[스크랩] [토지 성공투자지도]③

[토지 성공투자지도]③

 ①, ②편에는 유망지역을 선정하고 어떤 원칙으로 지도를 그려 무엇을 어떻게 분석할 것인가에 대해
설명했으니 이번 시간에는 과연 어떤 토지가 얼마만큼의 수익을 올려줄 것인가에 대해 연구해 보자. 

토지의 가공에 대해 연구했으나 실제로 전편에 나열했던 그 방법이 적용될 수 있을지 없을지는
매우 철저하게 조사해보지 않으면 알 수 없을 뿐더러 자금이 재투자가 되어야 한다면 꺼릴 수 밖에 없다.
더구나 토지는 토지대금 이외의 재투자 비용을 정확하게 산출하기 어렵고
좋은 매물은 쉽게 매매되기 때문에 조사하는데 시간을 허비하다가 놓치고 나면 아무 소용이 없기 때문에
지역 설정과 조사 방법이 체득되었다면 많은 매물을 짧은 시간에 분석해서 신속한 결정을 내려야 한다.
"투자없이는 공부도 필요없다."

흔히 모든 부동산의 가치는 '위치'에 있다고 한다.
위치란 해당 부동산의 가치를 결정짓는 최상위 잣대다. 호재에서 가깝고 멀고의 차이다.
그렇다면 가깝다는 표현은 어느 정도의 거리를 말하는 것인가..?

도시에서의 좋은 부동산이란 보통 '역세권'으로 표현된다. 
대중교통의 대명사 즉, '철도역사의 세력권' 이라는 말인데,
역의 세력권은 과연 어느 정도의 거리란 말인가..

지난 2010.4.15일 시행된 '역세권의 개발 및 이용에 관한 법률' 제4조(개발구역의 지정 등)에 보면 
보다 체계적이고 효율적으로 개발할 필요가 있는지역을 특별시장이나 광역시장이 지정할 수 있다- 고 
되어있으나 몇 m인지는 표시하지 않고 있다.
다만, 역세권의 최소 지정면적은 철도역의 증축, 개량면적이 3만㎡이상이고 개발구역의 면적이 30만㎡(약 9만평)
이상인 경우 국토해양부장관이 지정하여 1.5배(50%)의 건폐율과 용적률을 상향조정할 수 있도록 하고 있다.

이대목에서 개발제도와 법률 제정의 심의 위원인 도시공학교수 등 전문가들이 발표한 선진국의 사례와 지침을
참고해야 한다.

「철도역세권 개발제도」의 도입방안에 관한 공청회 자료(2003.6)를 인용해 보자.

 역세권의 개념)
1. 접근성 측면에서 보행자가 철도역을 도보로 접근할 수 있는 최대거리를 중심으로 설정하는 도보권역.
2. 토지이용, 용적률, 건폐율 등의 공간적 특징으로서 철도역이 입주함으로써 지가地價나 주택가격 등
    부동산 가치의 변화에 크게 영향을 받는 경계구역 내부공간.
3. 역사를 중심으로 한 공공영역, 시장영역, 환경적 도시영역 서비스가 미치는 토지이용의 영향권...

이 정도로 정의할 수 있으며 '여러 교통수단으로 환승하는 지점이며 도시중심지역으로서 주요서비스를
공급하는 중추적 기능' 으로 역세권의 기능을 요약하고 있다.

또한, 가장 중요한 공간범위는 도시철도, 일반철도, 고속철도로 철도를 분류하여 300m, 500m, 1,000m로
분류하고 이내는 직접역세권, 이외는 간접역세권으로 구분한다.(걸어서 10분 권역)
(일본 오사카=역사 등급별로 360m, 540m, 720m. 워싱턴 1,400m. LA 530m, 800m)
그렇다고 300m이내는 역세권이고 10m를 벗어났다고 해서 역세권이 아니라고 가치가 크게 차이나는건 
아니지만 어쨋든, 같은 값이면 굳이 벗어난 지역을 선택할 필요는 없다는 말이다. 

동계올림픽 유치로 한껏 고무된 강원도 평창지역도 원주-강릉간 복선전철사업이 본궤도에 올라 역사가 설치되는
거점지역을 중심으로 다시한번 지가가 요동치고 있는걸 보면 역세권이 토지시장에 주는 파급효과는
실로 대단한 것이나 가급적이면 역세권의 공간적 범위를 m단위까지 계산하여 투자한다면 더욱 큰 수익을
기대할 수 있지 않겠는가 하는 점에서 자료를 근거로 제시하는 것이다.
이러한 감각이 탁월한 투자자들은 역세권의 개념과 범위를 염두에 두고 지금도 신설철도 등의 역세권의 기능에 
충실한 토지를 물색한다.

