[스크랩] 상가 임차인이라면 꼭 알아둬야 할 임대차계약 팁

상가 임차인이라면 꼭 알아둬야 할 임대차계약 팁

기사입력 2018-11-26 11:29

지난 6월 상가임대료 인상 관련 임대차 분쟁 끝에 세입자가 건물주에게 망치를 휘두른 '궁중족발' 사태가 사회 문제로 떠올랐다. 이후 9월 20일 상가임차인의 계약갱신요구권 행사기간 연장 등을 내용으로 하는 '상가건물 임대차보호법' 개정안이 국회 본회의를 통과했다. 개정된 법률안의 주요 내용은 상가임차인의 계약갱신요구권 행사기간을 5년에서 10년으로 연장해 임차인에게 안정적인 영업권을 보장하는데 있지만 임차인 스스로 챙겨야 할 부분도 적지 않다. 

26일 관련업계 및 직방에 따르면 지난 8월 7일 서울시가 공개한 올해 상반기 '서울시 상가임대차분쟁조정위'에 접수된 임대차 분쟁 건수는 총 72건으로 작년 동기 대비 118%가 증가했다. 특히 임차인과 임대인의 갈등 원인이 권리금(36.8%)으로 1위를 기록했고 임대료 조정(15.0%)과 계약해지(13.5%) 등도 뒤를 이었다.

정부는 '상가건물 임대차보호법' 개정안을 통해 기존 계약 종료 3개월 전부터였던 상가임차인의 권리금 보호기간을 계약 종료 6개월 전으로 연장해 권리금 회수기간도 늘렸다.

권리금 보호대상에 전통시장 상가임차인도 포함해 사각지대를 줄였고, 상가임대차분쟁조정위원회를 신설(상가임대차분쟁조정위원회 신설 규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행)해 관련 분쟁을 보다 손쉽게 해결할 수 있게 했다. 

하지만 여전히 상가 임대차에는 임차인과 임대인 사이 시설 원상복구와 명도, 전대, 수선 및 관리비 문제 등 다양한 분쟁이 발생하고 있다. 임차인은 상가임대차 문제를 미연에 방지하기 위한 주의점을 숙지해 주어진 영업권을 잘 챙기고 만에 모를 분쟁에 대비해야 한다.

우선 상가를 계약할 때 건축물대장을 통해 위반건축물 등록은 없었는지, 상가건물의 용도 시설에 업종이 적합한지 확인해야한다. 건축물대장상 면적과 실면적을 비교해 확인할 필요도 있다. 최근 신축 상가는 완공 후 시행자나 분양대행사가 MD(merchandising)를 통해 상가 구획을 쪼개는 등 재구성하면서 임차계약서상 실면적과 차이가 발생하는 경우도 있기 때문이다. 

더불어 임대차계약이 종료될 때를 대비해 원상복구의 범위를 미리 검토하고 임대인과 협의하는 것도 필요하다. 임대차 계약 후엔 최대한 신속히 사업자등록을 신청하고 확정일자를 받아 놓는 것이 현명하다.

권리금 계약을 체결할 때는 임대인의 의사를 확인한 후 권리금을 지급하고 본 계약의 체결 여부에 따라 지급한 권리금 반환 등의 내용을 포함해 약정해야 한다. 연체도 주의해야 한다. 연체한 임대료 금액의 합계가 3개월분에 달하면 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있고 임대차기간 10년을 보호받을 수 없게 된다. 

또한 계약종료 전에는 계약기간 중 투입된 상가 수리비용, 부속물 비용 등을 임대인과 정산하거나, 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규 임차인을 주선해야 권리금을 보호받을 수 있다는 점도 잊으면 안 된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "세입자의 계약갱신 요구는 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 내용증명 등으로 요구해야 계약갱신 10년을 보장받게 된다"며 "임대인과 임차인이 '권리금을 주장할 수 없다'라는 신규임차인 주선포기 특약을 해도 상가건물임대차보호법 규정에 위반된 약정으로 대부분 효력이 없다"고 조언했다. 

[디지털뉴스국 이미연 기자]

출처 : 정철우 성공NPL / 강남부동산 아카데미

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