[스크랩] 정보 분석

1. 경매정보 확인방법

1) 신문공고내용

  입찰일로부터 14일전에 법원에서 직접 신문에 공고한다.

  신문공고는 내용이 부족하고 각 신문에 흩어져 나오므로 자신이 원하는 매물을 찾기 힘든 것이 단점이다.

  그러나 최근에는 신문공고내용과 똑같은 내용을 대법원사이트에서 제공하고 있다.

2) 정보지구독

  경매정보지 회사들은 입찰 14일 전에 신문공고가 나오면 정보지를 제작하며, 보통 입찰 10일전～8일전에 발간한다.

  그러나 정보지는 각 법원의 입찰일에 맞추어 1권씩 발간되므로 지속적인 정보를 얻기 불편하고, 지역적 또는 전국적으로 구독해야 하므로 비용이 높은 단점이 있다.

3) 경매정보회사 사이트 이용

     합리적이고 저렴한 검색방법이다. 보통 월회비가 3～5만원선이므로 가입하여
금액별 조건별 검색을 통해 원하는 매물을 찾을 수 있다.

4) 대법원 사이트 이용

     대법원 홈페이지 주소는 http://www.scourt.go.kr이다. 경매사건에      관련된 사람들이 현재 상태를 확인하기에 편리한 정보 입찰이 진행되고 있지  않더라도 경매신청이 되었는지 확인할 수 있고, 낙찰 후 항고 되었는지,   허가는 나왔는지, 잔금납부는 하였는지 등 특정사건의 법원 내 진행상황을   알 수 있다.

2. 신문공고 보는 방법

   경매물건은 입찰기일 14일 전에 신문에 공고된다. 신문공고에는 가장 기초적인 사항인 사건번호, 소재지, 용도, 면적, 가격이 나열된다

   (출처:http://www.kor21.com). 

사건번호	소  재  지	용 도	면  적	가  격	비  고
2000타경 18530	중랑구 신내동 657 신내아파트 907동 1305호	아파트	49.94㎡ (21평형)	95,000,000 76,000,000
2000타경 13641	중랑구 묵동 172외 1필지 위 양지상 현대아파트 205동 1012	아파트	49.77㎡ (22평형)	90,000,000 72,000,000	대지권미등기 대지권포함한 입찰가격
2001타경 14746	동대문구 장안동 1234-78 장안연립 제1동 4층 405호	연립 주택	80.22㎡ (6.56평형)	25,600,000	대지건물 일괄입찰
2001타경 21451	강북구 미아동 781-33 지층 5호	2층 다세대	42.86㎡	40,000,000 40,000,000
2001타경 11772	강북구 장안동 185-229 동우주택 1층 5호	다세대 주택	54.54㎡	70,000,000 70,000,000

1) 신문공고상의 게재순서

  입찰대상 부동산을 용도별로 아파트, 단독주택, 연립주택‧빌라‧다세대주택,근린생활시설‧상가‧사무실‧오피스텔, 대지‧임야‧농지의 5가지로 구분해 같은 용도에서는 사건번호순으로 게재한다.

  근린생활시설 및 주택”과 같이 복합건물인 경우에는 그 중 주된 용도를 기준으로 한다. 한 사건에서 수개의 물건을 입찰하는 경우에는 그 중 최저입찰가액이 큰 것을 기준으로 한다.

2) 물건번호

     물건번호는 한 사건에서 수 개의 부동산을 개별적으로 입찰할 경우에만 기재한다.

3) 소재지

  주소는 서울은 생략하고 구(區)부터 시작한다.

  번지수의 표기중 부번은 가운데 줄을 긋는다.

      예 :   123 - 1 (○)    123의 1 (×)

  번지수가 여럿일 경우는 아파트, 빌라, 연립주택은 대표번지 외 몇 필지를   기재하고, 단독주택의 경우는 전부 기재한다.  다만, 단독주택의 경우도     면적이나 비고의 기재가 아닌 번지수의 기재만으로 인하여 공고의 칸을 더

  늘려야 할 경우에는 아파트등에 준하여 기재한다.

