[스크랩] 대위변제(代位辨濟)

 

대위변제(代位辨濟)

 

(1) 대위변제의 의의

 

경매입찰당시 대항력 없는 임차인이 낙찰 후 대항력 있는 임차인으로 둔갑하여 낙찰자에게 보증금을 요구하거나 당연히 말소되는 권리로 알았던 후순위 전세권 등기가 말소되지 않는 선순위 전세권등기가 되는 경우가 있다. 대위변제의 결과로 발생할 수 있는 것으로서 선순위 소액채권자가 있는 경우 주의하여야 할 사항이다.

 

 

대위변제란 이해관계에 있는 제3자가 채무자를 대신하여 빚을 갚고 그 액수만큼 그 채무자에 대해 채권을 갖는다는 것이다.

 

즉 채무자도 아니면서 타인의 채무를 대신 갚아주면 변제받은 채권자를 대신해서 그 채무자에 대해 채권을 행사하게 된다는 것이다.

 

민법상의 대위변제는 변제자가 채권자를 대신하여 채무자에 대해서 채권을 행사한다는 것인데 반하여 부동산경매의 대위변제는 낙찰자가 잔금을 지급하기 전까지만 가능하며 또한 경매에서의 대위변제는 반드시 말소된 등기부등본을 법원경매계에 제출해야 한다.

 

즉 채무자를 대신해서 채무를 변제한 사람이 법원에 대해서 대위변제에 관한 아무런 조치를 취하지 않고 있다면 그것은 경매에서 말하는 대위변제의 문제가 아닌 민법상의 대위변제로서 배당에서 그 채권자를 대신해서 배당 받을 수 있을 뿐 후순위 임차인이 선순위 임차인으로 변하는 것은 아니다.

 

강제경매이든 임의경매이든 이해관계 있는 제3자(연대보증인, 보증인, 물상보증인, 경매목적 부동산의 제3취득자 등)는 변제할 정당한 이익이 있는 자로서 경매신청채권을 변제 또는 변제공탁하고 경매개시결정의 취소를 구할 수 있다.

 

 

(2) 대위변제를 할 수 있는 시기

 

 

① 경매신청채권

 

대금지급기일에 낙찰자가 잔금을 납부하기 전까지 가능한데 변제, 변제공탁하고 집행정지결정정본을 경매법원에 제출하여 낙찰자의 잔금납부를 차단해야만 집행정지의 효력이 있기 때문에 절차상의 필요기간도 고려하여 서둘러야 한다.

 

② 선순위 가압류 및 선순위 근저당권 등

 

 

낙찰허가결정기일까지 경매법원에 변제사실 소명자료로 말소된 등기부등본을 제출하여야 한다. 그러나 실무에서는 대금지급기일에 낙찰자가 잔금을 납부할 때까지 위 절차를 완료하도록 하고 있다.

 

 

(3) 경매 낙찰자의 대응방법

 

 

대위변제에 의한 후순위권리자들의 대항력 취득으로 입찰시 예상하지 못한 손해를 입게 된 낙찰자는 아래와 같이 대처하여야 한다.

 

① 경매사건이 낙찰허가결정 전 이라면.

 

경매사건의 낙찰기일 전에 ‘대위변제‘ 사실을 알았다면 “낙찰불허가신청”을 하여 보증금을 회수하여야 한다.

 

② 낙찰자의 잔금납부 전 이라면.

 

낙찰허가결정에 대한 이의신청 또는 인수 부담하는 금액에 상당하는 낙찰대금 감액신청의 방법으로 불복신청을 한다.

낙찰허가결정의 취소신청을 하여 구제 받을 수 있다.

[대법원 판례 98.8.24.자 98마1031결정] [낙찰허가 취소기각]

 

 

③ 잔금납부 후 배당기일 전 이라면

 

잔금납부 후 라면 “배당절차 정지신청”과 함께 “부당이득 반환청구의소”를 하여야 하나 불복을 받아들이고 말고의 여부는 판사의 재량이다. 낙찰자는 잔금 납부 전 까지 권리변동사항을 잘 파악하여 권리변동사항이 있다면 법정된 기간 내에 적절한 불복 신청을 하여 보호받아야 한다.

 

 

④ 대위변제(代位辨濟)의 구상권(求償權)

 

임차인 등의 제3자가 채무자를 위하여 변제한 대위변제금에 대하여 대위변제자(임차인 등)는 대위변제한 금액의 범위 내에서 채무자에게 구상을 청구할 수 있다.

