[스크랩] 유치권 공략기 8

든든한 원군을 만나다.       유치권신고서를 들고 서초동에서 개업변호사로 활동하고 있는 후배변호사를 찾아갔다..   한때 사법시험을 같이 공부했던 친구다. 최대한 티를 안내려고 했는데 금새 알아본다..     '형! 유치권자가 속 썩여요? 거봐요.. 경매 그거 아무나 하는거 아니라니까...줘봐요..    내가 검토해 볼께여..''     서류뭉치를 낚아 채  한 장 두장 검토해 가는 후배의 얼굴에 다양한 표정들이 생겨났다 사라진다..   간혹 미소도 떠오른다....조짐이 그리 나빠 보이지는 않았다...   얼마 후 후배가 서류뭉치를 탁자에 내려 놓으며 깍지를 낀채 소파깊숙히 파묻힌다.     '역시 어려운가 보구나'   절망...또 절망의 순간이었다..!!     '형! 이거 유치권 가짜에요...제가 점쟁이가 아니니까 사실관계에 대해서는 뭐라 말할 수 없지만 이거   법적으로는 성립하지 않는 유치권이니까 너무 걱정마세여... ''     천상의 목소리가 이럴런가? 지치고 지친, 찌들대로 찌든 가슴속을 부드러운 깃털로 쓸어주듯 달콤한   음성이었다...!     덜렁대긴 하지만 신중한 면 또한  있는 후배이기에 후배의 위로는 확실히 힘이 되어 주었다..   후배의 설명이 이어졌다..   '유치권이라는 것은 파워가 막강한 만큼 성립요건이 까다로워요.   그래서 경매절차에서 신고된 유치권은 90%이상이 허위이거나 과장된 것이라는 항간의 이야기들이 사   실상은 맞는 말들이지요.   유치권에 있어서 가장 중요한 것은 유치권자의 유치 즉, 물건에 대한 점유인데 상식적으로 생각해 보아   도 유치권자의 점유는 인정되기가 쉽지 않아요.   신축건물에 대한 공사대금처럼 유치권자가 건물에 대한 점유를 건축주에게  인도하지 않고 처음부터   점유를 하면서 유치권을 주장한다면 모를까..일단 다른 사람의 점유가 개시되었거나 진행되는 중에 유   치권자가 뒤늦게 점유를 주장한다는 것은 어려운 일이지요...   특히 건물 내부의 리모델링 같은 경우가 그래요..일단 점유는 집주인이 하고 있는 상태인데 싱크대나   욕조등을 수선했다고 해서 리모델링업자가 공사대금을 이유로 집주인의 점유를 침탈할 수 있을까요...   오히려 주거침입죄가 성립되거나 영업장 같은 경우에는 업무방해죄가 될수 있겠지요..   결국은 적법한 점유가 되려면 집주인의 동의하에 점유를 이전받아야 하는데 어떤 집주인이 변기 고쳤   는데 돈 못주니까 대금줄 때까지 건물을 점유하라고 하겠어요?   이때는 그냥 민사상의 채권,채무문제로 소송을 통해 판결받아 강제집행하는 수밖에 없어요..''     후배의 설명을 들으면서 희망과 안도의 물결이 잔잔히 번져가는 듯한 느낌이 들었다..     ''결국은 집주인의 도움을 받아 점유를 이전받아야만 되는데 간혹 가다가 집주인이 유치권자를 도와 주   는 경우가 있어요..공사를 한 것은 분명하고 공사업자하고 친분은 있는데 집이 경매에 들어가면 공사업   자는 한푼도 못받을 것 같고 하니까 공사업자한테 건물 일부의 점유를 넘겨주기도 하지요...   별다른 친분없는 은행보다는 공사업자가 사실상 먼저 배당받도록 하는 것이 집주인측에서도 좋을 테니까요..''     그 후로도 후배의 설명은 이어졌고 한마디 한마디에 희망의 싹들은 한웅큼씩 돋아났다.   결국 이 사건의 경우 집주인이 공사업자와의 친분때문에 경매가 개시되자 점유를 이전하였던 것인데   이는 경매개시 결정후 점유를 이전한 것으로 압류의 효력에 반하는 처분행위에 해당하기 때문에 유치   권자의 점유는 적법한 점유가 아니라는 결론이었다.     유치권 신고서상 유치권자의 점유가 경매개시 결정후임은 유치권자 스스로도 인정하고 있었다...경매   개시후 열흘정도후부터 건물을 점유하고 있다는 메모를 현관앞에 붙여 놓고 그 사진을 찍어 증거로 제   출했던 것이다...!   유치권자는 자신의 행위의 법적인 의미에 대하여는 당연히 몰랐을 것이다..!!     후배는 한마디 덧붙였다..   ''이 사건의 경우 점유개시시점이 문제될수도 있지만 제가 보기에는 건물소유자가 공사업자에게 공사   대금을 전부 지급한 것 같아요.   공사업자가 아무리 건축주와 친해도 자기돈 들여가면서 공사를 해주지는 않을 거잖아요.   근데 공사업자는 하청업자들에게 공사대금을 다 지급했단 말이죠.   분명 건물주한테 받아서 줬을 거예요.   공사비 대금의 소멸시효는 3년인데 3년이 다되가도록 건물에 가압류조차 시도하지 않았던 것으로 보   아도 의심스러워요...     공사가 끝난 2004년 경에는 아직 저당권도 설정되지 않아 등기부가 깔끔했던 때인데...''     이쯤 설명을 듣고보니 후배가 믿음직 스러웠다..!   정식으로 수수료를 지급하고 사건을 의뢰했다.   후배는 일단 소송으로 가면 시간이 걸릴테니까 가장 효율적인 방법으로 유치권자와 소유자를 압박하   여 협상을 통하여 해결하겠다고 했다...!   과연 후배의 뜻대로 될것인가..   빠른 시간내에 해결이 되기를 바라며 후배의 연락을 기다렸다...!!

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출처 : THE 맛있는 부동산

글쓴이 : 정 변호사 원글보기

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