[스크랩] 기획부동산을 예방하는 팁

오늘은 추적60분에서도 다뤘고

최근에 뉴스에도 자주 등장하는 기획부동산에 대해서 얘기해볼까합니다

우선 기획부동산의 주요 전략을 말씀드리자면

"호재가 많은 지역의 쓰레기땅 분양"

값싼땅에는 임야, 맹지, 그린벨트, 개발계획없는 농림지역등등이 있겠구요

그 지역의 개발호재를 그 호재와 상관없는 위치의 값싼땅에 씌워서

보통 시세의 3배에서 10배까지 붙여서 팔기도 합니다

개인적으로 평택에서 기승을 부렸다가 평택이 매수세가 줄어들자

지금은 세종시와 새만금쪽으로 내려가고 있는 추세로 보고 있습니다

기획부동산에 속는 경우는 크게 2가지입니다

1. 정보나 지식이 전무하여 속는경우

2. 불운한 욕망에서 나오는 투자 환상

1번 같은 경우는 개선이 가능한 부분이 있지만

2번 같은 경우는 개선이 어렵습니다

욕망을 자극하는 개발호재에 환상이 씌워

대박을 노리는 잘못된 투자전략은

자기가 직접 피해를 보기전까지 깨닫지 못합니다

옛말에 "싼게 비지떡" 이란말이 괜히 있는말이 아니거든요

반대로 명동땅 단,1평 지분으로 8억에 내놔도

불티나는데에는 다 이유가 있습니다

거두절미하고 오늘 저는 1번의 유형 

즉, 정보나 지식이 전무하여 피해보는분들에게

조금이라도 예방을 할 수 있는 팁을 드리고자 합니다 

첨단AI시대임에도 불구하고

아직도 컴퓨터나 스마트폰을 제대로 활용하지 못하여

기초적인 정보확인도 못하시는분들이 많습니다

예전에는 서류를 떼는것도 복잡하고 위조도 많았지만

지금은 누구나 컴퓨터나 스마트폰을 이용하여 즉시 실시간으로

토지 개발정보의 사실유무등이 확인 가능하기 때문에

확인만 제대로 하신다면 피해를 예방할 수 있습니다

본론으로 들어가서

세세하게 하나하나 짚어드리고 싶은 많은 노하우가 있지만

오늘은 크게 가장 기본 3가지만 정보 공유하도록 하겠습니다

1. 토지대장 확인법

보통 토지를 매입할 때 2가지 방법이 있습니다

필지를 통으로 매입하든가, 지분으로 매입하든가

돈이 넉넉하면 필지로 매입하는게 최고지만 그렇지 못할때 지분으로 매입을 하는데

지분도 좋은 위치의 토지라면 팔 때 무리는 없습니다

그러나 제대로 된 도로도 없고

위치도 좋지 않으며 지분권자가 수십명에서 수백명이라면 말리고 싶습니다

그것은 비단 지분뿐 아니라 필지투자라도

도로가 없는 맹지에 위치까지 좋지 않으면 투자하면 안되겠지만요

그래서 토지를 매입하고자 한다면 일단은 토지대장부터 확인해야 합니다

토지대장을 확인하는법은 간단합니다

https://www.gov.k

위에 링크된 사이트를 클릭하여 접속을 합니다

접속을 하면,

이렇게 화면이 뜨는데

로그인 후 검색란에 "토지대장열람" 이라고 치시면 됩니다

치시고난 후 화면이 이동이 되는데

지번을 입력할 수 있는 란이 형성 됩니다

일반 지번같은 경우 "토지대장"으로 검색하시면 되고

산(임야) 같은 경우엔 "임야대장"으로 검색하시면 됩니다

지번이 같더라도 일반/산 분류에 따라서 엄연히 달라지니깐 명심하시구요

기획부동산들이 보통 토지를 쪼개서 판다고들 하는데

쪼개서 파는 기획부동산들은 그나마 조금은 양심있는 곳입니다

왜냐면 분할해서 파는것도 절차도 필요하고 돈도 들기 때문이죠.