“구상금청구의소”를 통하여 확정판결을 받아 채무자의 재산에 강제집행을 할 수 있는데 경매당한 채무자가 재산이 있을지는 미지수 이다.

 

 

확정판결을 받아 두었다 해도 재산이 없으면 받기가 어려운데 확정판결 결정문은 시효가 10년 이므로 잘 보관하였다가 10년 내에 채무자가 재산이 있다면 강제경매를 신청하여 구상금을 회수할 수 있다.

 

확정판결문이 10년이 다 되어간다면 다시재판을 하면 10년이 또 연장 된다. 즉 평생을 두고 받을 권한이 있다.

 

 

 

 

[사례1] 경매 낙찰가 1억원

 

󰁴󰁴 대위변제 전의 순위표 (부천시)

순위	일 자	권 리 내 용	소 멸 여 부
1	2006년8월20일	근저당권(은행) 850만원	소 멸
2	2007년9월20일	임차인A(확정일자 없음) 4,500만	소 멸
3	2008년7월20일	근저당권(은행) 8,000만원	소 멸
4	2008년9월20일	가압류(00카드) 2,000만원	소 멸
5	2009년2월20일	가압류(00캐피탈) 3,000만원	소 멸
6	2009년3월20일	가압류(00은행) 1,000만원	소 멸

 

 

󰁴󰁴 대위변제 후의 순위표(부천시)

순위	일 자	권 리 내 용	소 멸 여 부
1	2007년9월20일	임차인A(확정일자 없음) 4,500만	인 수
2	2008년7월20일	근저당권(은행) 8,000만원	소 멸
3	2008년9월20일	가압류(00카드) 2,000만원	소 멸
4	2009년2월20일	가압류(00캐피탈) 3,000만원	소 멸
5	2009년3월20일	가압류(00은행) 1,000만원	소 멸

 

 

 

위 사례에서 임차인 A의 입장에서는 확정일자를 받지 않아 배당을 받을 수 없어 자신이 은행권 융자금 850만원을 갚아 버리고 은행권 융자금 850만원의 근저당권을 말소시키면 된다.

 

 

대위변제 순위표에서 보듯 850만원을 대신 갚고 1순위로 올라앉아 4,500만원의 보증금을 지킨 셈이다. 전문용어로 대위변제(代位辨濟)라고 한다. 대위변제가 이루어지면 낙찰자가, 대항력을 인정받는 임차인의 임차보증금을 인수하게 된다.

 

임차인 A는 850만원을 대위변제하여 4,500만원 중 3,650만원은 낙찰자가 인수하여야 하고 850만원을 구상권 청구를 할 수 있다.

 

따라서 입찰 전에 말소기준등기(권리) 다음에 임차권, 가등기, 가처분이 있으면 앞 순위의 근저당금액을 변제할 가능성을 사전에 검토하는 것이 필요하다.

 

대위변제의 가능성은 정보지상의 근저당금액을 기준으로 하지 말고 법원의 입찰물건 명세서상의 현재잔액을 파악한다.

 

대위변제로 임차보증금을 지킬 수 있는 세입자의 존재여부를 점검해야 한다. 임차인이 대위변제한 금액은 앞에서 설명했듯이 채무자(집주인)를 상대로 구상권을 행사할 수 있다.

 

 

󰁴󰁴󰁴 대위변제(代位辨濟)관련 대법원 판례

 

󰁴󰁴 원래 소멸예정이었던 제1순위 근저당권보다 후순위 임차권이 대 위변제로 낙찰대금 지급기일 전까지 1순위 근저당권 설정등기를 말소하고 그 말소등본을 경매법원에 제출하면 소멸예정이었던 임차권이 소멸하지 아니하고 부활하여 대항력 및 우선변제권을 가지게 된다. [대법원 판례 98.8.21.자 98마1569결정] [낙찰허가]

 

󰁴󰁴 선순위 근저당의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸되는 것 으로 알고 부동산을 낙찰 받았으나 그 이후 선순위의 근저당의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨 으로서 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가한 경우에는 낙찰인 으로서 는 민사소송법 제639조 제1항의 유추적용에 의하여 낙찰허가결 정의 취소 신청을 할 수 있다고 보아야 한다.