      예 : (아파트) 신내동 200외 5필지 현대아파트 7동 505호

           (빌라‧연립주택) 묵동 402-4 외 3필지 초원빌라 C동 404호

           (단독주택) 중랑구 면목동 123-1

                  동소   125-2

  여러 필지의 대지를 일괄입찰하는 경우에는 지번을 연달아 기재하고, 면적란에 총필지수를 기재한다.           

  다만, 지목이 각각 다를 경우에는 구분하여 기재한다.

     예 : 소재지란 : 도봉구 도봉동 123, 123-2, 123-4, 125, 126

          면 적 란 : 총 필지 800㎡

  물건번호로 오인될 염려가 있으므로 필지가 여러개일지라도 소재지란에는        물건별번호를 기재하지 않는다.

4) 용 도

  아파트, 연립주택, 다세대주택, 빌라, 단독주택, 대지, 전, 답, 임야, 근린생활시설, 상가, 점포 등을 기재한다.

  전, 답, 대지, 임야 등은 등기부상의 지목을 기재하고, 기록상 확인되는 실제상황은 비고란에 기재한다.

  입찰에 부쳐진 부동산이 여러 층이면 층수를 기재한다. 다만, 주택은 1층이라도 층수를 기재한다.

     예 :  1층 점포

            2층 근린생활시설

            3층 주택

5) 면 적

  면적의 기재는 원칙적으로 평방미터(㎡)로 기재한다.

  아파트, 연립주택, 빌라, 다세대주택은 평방미터(㎡)를 기재한 후 괄호속에       일반적으로 거래되고 있는 평형을 기재한다.

  단독주택의 경우는 대지, 건물, 제시외 미등기건물을 각각 기재한다. 건물은       연면적(총면적)을 기재한다.

  대지가 여러 필지이더라도 일괄입찰인 경우에는 총면적만 기재한다.

      예 : 대지 200㎡   건물 250㎡   미등기 20㎡

  부동산의 일정지분을 입찰하는 경우에는 그 지분을 표시한다. 지분권자의         이름은 기재하지 않는다.

      예 : 대지 1,200㎡ 중 235/1,200 지분   건물 500㎡ 중 3/5 지분

6) 비 고

  대지, 건물을 일괄하여 입찰하는 경우에는 그 사실을 명기한다.

     (예) 대지건물 일괄입찰

          대지건물 일괄입찰 (미등기 포함)

  재경매사건으로 보증금을 2할로 하는 경우에는 그 사실을 명기한다.

     (예) 대지건물 일괄입찰, 보증금2할

  지목이 농지(전‧답)로서 소유권 이전에 농지매매증명이 필요한 경우에는         “농지매매증명 필요”라고 기재한다.

  전, 답, 대지, 임야의 경우 기록상 확인되는 실제현황이 다른 경우에는

  그 사실을 명기한다.

     (예) 현황 : 대지

          현황 :  도로

  대지등의 지상에 건물이 소재할 경우에는 그 사실을 명기한다.

     (예) 지상에 4층 건물이 소재함.

  보증금 2할이나 일괄입찰 이외의 특별매각조건이 있는 경우에는                 “특별매각조건 있음”이라고 기재한다.

  연립주택, 빌라, 아파트의 경우에 대지권이 없는 경우에“대지권없음”이라고 기재한다. 단독주택의 경우에 건물만

  입찰하는 경우에는 "건물만 입찰함"이라고 기재한다.

3. 경매정보지 보는 법

1) 경매정보지의 필요성

  경매에 대한 정보는 일간신문을 통해서 볼 수 있으나, 신문에는 사건번호,   소재지, 면적 정도의 가장 기초적인 사항만 나열되어 있으며, 경매에    입찰하기 위해서는 임대차관계, 권리분석 등을 별도로 해야 한다.

