합건물은 다수의 사람이 공동으로 소유․사용하는 건물이므로, 헌법이나 다른 법령의 규정에 어긋나지 아니하는 한, 규약을 통하여 구분소유자나 그 특별승계인의 권리에 일정한 제한을 가하는 것이 허용된다. 규약으로 '구분소유자 이외의 자'의 권리를 해하지 못하도록 한 집합건물법 제28조 제3항의 규정에서 말하는 '구분소유자'에는 규약 제정 당시의 구분소유자뿐만 아니라 규약이 제정된 뒤 구분소유자가 된 사람도 포함되므로, 규약으로 구분소유자의 특별승계인의 권리를 제한하는 것이 위 규정에 어긋나는 것이 아니

다. 집합건물법 제18조는 특별승계인으로 하여금 전유부분에 관한 관리비를 승계하도록 할 수 없다는 근거규정이 될 수 없으며, 다수의견과 같이 전 입주자의 체납 관리비 중 공유부분에 관한 것만 특별승계인에게 승계된다고 보는 경우, 공유부분과 전유부분에 관한 관리비의 명확한 구분이 어려워 또 다른 분쟁을 일으킬 수 있고, 전 소유자로부터 전유부분에 관한 체납 관리비의 징수가 사실상 불가능하여 그 부담이 관리비의 상승 등을 통하여 당해 전유부분과 아무런 관련이 없는 다른 구분소유자들에게 전가된다는 현실적인 문제도 발생하므로, 아파트의 전 입주자가 체납한 관리비는 공유부분과 전유부분을 구분하지 아니하고 전부 그 특별승계인에게 승계된다고 할 것이다.                         
[반대의견]

집합건물법 제18조가 구분소유자의 특별승계인의 채무부담을 근거지우는 규정이라고 보는 것은 입법 취지에 맞지 않는 해석이고, 집합건물법 제27조 제1항에서 관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없는 때에는 구분소유자는 지분비율

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2. 단독주택(연립‧다세대 포함)

① 지적도를 통해 경계를 확인한다.

② 대지안에 다른 사람의 건물이 없는가 확인한다.

③ 지역, 지구, 구역에 따른 최소대지면적을 확인한다.

④ 도로는 폭6m이상 또는 4m이상의 도로가 두면이상 접해야 한다.

⑤ 도로가 북쪽에 접한 토지는 일조권 시비가 없고 용적율을 최대한 활용이 가능하다.

⑥ 대지모양은 부정형보다 장방형이나 정방형이 좋다.

⑦ 건물방향은 동남향이 좋고 완경사가 좋다.

⑧ 일조권을 침해하는 건물이 없어야 하며 상하수도 처리시설도 확인해야 한다.

⑨ 편의시설이 가까워야 하고 차량출입이 용이하고 주차에 어려움이 없어야 한다.

⑩ 고압선, 공장소음, 유흥지역, 우범지역, 공해, 혐오시설 등과 멀리 떨어지는 것이 좋다.

⑪ 재건축하는 경우에 적용될 용적율, 건폐율 등에 대하여 관할건축과에 문의한다.

 

 

3. 상 가

① 수익성에 관하여 정확히 파악하는 것이 중요하다.

② 임대료, 권리금, 상권형성, 배후지의 규모, 발전가능성 등을 파악한다.

③ 상권활성화의 실패여부를 확인한다.

④ 아파트단지는 1000가구 이상이 되어야 수익이 좋다.

⑤ 25～30평 아파트 밀집지역은 구매력이 상대적으로 높다

 

4. 농 지

① 사전에 농지취득자격증명을 받을 수 있는지 확인하고 현장 조사를 한다. 농지취득자격증명 발급대상농지는 전, 답, 과수원 등 법적 지목에 불구하고 농작물을 경작하는 토지이다.

② 신규 영농목적으로 농지를 취득하기 위해서는 농지면적이 1000㎡이상 이어야 한다.

③ 농지전용을 목적으로 구입하는 경우 준농림지이면서 농업진흥지역으로 고시되지 않은 지역이어야 한다.

   토지이용계획확인원을 교부받아 개발제한구역, 상수도, 공원, 군사시설 등 개발이 제한되지 않는지 확인한다.

   농지전용시 대체농지조성비, 임야의 경우에는 대체조림비를 부담하는 것을 고려한다.

 

5. 임 야

① 임야는 보전임지보다 준보전임지가 개발가능성이 좋다.

② 경사도는 15도 이하가 좋다.

③ 임야도를 통해 경계를 파악한다.

④ 분묘기지권을 확인한다.

⑤ 토지이용계획확인원을 교부받아 행위제한 사항을 확인한다.

 

6. 공 장

① 기계시설의 저당목록과 감정평가서의 기계류 목록표

② 기계류의 소유관계와 파손정도

③ 체납된 세금과 공과금

④ 업종별 인가조건, 사업면허

⑤ 임차인 유무

⑥ 임금체불 여부

⑦ 폐기물 처리비용과 수리비용

 

출처 : 우림공인중개사사무소

글쓴이 : 우림(재주니) 원글보기

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