사실 지가를 올리는 가장 큰 요소는 투자자들의 미래에 대한 기대감이다.
기대감은 거래를 낳고 거래는 토지주들의 매도희망가를 부추긴다. 그러나 정작 개발이 착수되어 실제 역세권의
후광효과를 누리는 토지가 극명해지면 그 때 비로소 'm단위 투자법'이 빛을 발할 것이다.  

여기 또 하나의 아주 중요한 평가지침이 있다.
이름하여 '토지적성평가지침'이 그것인데, 이 지침은 대한민국 모든 토지의 개별적성을 조사하여 5년 단위의
재정비계획인 '도시관리계획'의 평가지표인 것이다.
과거 2004년 국토이용관리법이 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'로 개정될 당시 준도시+준농림지역을 
관리지역으로 통합하고 보전/생산/계획관리지역으로 세분화하던 지침이다.

세분화가 거의 완료된 현재도 등급이 되면 도시관리계획으로 용도지역을 변경하고 있으니 이 지침은
토지의 공법상 분석을 하기 위한 필수 항목이 되는 것인데 중개자도 투자자도 이 지침을 무시하는 경향이 많아
필자가 투자자들께 공개하는 것이다.

이 지침은 도시계획 전문가가 필지별로 개발적성/농업적성/보전적성으로 분류하는 것으로
전문지식이 부족한 일반인인 투자자가 굳이 전문가 만큼의 공부가 필요한 것은 아니니 지침의 개념과
물리적 특성의 평가지침만 알고 투자에 적용하는 것 만으로도 큰 최소한의 리스크는 회피할 수 있을 것이다.

개발/농업/보전적성의 평가는 아래의 표와 같이 점수를 산출하여 1~5등급까지 분류하고 보통 1~3등급까지는
보전적성과 농업적성, 4~5등급은 개발적성으로 평가한다.
여기에서 주목해야 할 점은 평가지표 중 물리적 특성, 지역 특성, 공간 입지특성의 경사도(도), 표고(m로 표기),
그리고 공간입지특성(기개발지, 공공편익시설과의 거리를 km로 표기)의 표기 단위를 잘 보아야 한다는 것이다.

 

<표1>평가지표와 대체지표 사용가능여부

적 성	평가요인	평가지표	대체지표 사용가능여부
개발적성	물리적 특성	▪경사도	-
		▪표고	-
	지역 특성	▪도시용지비율	○
		▪용도전용비율	○
	공간적 입지특성	▪기개발지와의 거리	○
		▪공공편익시설과의 거리	○
농업적성	물리적 특성	▪경사도	-
		▪표고	-
	지역 특성	▪경지정리면적비율	○
		▪전‧답‧과수원면적비율	○
	공간적 입지특성	▪경지정리지역과의 거리	○
		▪공적규제지역과의 거리	○
보전적성	물리적 특성	▪경사도	-
		▪표고	-
	지역 특성	▪생태자연도 상위등급비율	○
		▪공적규제지역면적비율	○
	공간적 입지특성	▪공적규제지역과의 거리	○
		▪경지정리지역과의 거리	○

<표2>경사도 점수값 산출사례 

경사도 (도)	5 미만	5～10미만	10～15미만	15～20미만	20 이상
개발․농업적성관련 평가의 점수	100	80～99	60～79	40～59	20～39
보전적성관련 평가의 점수	20～39	40～59	60～79	80～99	100

 경사도 평가점수의 경우 개발/농업적성 평가점수가 경사 5도 미만이 100점으로 15도 미만까지는 
 개발적성으로 비교적 높은 점수가 매겨짐을 알 수 있다.

<표3>표고 점수값 산출사례 

표고(m)	50미만	50～100미만	100～150미만	150～200미만	200이상
개발․농업적성관련 평가의 점수	100	80～99	60～79	40～59	20～39
보전적성관련 평가의 점수	20～39	40～59	60～79	80～99	100

 표고는 해발 150m 미만이면 개발적성.

 

<표4>각종 거리지표의 점수값 산출사례 

공공편익시설과의 거리(㎞)	1 이하	1～2이하	2～3이하	3～4이하	4 초과
개발적성관련 평가의 점수	100	25～99	11～24	6～10	1～5
공공편익시설과의 거리가 2km이하이면 개발적성
기개발지와의 거리(㎞)	1 미만	1～1.5미만	1.5～2미만	2～3미만	3 이상
개발적성관련 평가의 점수	100	80～99	60～79	40～59	20～39
기개발지와의 거리는 2km 미만이라야 양호한 점수.
경지정리지역과의 거리(㎞)	2 이상	1.5～2미만	1～1.5미만	0.5～1미만	0.5 미만
농업 및 보전적성관련 평가의 점수	20～39	40～59	60～79	80～99	100
경지정리지역(절대농지)과의 거리가 가까울수록 농업 및 보전적성으로 평가.
공적규제지역과의 거리(㎞)	1.5 이상	1.0～1.5미만	0.5～1.0미만	0.2～0.5미만	0.2 미만
농업 및 보전적성관련 평가의 점수	20～39	40～59	60～79	80～99	100

 공적규제지역(개발행위가 제한되는 모든 규제지역)도 가까울수록 농업/보전적성 평가 점수.  