     (출처 : http://www.buyhouse.tv).

  입찰당일 입찰법정에 준비된 입찰서류를 통해서 관련사항을 확인할 수도  있으나, 시간이 부족하며, 사전에 충분한 분석도 없이 20분정도에 모든 것을 결정한다는 것은 현실적으로 힘들다.

  정보지, 인터넷 등을 이용하면, 권리분석, 현황조사에 소요되는 시간과 비용을 줄일 수 있다. 물론 경매 정보지등으로 관심물건을 1차 분석한 후, 최종 응찰여부의 결정은 현장확인, 등기부 등의 확인을 하는 것이 좋다.

2) 참고자료성

     경매정보지는 응찰자에게 현황조사, 권리분석 등에 소요되는 시간과 비용을  줄여주는 매우 유익한 자료이긴 하지만 어디까지나 참고자료일 뿐 100%         

     믿어서는 안된다. 최종결정은 자신이 직접 조사하고, 분석하여야 한다.

3) 경매지 보는 방법

     법원경매는 각 법원 및 지원의 경매계별로 경매가 실시되며, 경매정보지도   경매일자 기준으로 하여 법원 경매계별로 묶어서 만든다.

   ‘서울북부지원 1계 입찰목록’은 경매와 관계된 모든 행정업무는 서울북부지원 경매1계에서 담당하게 되며, 입찰일자 2001년 11월 8일 10시’는 입찰시각을 나타내며, 낙찰일자 2001년11월 15일 14시’는 경매절차에 하자가 없음을 결정하는 일자를 의미한다.

 

- 서울북부지원 1계 입찰목록
사건번호 채권-채무	번 호	소재지 및 특징	종별 및 면적(㎡)	임대차 관계	감정평가액 최저경매가	입찰 결과	등기부상의 권리관계
01-12234 서울보증 이길동 01.6.15 임의경매 *제일감정		중랑구 신내 123-9 우리아파트 207호 (준공 95.6.27) *신내초등교남측, 북동측 4M도로접	아파트 (4층) 대30 건82	6000 김이박  확정 97.7.23	120,000,000 76,800,000	01.08.20유찰 01.08.25유찰 01.09.27낙찰	저당97.2.20서울보증     3000만 전세권97.7.23김이박     6000만 저당98.4.7 나라금고     2000만

     

(1) 사건 번호

① 사건번호는 수많은 경매부동산을 구별하는 일련번호의 성격을 가지며,    채권자가 경매를 신청하면 경매집행법원은 접수된 순서대로 사건번호

   를 부여한다. 경매가 진행되는 동안 그 부동산은 사건번호가 이름처럼 사용된다.

② 사건번호가 ‘2001타경1234’이라면,

③ ‘2001’는 경매신청한 연도,

④ ‘타경’은 경매사건의 표기,

⑤ ‘1234’은 사건의 일련번호,

⑥ 강제경매/임의경매임

⑦ 감정기관

(2) 채권자/채무자

   채권-채무란은 차례로 ‘경매채권자-채무자-부동산소유자’를 표시한다.

   예를 들어 ‘한빛은행, 김OO, 박OO, 7000만원’으로 기재되어 있다면,        

 경매를 신청한 채권자는 한빛은행이며, 채무자는 김OO이고, 당해

 경매목적부동산의 소유자는 박OO이며, 채권금액은 7000만원이라는 뜻이다.

 다시 말해 한빛은행은 박모씨소유의 부동산을 담보하여, 김OO에게         7000만원을 빌려주었고, 채무자인 김OO가 돈을 갚지 않자 담보로 잡은    박OO의 부동산을 경매신청한 사건이다.

 채권-채무’란에 2사람만 기재되어 있는 경우는 앞사람이 경매채권자,      뒷사람이 채무자 겸 소유자를 뜻한다.