그래서 대부분 수법이 한 필지에 마구잡이로 투자자를 몰아박는 형태가 많습니다 

아래 사진을 보면서 추가로 말씀드리자면,

토지대장을 통해서 특정 지번을 검색한 결과입니다

"경매법인" 이라는 타이틀을 가지고 있는 어떤 기획부동산에서 분양한 토지인데

12,000평의 임야에 무려 102명을 때려박았습니다

공시지가가 3500원도 안하는 땅에

각종 호재를 뒤집어 씌워서 팔았을거고...

불운한 욕망을 가지거나 정보와 지식이 부족한분들을 모은 결과물이 아닐까 생각됩니다

2.현장확인(로드뷰)

제가 항상 말씀드리는것중에 하나가

토지는 누구를 믿고 자시고 할 것 없이 서류와 현장만 확실하면 됩니다

서류랑 지도 가지고 가서 현장에서 지도보면서 서류랑 대조해보고

공신력있는 개발계획도 보면서 현장에서 직접 파악하는게 최고지만

현장을 갈 수 없는 상황이거나 멀리 있는 경우

로드뷰를 활용하면 좋습니다

로브뷰는 다음 네이버 모두 지원하고 있고

둘 다 지도상 우측위에 활성화 아이콘이 있습니다

저같은 경우는 네이버보다 다음이 로드뷰가 좋은점이 많아서 활용하곤 하는데

취향차이니깐 그건 각자 선택하시면 되겠습니다

위에 토지대장에 나와있는곳을 로드뷰로 확인해보면

이런 모양입니다

등고선을 확인해보면 대략 50~100m 고도에

차로는 진입하기 어렵다는것을 알 수 있습니다

다음 로드뷰 관리자는 진짜 웬만한 도로는 다 돌아다니거든요

그런데 지도에 지정된 곳까지 가지 못했다는건

도로가 있어도 농로라서 이동이 불편하거나

아예 도로자체가 없다고 봐도 됩니다

즉, 맹지라는 소리죠

실제 현장가서 확인해도 80% 이상 로드뷰와 일치합니다

3.토지이용계획서

토지대장+지적도를 합쳐놓은듯한 필수서류입니다

공시지가부터 토지의 모양

용도부터 시작해서 앞으로의 개발계획까지 확인 할 수 있습니다

http://luris.molit.go.kr

사이트 접속하시면 바로 주소를 입력할 수 있는 화면이 뜹니다

아래는 위에 토지를 검색한 결과입니다

공시지가 3450원 용도: 농림지역 면적:12,000평 등

토지의 기초적인 스펙을 확인 할 수 있고

그 외에 도시개발계획을 확인 할 수 있는데

현재 저 개발계획도에서 도시개발은 전무하네요.

게다가 임업용산지.임업과 관련된 제한된 개발만 할수있으니 가치가 떨어지는겁니다

추가로 지적도상에서 도로처럼 보이는곳이 있는데

잘보면 역시나 도로가 아닙니다

도로에 접해있으면 지적도상 '도'로 표시가 되어있습니다.

다른 토지의 토지이용계획서를 예로 들었는데요

이런식으로 국토이용계획란에 중로1류에 접해있다고 뜹니다

제가 위에 로드뷰랑 80%이상 일치한다고 했는데 이번에도 역시나 일치하죠

여기까지 기획부동산에 예방하는 방법에 대해서 알아봤습니다

개발도상국시절에나 새로운 도시의필요성이 절실해서 논이고 밭이건 임야건 개발을 진행했던건 사실입니다만 그것도 수십년전 이야기죠

우리나라도 선진국 반열에 진입하면서

이제 부분별한 임야나 농림지개발은 상당수 줄어들었습니다.

개발할곳만 개발된다는겁니다.

토지투자도 이제는 똑똑하게 해야되는 시대인거죠

눈 감으면 코 베어가는 지금 이 시대에서

정보활용만이 내 자산을 지키는 방법이라는거 명심하세요

      춘천가는기차

출처 : "토연모" 토지를 연구하는 사람들의 모임

글쓴이 : 블랙홀(이호철) 원글보기

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