 

<표5> 적성등급의 부여사례

적성등급	제1등급	제2등급	제3등급	제4등급	제5등급
기준표준화값	Zi<-1.5	-1.5≤Zi<-0.5	-0.5≤Zi<0.5	0.5≤Zi<1.5	Zi≥1.5
필지 또는 격자 분포비율(%)1)	6.7	24.2	38.2	24.2	6.7
비    고	보전․농업 적성 강함	←―――――――――――――――――→			개발적성 강함

 

<표6>평가지표군

평가특성	평 가 지 표 군
물리적 특성	경사도, 표고
지역특성	개발성 지표	도시용지비율, 용도전용비율, 도시용지 인접비율, 지가수준
	보전성 지표	농업진흥지역비율, 전‧답‧과수원면적비율, 경지정리면적비율, 생태자연도 상위등급비율, 공적규제지역면적비율, 녹지자연도 상위등급비율, 임상도 상위등급비율, 보전산지비율
공간적 입지특성1)	개발성 지표	기개발지와의 거리, 공공편익시설과의 거리, 도로와의 거리,
	보전성 지표	경지정리지역과의 거리, 공적규제지역과의 거리, 하천․호소․농업용 저수지와의 거리, 해안선과의 거리

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이상에서 살펴 보았듯 평가지침에 의한 등급산출 방식은 그리 어려운게 아니다.
토지시장의 일반적인 주 타깃인 관리지역에 대한 평가지표와 기준을 보자.

<표7>관리지역에 대한 평가지표 및 평가기준

구 분	부 문	평가지표	기 준	점수	비고
보전 대상 지역   판정기준	자연 보전	생태자연도	1등급, 별도관리지역	-	해당 지역안에 있는 평가대상토지는 A등급(보전등급) 부여
		임상도(영급)	5영급 이상인 지역	-
	수질 보전2)	국가하천‧지방1급하천의 양안중 당해 하천의 경계로부터의 거리	300m 내외의 집수구역	-
		상수원보호구역 경계로부터 거리	동일수계지역내 1㎞ 내외의 집수구역1)	-
		유효저수량 30만㎥이상인 호소․농업용저수지 만수위선으로부터 거리	300m 내외의 집수구역	-
개발 가능 지역   판정 기준	물리적 특  성	경사도	15도 미만	100
			15도 이상 20도 미만	60
			20도 이상	20
		표  고	기준표고로부터 표고차 50m 미만	100
			50m이상 150m미만	60
			150m 이상	20
	지역 특성	경지정리지역비율	10% 미만	100
			10% 이상 25% 미만	60
			25% 이상	20
		도시용지비율	4% 이상	100
			2% 이상 4% 미만	60
			2% 미만	20
	공간적 입지특성	공적규제지역과의 거리	1.5㎞ 이상	100
			0.5㎞이상 1.5㎞미만	60
			0.5㎞ 미만	20
		공공편익시설과의 거리	1㎞ 미만	100
			1㎞ 이상 4㎞ 미만	60
			4㎞ 이상	20

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이와 같은 것이 토지적성평가지침의 주요 골자이다.
물론 이 지침을 반드시 따라야 성공한다는 보장은 없다. 얼마든지 예외는 있을 수 있지만,
국가에서 국토를 체계적, 계획적으로 개발하고자하는 평가지침인 만큼 이 지침에 입각해 투자를 모색한다면
최소한 높은 등급의 땅과 그렇지 못한 것을 구별해 내는 것은 어렵지 않으리라 보는것이다.
어느 지역이든 똑같은 경사와 표고를 가지고도 기존 도시지역과의 거리때문에 연접한 토지가 계획관리지역이 있고
반대쪽은 생산관리지역이 있음을 지번도를 보면 쉽게 찾을 수 있다. 
바로 이런 평가지침 때문이다.

 

국가에서 등급을 매겨 우수한 점수를 주었다면 그에 합당한 용도와 개발의 허용치가 있을것 아닌가...
이런 정도만 기억하고 임장에 임해도 기준없이 무엇을 어찌 파악해야하는지 몰라 난감해하지 않을 것이다.
"경사도 15도 미만, 표고는 150m 미만, 도시지역과의 거리는 2km 미만..."
"경사도 15도 미만, 표고는 150m 미만, 도시지역과의 거리는 2km 미만..."

다음회를 기약합니다... 
다음엔 대상지를 선정해 토지의 개별적 특성과 틈새를 보는 안목을 키워보도록 하겠습니다..

 

토지의적성평가에관한지침개정.hwp

2011.11.3  초원마루 올림...

출처 : 윈윈클럽/도시계획정보카페(대한민국 대표 부동산지식 카페)

글쓴이 : 초원마루 원글보기

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