[스크랩] 정확한 권리분석의 길은 멀고도 험난하다...?

흔히 일반인들이 법원 부동산경매를 통해 부동산을 매수하는 이유는 뭐니뭐니해도 경매로의 매수가 일반 매매보다 보다 저렴하게(통상 10-50%정도) 매수할 수 있다는 장점이 있기 때문이다.

아울러 말소기준권리(즉 가압류, 압류, 근저당권, 저당권, 개시결정기입등기, 담보가등기)보다 후순위로 기입된 다른 권리들은 모두 낙찰 후 말소되어 권리상 깨끗한 부동산을 인수하게 하는데에도 그 이유가 있다 할 것이다.

일반인들이 많이 혼동하는 것중이 하나가 위와 같은 말소기준권리가 여러개가 있는데 과연 어떠한 것이 말소기준권리라고 하는 것인가?

흔히 경매에 들어간 부동산의 해당 부동산등기부등본을 발급받아 보면, 통상적으로 등기부등본 갑구란에는 개시결정기입등기는 물론 여러개의 가압류등이 있고, 을구란에도 역시 여러개의 근저당권이 기입되어 있다.

이때, 말소기준권리는 어떤 것이 되는가? 결론적으로 최선순위로 기입되어 있는 말소기준권리가 여기서 말하는 말소기준권리가 될 것이다.

즉, 같은 갑구란에 기입된 가압류라면 가장 먼저 기입된 가압류가, 같은 을구란에 기입된 근저당권이라면 역시 가장 먼저 기입된 근저당권이 말소기준권리가 될 것이다. 다만, 가압류와 근저당권이 기입되어 있다면 둘 중에 접수번호가 빠른 것이 말소기준권리가 될 것이다.

경매에 입찰하기에 앞서, 권리분석을 할 때 이러한 최선순위말소기준권리는 무엇이며 그에 따라 낙찰후 어떤 권리를 인수하여야 하고, 어떠한 권리는 매수인에게 대항력이 없는지 등을 잘 확인하여 아무런 문제가 없도록 하여야 할 것이다.

오늘 이 시간에는 실무에서 문제가 되었었던 사건을 예로 들어서 설명을 해보기로한다.

얼마전 입찰자 김모씨는 어느 컨설턴트 회사에 수원에 있는 단독주택의 입찰에 관한 일체의 컨설팅을 의뢰하였다.

그 물건의 등기부등본상등의 부담을 나열해 보면,

1. 1월 5일 근저당권 5,000만원
2. 1월 9일 임차인 5,000만원(확정일자 없다)
3. 1월 10일 가압류 1억
4. 2월 15일 임차인 6,000만원(확정일자 있다)
5. 3월 20일 임차인 7,000만원(확정일자 있다)
6. 4월 7일 근저당권 9,000만원
7. 5월 10일 채권자 강제경매신청

위와 같았다.
이때 컨설턴트 회사와 법률사무소간에 권리분석과 관련하여서 매수인이 떠안아야 할 의무 즉 부담은 없는 것으로 판단하였다.

왜냐하면, 1월 5일자 말소기준권리인 근저당권이 있어서 이후의 모든 권리들은 낙찰로서 말소되는 것으로 보였기 때문이다.

이에 입찰자는 위 물건을 시세보다 15%정도 저렴한 265,000,000에 낙찰을 받았다.

입찰자와 컨설턴트 회사는 만족해했다.
그러나 문제는 이후 발생했다. 법원에서 최고한 제1순위 근저당권자에 대한 채권신고 최고에 대해 근저당권자가 그 채권액이 0원이라고 하는 신고를 하게 되었던 것이다.

이렇게 되면 어떻게 되는가?
위와 같이 된다면 말소기준권리가 1월 5일자 근저당권이 아닌, 1월 10일자의 가압류가 되는 것이다. 그렇게 되면 2순위의 1월 9일자 임차인이 선순위임차인으로 되살아나는데 문제가 발생하는 것이다.

원칙적으로 위 임차인은 확정일자가 없어 원칙적으로 배당을 받을 수 없고, 또한 말소기준권리인 1월 5일자 근저당권 설정이후의 임차인이어서 매수인의 입장에서는 전혀 고려하지 않아도 되는 임차인이었는데 반해 말소기준권리였던 위 근저당권이 일명 껍데기(가짜) 근저당권이어서 위 사건의 말소기준권리는 1월 10일자의 가압류가 되고 따라서 1월 9일자 임차인이 선순위로 살아나게 되고, 이에 낙찰자인 매수인은 1월 9일자 임차인의 5,000만원을 떠안게 되는 것이었다.

이런 경험을 해보지 않은 사람들은 물론 필자도 무조건 인수할 부담이 없다고 하면서 낙찰을 권유했을 것이다. 그러나 이렇게 신경쓰지 않았던 사소한 부분에서 대형사고가 일어난 것이다.

실제 입찰하고자 하는 입찰자의 입장에서는 선순위말소기준권리자에 의한 경매신청이 아니라면 반드시 실질적인 말소기준권리가 어떤것인지를 확인할 필요가 있겠다.

법원경매를 통해 재테크를 하시려고 하시는 많은 분들에게 도움이 되는 글이었으면 한다.

출처 : 우림공인중개사사무소

글쓴이 : 우림(재주니) 원글보기

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