 예를 들어 ‘이OO, 최OO, 5000만원’로 기재되어 있다면 이OO는        최모씨의 부동산을 담보로 하여 5000만원을 최OO에게 발려주었으며, 이OO가 돈을 갚지 않자 담보로 잡은 그의 부동산을 경매신청한 사건이다.

(3) 소재지

 부동산 등기부상에 기재되어 있는 부동산의 주소를 말한다.

 다만, 경매정보지는 단순한 등기부상의 주소 뿐만 아니라 경매 부동산의 인근 현황까지도 알려주고 있다.

 즉, “충남 서천군 장항읍 원수동 123-45 우리빌라 404호,  *중앙초등

 학교 서측,*개별유류난방,*방4,교통사정 편리 등이 자세히 기재되어 있다.

(4) 종 별

 신문공고보다 용도를 좀더 세분화해서 알려준다.

 주택, 아파트, 다세대, 전, 임야, 대지, 공장, 근린 등 경매부동산의 쓰임새를 알려준다.

(5) 면 적

 경매부동산의 토지와 건물의 면적이 나타난다. 면적의 단위는 평방미터(㎡)이며, 토지와 건물의 면적을 각각 구분하여 표시한다.

 그 아래에는 건물의 완공년도(보존등기일)가 기재되어 있다.

(6) 임대차 관계

 임대차금액, 임차인성명, 입주일, 확정일자 등 부동산의 임대차관계를 알려준다.

 그러나 임대차란이 공란으로 되어 있다고 해서 임차인이 없다고 100% 믿어서는 안된다. 임대차란이 공란이면 반드시 소유주가 거주하고 있는지 확인하여야 한다.

 매정보지는 응찰자에게 현황조사, 권리분석 등에 소요되는 시간과 비용을 줄여주는 매우 유익한 정보이긴 하지만 어디까지나 참고자료일 뿐이다.

(7) 감정평가액

 법원이 부동산을 경매에 부치기 전에 감정평가사를 통해 실시한 부동산의   시세가격을 뜻한다.

 경매정보지에는 감정을 실시한 감정법인이름과 감정가액이 함께 기재된다.

 경매정보지에 따라서는 감정평가액을 “최초경매가”라고 쓰기도 한다.

(8) 최저경매가

 새로운 경매에 부쳐지는 가격이다. 입찰자는 이금액 이상을 써넣어야 낙찰을 받을 수 있으며,

 입찰자가 여러 명일 때에는 최고가로 기재한 사람이 낙찰자로 선정된다.

 최초경매가는 감정평가액에서 출발하며 1회 유찰시 30%감액되고, 2회     이상 유찰시는 유찰횟수마다 20%씩 감액되어 간다. 법원에 따라서는 1회   유찰시 20% ~~ 30% 감액되는 곳도 있다. 울산의 경유 20% 감액된다.

(9) 경매결과

 경매부동산의 최초 경매일부터 어떻게 진행되어 왔는지를 알려준다. 즉,     경매일자와 결과를 매 경매횟수 마다 알려준다.

 2001.10.30 유찰’, ‘2001.10.23 연기’, ‘2001.10.16 분할 등으로 표시된다. 유찰’은 낙찰자가 없어 다음기일에 경매가 계속되는 것이다.

 연기’는 경매가 진행될 예정이었으나 채권‧채무자의 사정으로  다음기일로 경매가 진행되는 것이다.

 분할’은 하나의 경매사건에 여러 건의 부동산이 따로따로 경매되는 경매되는 경우 일부만이 낙찰되고 나머지는 다음기일에 경매가 계속진행됨을 나타낸다.

(10) 등기부상의 권리관계

 응찰자에게 매우 중요한 정보이다.

 간단히 보면 원칙적으로 최선순위의 저당권을 기준으로 최선순위저당권보다 빠른 권리는 낙찰자가 부담하는 것이고, 그보다 후순위의 권리는 낙찰자가 신경쓰지 않아도 자동으로 소멸된다.

