임차물의 하자가 발생 시 그 하자에 대한 책임을 누가 부담할까요?
민법 제623조 조문에서 “사용· 수익에 필요한 상태 유지 의무”를
임대인이 부담한다고 규정하고 있습니다.
그렇다면 임차인은 임차물에 대한 아무런 부담을 하지 않을까요?
임차인은 임차물에 대한 선량한 관리자로서 주의 의무를 부담하고 있습니다.
임차물에 전기누전 같은 하자가 발생하면 책임 부담자를 정하기 위한 기준은 무엇일까?
임차인이 하자 발생을 알았거나 알 수 있었을 경우 :
선량한 관리자로서 임차인이 그 책임을 부담할 수 있다.
임차인이 하자를 모르고 있었을 경우 :
임차물에 대한 “사용· 수익에 필요한 상태 유지 의무”가 임대인에게 있다고 봐야 한다.
다만, 임차인은 민법 제634조 조문에 근거 ‘통지의무’를 부담하고 있으므로
하자 발견 시 임대인에게 통지하여야 함을 유념해야 합니다.
개업 공인중개사님 질문
입주한 지 한 달 된 부동산에 화재가 생겨 임대인과 임차인이 분쟁이 생겼습니다.
[임대인의 주장]
임차인의 ‘주의의무 위반’으로 화재가 일어났으니 임차인에게 책임이 있다.
[임차인의 주장]
“임차물에 대하여 그 사용· 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무”를 부담하고 있으므로 임대인이 그 책임을 부담해야 한다.
이럴 경우 누구의 책임으로 봐야 할까요?
그리고 하자가 발생하면 임차인이 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을
거절할 수 있는지도 궁금합니다.
지비다 상담소
일단, 우리 민법상 임대인의 의무에 대한 임대차 규정을 먼저 살펴보고자 합니다.
[민법 제623조 ‘임대인의 의무’ 조문]
“임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할
의무를 부담한다”
임대인에게는 임차인이 임차된 물건을 최적의 상태로 이용하게 유지해 줄 의무가 있다는 뜻입니다.
전기하자에 관한 판례 2개를 먼저 살펴보겠습니다.
| [99다 64384 판결] | ||
| “임차 건물이 전기 배선의 이상으로 인한 화재로 일부 소훼되어 임차인의 임차목적물 반환채무가 일부 이행불능이 되었으나 발화부위인 전기배선이 건물구조의 일부를 이루고 있어 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었다고 보기 어렵다. 따라서 그 하자를 수리 유지할 책임은 임대인에게 있으므로 임차목적물 반환채무의 이행불능은 임대인의 의무를 다하지 못한 결과이다.” |
이런 이유로 임차인의 손해배상책임을 부정한 사례입니다.
이 판례에서 판시하고 있는 사안과 같이,
임대인에게 원칙적인 수선 의무가 있다고 하더라도 임차인이 그 책임을 전가하려면
전기배선의 이상을 미리 알고 있어야 합니다.
그게 아니라면 임차인에게 그 책임을 전가할 수 없습니다.
다음은 임차인이 하자 원인을 안 경우의 책임에 관한 판례입니다.
| [2005다 51013, 51020 판결] | ||
| “임차인은 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다해야 한다. 임차인의 임차물 반환채무가 이행불능이 된 경우, 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책으로 말미 된 게 아님을 입증할 책임이 있다. 건물 구조의 전기배선 이상으로 임차건물에 생긴 화재로 소훼되어 임차인의 임차목적물 반환채무가 이행불능이 되었다고 하더라도 당해 임대차가 장기간 계속되었고 화재의 원인이 된 전기배선의 이상을 임차인이 미리 알 수 있었다면 당해 전기배선에 대한 관리는 임차인의 지배관리 영역 내에 있었다 할 것이다. 위와 같은 전기배선의 하자로 일어난 화재는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않아 발생한 것으로 봐야 하므로 임차인의 손해배상책임을 인정한다. |
[정리]
임차물의 수선 의무는 무조건 임대인에게만 있는 것이 아니고
임차인에게도 임차물에 대한 주의 의무를 부과한다는 걸 알 수 있습니다.
임차물의 하자에 대한 책임으로 임차인이 전기배선 수리를 직접 했다면 임차인이 전기배선의 이상을
미리 알았거나 알 수 있었던 경우라 할 수 있을 겁니다.
이런 경우에는 ‘당해 전기배선에 대한 관리는 임차인의 지배관리 영역 내에 있었다’ 로 인정됩니다.
전기배선 관련 임차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의 의무를 임차인이 부담했다고
볼 수 있기 때문입니다.
이렇게 2가지 경우의 수를 정리해 보면,
임대인에게는 “임차물의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무”가 있고
임차인에게는 “임차목적물에 대한 선량한 관리자로서 주의의무”가 있습니다.
하자가 발생하면 임대인은 임차인의 선량한 관리자로서 주의의무로 인한 사고라고 주장할 것이고,
임차인은 임대인의 “사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무” 위반으로 하자가 발생했다고
주장할 겁니다.
결국 이런 분쟁은 입증책임의 문제로서 누가 더 입증을 잘하느냐에 따라 법원 판단을 달라 질 것입니다.
두 번째 질문에 대한 의견으로 다음 판례를 보고자 합니다.
[2014다 65724 판결] | ||
| 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우, 임차인이 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있다고 판시 |
하자로 인한 지장이 있는 경우
임차인이 그 지장의 한도 내에서 차임 지급을 거절할 수도 있다고 판시하고 있습니다.
| 임차물 하자 관련 판결 [서울 중앙지법 2014.6.20, 선고, 2014나 13609 판결] | ||
| 임대인이 임차인에게 목적물을 인도할 당시에 이미 존재하고 있었던 하자가 임대인의 수선의무의 대상이 된다고 판시했고, 임대목적물의 하자에 대한 수선이 불가능하고 그로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우, 임차인이 임대차 계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 해제를 할 수 있는지 여부에 대하여 “한정 적극” 판결. |
마지막으로 임차인에게는 다음 의무가 있음이 매우 중요합니다.
| 민법 제634조 ‘임차인의 통지의무’ 조문 | ||
| “임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체 없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다” |
임차인은 임대차 기간 중 하자를 발견하면 임대인에게 통지해야 하는 의무와 관련된 조문입니다.
대표님이 잘 아시다시피 당사자간 분쟁에 관하여 소송이 진행되면 그 소송에 관한 대법원 최종 판단이
내려질 때까지는 그 문제에 대한 100% 정답은 없을 것입니다.
실무 하시면서 도움이 되셨으면 합니다.
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