[대법원 판례 98.8.24.자 98마1031결정] [낙찰허가 취소기각]

 

 

󰁴󰁴 부동산의 경매절차에 있어서 주택임대차보호법 제3조에 정한 대 항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임 차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다.

[대법원 판례 03.4.25선고 2002다70075 판결]

 

 

󰁴󰁴 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권이 소멸하는 것을 알고 부동산을 낙찰 받았으나 그 후 채무자가 후순위 임차권의 대항 력을 존속시킬 목적으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 모두 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 이 점에 대하여 낙찰자에

게 아무런 고지도 하지 않아 낙찰자가 대항력 있는 임차권이 존재하게 된다는 사정을 알지 못한 채 대금지급기일에 낙찰대금을 지급하였다면 채무자는 민법 제578조 제3항의 규정에 의하여 낙찰자가 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다.

 

 

󰁴󰁴 채권의 일부에 대하여 대위변제가 있는 때에는 대위 자는 그 변 제한 가액에 비례하여 채권자와 함께 그 권리를 행사 한다.

일부 대위자는 대위한 권리가 비록 나눌 수 있다고 하더라도 그 것을 단독으로 행사하지 못하며 채권자가 권리를 행사하는 경우에 그 채권자와 함께 그의 권리를 행사 할 수 있을 뿐이고 또한 이 때에 변제에 관하여는 채권자가 우선하는 것으로 보는 것이 현재의 통설이다.

일부 대위시 채권자와 변제자 사이에서는 채권자가 우선변제권을 가진다는 것이 대법원 판례이다. [대법원 판례 88.9.27선고 88다카1797판결]

 

 

󰁴󰁴 이해관계 있는 제3자가 대위변제를 한 때에는 변제자는 대위변 제한 채권 및 그 담보에 관한 채권자의 권리를 자기의 권리에 의하여 구상할 수 있는 범위 내 에서 당연히 승계하여 행사할 수 있다. 이와 같이 법률상 당연히 변제자에게 이전하는 것을 법정대위라고 한다. 여기서 채권에 관한 권리라 함은 이행청구권, 손해배상청구권, 채권자대위권, 채권자취소권 등을 말하고 담보에 관한 권리는 인적 담보물과 물적담보권을 포함한다. 대법원 판례는 가압류상의 권리도 대위변제자에게 이전한다고 한다.

[대법원 판례 93.7.13 선고 92다33251 판결]

 

 

5) 실제 채권액이 없는 근저당이 최선순위일 경우 경매함정

 

 

부동산 등기부등본에 최선순위로 근저당권이 설정되어 있다면 그 후의 모든 등기는 경매 낙찰로 소멸하는 것이 원칙이다. 부동산 등기부등본상의 최선순위로 근저당이 설정되어 있으나 실제는 채무가 없다면 이는 효력이 없는 형식상의 근저당권이 되어 낙찰자가 낭패를 보는 경우도 있을 수 있다.

 

[사례]

 

① 2007년3월20일 근저당권 3,000만원

② 2007년5월20일 소유권 가등기 또는 처분금지 가처분

③ 2008년5월15일 가압류 2,000만원

④ 2010년1월15일 강제경매 개시결정등기

 

경매초보자라도 말소기준등기는 근저당권이고 ①번을 포함한 그 뒤의 모든 등기는 말소되는 것으로 알고 있을 것이다.

 

 

③번 가압류권자가 본안소송에서 승소 판결을 받아 ④번과 같이 압류(강제경매)를 하여 경매를 진행시켰다면 ①번 근저당권자가 권리신고 및 배당요구를 했는지 꼭 확인해 보아야 한다.

 

①번 근저당권자가 채무를 모두 변제 하고 사실상 채무가 없는데도 등기부등본상의 근저당이 말소가 안 되었다면 근저당의 효력은 이미 상실 된 것이다. 그렇다면 ②번 가등기권자(가처분)가 선순위가 되어 낙찰자가 인수하여야 하는 불행한 일이 벌어질 수도 있다.

 

①번 근저당의 금액이 얼마 되지 않는 다면 ②번 가등기나 가처분 권자가 근저당 금액을 대위변제하여 1순위가 된다면 이 또한 낭패가 아닐 수 없다. ②순위의 등기가 소유권의 가등기나 처분금지가처분 일 경우 항상 대위변제나 1순위의 근저당이 배당요구를 했는가를 대법원 사이트에서 확인 후 입찰에 응해야 한다.

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : 베니스 원글보기

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