[스크랩] 정충진변호사의 유치권 공략기1

무심코 감정가 대비 50%이하로 떨어진 물건을 검색하다가 서울 노원구 상계동 수락산 국립공원 입구에서 지근 거리에 있는

2층짜리 다가구 주택이 눈에 띄었다.

감정가 3억 3천여만원에 최저가는 1억 4천만원까지 떨어져 있었다.

하자가 뭘까?

본능적으로 등기부를 샅샅이 살펴본다. 선순위 가등기, 선순위 가처분, 선순위 전세권? 등기부 상의 권리는 깔끔하다.  

 근저당 서너개에 가압류 너덧, 그리고 압류 두어개, 모두 낙찰로 소멸하는 권리들이다.

채권자는 00상호저축은행인데 대출금액이 4억이 넘는다. 최저가 언저리에서 낙찰이 된다면 대출금액을 반도 못건질 판이다.

이런건 서너개 겹치면 그 은행 조만간 문 닫겠네... 

부실대출로 윗분들께 시달릴 일면식도 없는 대출담당자가 안스러워진다. 

 

다시...  그렇다면 하자가 도대체 뭘까? 사진상으로 보이는 건물의 외관은 깔끔해 보인다.

지하철 수락산역이 5키로 거리에 있어 교통도 좋고 담 하나를 사이에 두고 노원초등학교가 있어 학군(?)도 좋은 편이다.

그런데 왜 이렇게 떨어진 걸까? 아무리 다가구 주택이 인기가 없어도 감정가 대비 60%이하로 낙찰되는 경우가 거의 없는데...

물건 명세서를 보니 유치권이 신고되어 있다. 신축공사대금 채권도 아닌데 무려 1억3천만원이다.

이것이 진실한 유치권이라면 낙찰가는 최소한 2억 이하가 되어야 할 것이다. 그렇다고 이렇게 까지 떨어질리가?

 

 보통은 유치권이 진짜라 하여도 적정금액에서 합의를 보기 때문에 유치권신고금액 전액을 지급할 필요는 없다.

역시 또다른 문제가 있었다 ..대항력있는 임차인이 무려 3명이나 있었는데 모두들 약속이나 한 듯이 배당요구를 하지 않았다.

그래서 낙찰자가 떠안아야 할 보증금은 현장 탐문을 거치지 않는 한 알수 없는 상황이었다. 근대 어째 좀 수상하다 .

감정평가서상 가구수는 지층 2세대,1층, 2층 각 1세대 총 4세대로 되어 있는데  현재 임차인으로 신고한 세대수만 4세대에다가

배당요구하지 않은 임차인 또한 3세대라 ...

 

소유자겸 채무자가 돈이 급하긴 급했나 보다..

경매에서 신고할수 있는 하자는 대부분 신고했으니 ..

집주인이 채권자들의 희생하에 낙찰가를 하염없이 떨어 뜨린 뒤 측근을 통하여 낙찰받아 그 차익만큼의 현금을  손에 쥐겠다는

얄팍한 의도가 적나라하게 엿보이는 물건이었다..

하자도 적당히 신고해야지 ..오히려 너무 티나게 엮어 놓은 집주인이 원망스럽기 까지 했다...

좀 더 자연스럽게 복잡했으면 경쟁없이 수월하게 대어를 낚아 챘을 텐데..^^;:

 

이번 기일에는 많은 경쟁자들이 몰릴 것이란 직감이 들었다. 

그런데 하자가 하나 더 있다.. 건물을 받치고 있는 대지가 단독소유가 아니라 공유지분이다.. 

거액의 유치권에, 대항력 있는 선순위 임차임이 3명, 그리고 지분으로 쪼개진 대지에 법정지상권의 존재까지 검토해야 하는

꽤나 복잡한 물건이다. 

감정평가서를 꼼꼼히 읽어 보다가 쾌재를 불렀다..

 

대지가 형식적으로 공유이긴 하지만 각자의 공유지분이 특정되어 있고 그 특정된 공유지분위에 공유자들이 각 1채씩 건물을

소유하고 있는 관계, 즉 구분소유적 공유관계였던 것이다. 판례상 구분소유적 공유관계의 경우에는 공유자 각자의 단독소유처럼

취급하기 때문에 법정지상권등의 문제가 생길리 없을 뿐아니라...

한 필지의 땅위에 건물이 두개가 올라가 있다는 것은 그만큼 세대수가 많다는 것을 의미하고 그렇다면 위 지번으로 전입신고한 임차인들 또한 많다는 것...오호라 ~대항력 있는 세입자들이 동일 지번상의 옆건물일 수도 있으리라는 생각이 들었다..

 

그렇다면 잠정적으로 ....유치권은 집주인과 공사업자가 저가낙찰을 노리고 공모한 허위의 유치권이고...세대수를 넘어서 배당요구한 임차인들 중 일부는 가짜에..대항력있는 것으로 드러난 임차인들은 옆집의 임차인...대지가 공유로 되어 있는 것은 구분소유적 공유관계로 문제 없으렸다~

 

좋다! 현장조사 해보자!!

 

선배한분과 동행하여 현장에 가보았다.. 사진상으로 보는 것보다 훨씬 더 깔끔하고 주변환경도 좋다..건물 신축한지가 10년이 넘었으니 신축유치권은 아니고 리모델링 공사대금일텐데 도대체 어디를 고쳤다는 것일까? 

여기저기 둘러봐도 1억 3천만원이라는 거액이 들어간 흔적은 어디에도 보이지 않는다.. 

아! 아니다!!흔적이 있었다!!! 시리도록 투명한 초겨울 햇살아래 찰나로 번득이는 섬광들...

 

부신 눈을 비비며 자세히 보니 창가마다 설치된 샤시가 한눈에 보아도 새거다!!  

정말 교체한 지 얼마 안됐는지 유난히 깔끔하다...오랜시간 찌든 얼룩에 지저분한 유리창과는 대조되게 어색할정도로  반짝이는 새 알루미늄 샤시는 충분히 공사를 한 사실을 인정할 증거가 되었다 .

 

유치권은 분명 성립하는 것이다!!!

 

 

 

출처 : 복돌이의 부동산산책

글쓴이 : 복돌이-박 창 훈 원글보기

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