 기본적으로 최선순위의 저당일자보다 임대차 일자가 빠르면, 임차보증금을 낙찰자가 후에 별도로 부담해야 된다.

 경매에 응찰할 사람이라면 권리관계를 분석하는 법을 완전히 익혀야 하며,        

 불명확하거나 의심이 가는 권리관계가 있는 경우에 응찰하지 않는다.

 가등기, 가처분, 대위변제, 지상권 등의 복잡한 권리분석은 주의한다.

4. 법원의 경매기록 열람

     법원의 입찰기록은 입찰기일 7일전에 비치하므로 한번 열람하여 물건분석에   활용하고 입찰당일에 다시 한번 확인하여 입찰여부를 최종적으로 판단한다.

1) 이해관계인 열람표

  이해관계인 열람표는 이해관계인의 성명, 주소, 이해관계인의 관계 등을     기록한 것이다.

  이해관계인은 항고, 대위변제, 취하, 정지, 배당참가, 배당합의 등 경매절차에 많은 변수를 가진 사람들이다.        

  송달여부와 송달방법을 확인한다.

2) 경매신청서

  경매신청서를 통하여 채권의 종류, 청구금액을 확인한다. 너무 소액일 경우에 변제할 가능성이 있다.

  따라서 순위별 청구금액, 최선순위 저당권자의 채권액 및 청구액을 확인하여 대위변제의 가능성을 분석한다.

3) 우편송달보고서

  송달보고서는 집행법원이 이해관계인 및 관계기관(세무서, 구청 등)에            부동산경매개시결정 등에 관한 내용을 우편송달한 것을 기록한 것이다.

  송달절차를 결한 경우에는 절차상의 하자로 인한 항고, 경락허가 여부와          관련이 있으므로 눈여겨 열람한다.

4) 등기부

(1) 표제부 표시란

 감정평가서와 비교하여 지번, 구조, 면적의 착오가 없게 한다.

 집합건물의 경우에 대지권과 관련된 사항을 열람한다.

(2) 갑 구

     소유권의 변경사항, 소유권이전청구권보전의 가등기, 가처분, 예고등기,      환매등기 등을 확인한다.

(3) 을 구

 부동산등기부 을구에는 소유권 이외의 권리(제한물권)가 기재되어 있다.

 대개의 경우 이러한 제한물권에 의한 경매실행원인이 발생되고 있으므로

 말소기준권리보다 선순위로 인수되는 권리가 없는지를 확인한다.

5) 감정평가서

  감정평가서는 부동산의 입지조건의 분석자료로 이용되는 내용이 기재되어 있다.

  제시 외 물건의 평가여부, 미등기 건물의 평가여부, 제시 외 물권이라 할지라도 감정평가서에 포함가격으로 평가된 물권인지 감정평가서에 아예 제외된 물권인지를 열람한다.

  위치도와 사진도 눈여겨보고 현장답시에 이를 활용한다.

6) 부동산현황조사보고서, 입찰물건명세서

  부동산의 현황, 점유관계조사서, 임대차관계조사서, 입주자의 주민등록등본이 첨부되어 있다.

  입찰기일 전에 주민등록등본을 반드시 확인하여 임대차와 점유를 확인하여  선순위 임차인의 대항력을 대비하여야 한다.

7) 입찰기일공고 및 공고게시보고서, 입찰명령서

  입찰기일공고 및 공고게시보고서는 당해 경매 목적부동산의 최저임찰가격,        입찰일시, 장소, 입찰조건 등이 명시되어 있다.

  입찰명령서 기록된 금액이 최저경매입찰가격이므로 명령서에 기록된 금액을     초과하여 입찰하여야 한다.

출처 : 우림공인중개사사무소

글쓴이 : 우림(재주니) 원글보기

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