임차인이 대항력을 취득하기 위한 방법
1. 민법 제621조 | ||
| “부동산 임차인은 당사자간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다. 또, 부동산 임대차를 등기한 순간부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다” |
| 2. 주택임대차 보호법 | ||
| 주택임대차 보호법 제3조 제1항 조문에서는 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다” |
임차인이 임대차 기간 중에 주민등록을 다른 곳으로 이전하고자 할 경우에 대항력을
상실하게 되는 문제를 해결하는 방법에 대해서 알아보겠습니다.
[주택임대차 보호법 제3조의 4 “민법에 따른 주택임대차등기의 효력”] | ||
조문 제1항에서는 “민법 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여는 제3조의 3 제5항을 |
[주택임대차 보호법 제3조의 3 제5항] | ||
| “임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의 2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다”라고 규정하고 있습니다. |
임차인이 임차주택에 거주하면서 주민등록 전입으로 취득한 대항력을 그대로 유지하며
주민등록을 다른 곳으로 옮기는 방법으로는 임대차 등기를 하고 옮기는 방법이 있습니다.
(주택임대차 보호법 제3조의 4 조문에 따름)
개업 공인중개사님 질문
안녕하십니까?
평소 지비다 상담소 상담내용을 보고 중개실무에서 많은 도움을 받고 있는
대전에서 중개업을 하고 있는 개업 공인중개사입니다.
며칠 전, 주변 다세대에서 전세를 살고 있는 임차인이 질문한 사항입니다.
회사 사정상 주민등록을 대전에서 대구로 옮겨야 하는데 주민등록을 현 거주지에서 다른 곳으로
옮기게 되면 기존 ‘대항력’이 소멸하는 것으로 알고 있는데 이럴 경우 어떡해야 하는지 문의하셨습니다.
지비다 상담소의 의견을 듣고 싶습니다.
지비다 상담소
대표님이 주신 질문의 요지는 ‘대항력’ 문제입니다.
오늘은 주택에 관한 문제이므로 이후 기재되는 사항은 주택과 관련된 의견임을
미리 알려 드립니다.
주택에 거주하는 임차인이 ‘대항력’을 취득하는 방법은 두 가지가 있습니다.
민법 제621조 | ||
| “부동산 임차인은 당사자간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있고, 부동산 임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다” |
조문을 정리해 보면 임차인이 임차주택에다 임대인의 동의를 얻어 임대차 등기를 해 두면
그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 하는겁니다.
이제는 상기 민법 제621조의 특별규정인 주택임대차 보호법상 대항력에 관한 사항을
알아보도록 하겠습니다.
| 주택임대차 보호법 제3조 제1항 조문 | ||
| “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다” |
[주택임대차 보호법이 등장하게 된 이유]
민법 제621조에 의해서 임차인이 대항력을 취득하기 위한 방안으로 임차주택에 등기하기 위해서는 필수적으로 임대인의 동의가 필요합니다. 하지만 임대인의 동의를 받는 것이 그리 쉬운 일이 아니므로 특별법을 만든 것입니다.
여기까지 임대차 계약을 체결하고 임차인이 입주하기 이전에 미리 대항력을 갖추는 사항이었습니다.
지금부터는 임차인이 거주 기간 중에 주민등록을 다른 곳으로 이전할 때,
대항력을 상실하는 문제와 그 해결 방법을 알아보겠습니다.
이런 문제를 해결하기 위해서 주택임대차 보호법상에 다음과 같은 규정을 두고 있습니다.
| 주택임대차 보호법 제3조의 4 “민법에 따른 주택임대차등기의 효력” | ||
| 조문 제1항에서는 “민법 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여는 제3조의 3 제5항 및 제6항을 준용한다”라고 규정하고 있습니다. |
| 주택임대차 보호법 제3조의3 제5항 | ||
| “임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의 2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다” |
주택임대차 보호법 제3조의3 제6항 | ||
| “임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다” |
[정리]
주택에 거주하고 있는 임차인이 임대인 동의를 받아 해당 주택에 민법 제621조 규정에 의한
임대차등기를 하면 기존 대항력을 그대로 유지할 수 있습니다.
임차인이 임대차에서 대항력을 취득하기 위해서는 민법 제621조에 따라 등기를 해야 합니다.
이때 임대인의 협력은 필수사항입니다.
임대인의 동의가 없다면 임대차 기간 중에 주민등록을 다른 곳으로 옮길 시,
대항력을 상실하게 될겁니다.
임차인이 실수로 주민등록을 다른 곳에 이전한 상태에서 저당권이나 가압류 등이 등기에 설정되면
임차인은 후순위로 밀리게 되는 경우가 발생할겁니다.
오늘 주제는 임차인에게는 주민등록이 얼마나 중요한 것임을 다시 느끼게 합니다.
대표님 하시는 일이 잘 되시기를 바랍니다.
중개실무와 관련된 내용은 어떤 질문도 괜찮습니다.
지비다 상담소는 성심껏 의견을 드리도록 하겠습니다.
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