[스크랩] 6억이하 분양권, 부부간 증여 후 팔면 세금없어"

 

 

 ‘증여 후 양도’ 잘 활용하면 절세 효과 높아

가족끼리 증여 후 양도 방식이 다주택자 절세 기법 중 하나로 주목받고 있다. /픽사베이

Question☞

서울에 아파트 한 채를 보유해 직접 거주하고 있는데, 5년 전에 서울 강서구에 소형 아파트를 투자용으로 한 채 더 구입해 현재는 2주택자입니다. 올 4월 1일부터 다주택자에 대해 양도소득세를 중과세한다고 해서 팔려고 했지만 아직 매도자를 찾지 못했습니다.

그런데 부인이나 자식에게 ‘증여 후 양도’를 하게 되면 절세(節稅) 효과가 있다는 얘기를 들었습니다. 현재 아내에게 아파트를 증여한 후 매각하는 방식을 생각하고 있는데 과연 합법적인 방식인지, 분양권에도 같은 방식이 적용되는지 궁금합니다.

Answer☞

부동산 양도소득세는 매각(양도) 금액에서 구입한 금액(취득 금액)을 뺀 차액에 대해 부과하는 세금입니다. 통상적인 부동산 거래라면 단순한 계산이지만 남편이나 아버지가 부인이나 자식에게 증여한 뒤 양도할 경우에는 계산이 좀 복잡해집니다.

지난해 아파트 값이 가장 많이 오른 세종시 아파트. /조선DB

부인이나 자식이 증여받을 때 남편이나 아버지에게 무상으로 받는다는 점에서 이 때 가치를 어떻게 평가하느냐에 따라 ‘취득금액’이 달라집니다. 가격이 크게 오른 부동산을 처분할 때 ‘증여 후 양도’ 방식을 택하면 취득금액을 일반적인 거래보다 높게 책정할 수 있어 양도세를 줄이는 방편이 됩니다.

양도세를 계산할 때 상속·증여 당시 가격은 ‘상속세 및 증여세법’에 따른 평가금액을 실지거래금액으로 규정하고 있습니다. 이에 따르면 실지거래금액은 같은 단지의 비슷한 면적·층의 가격(매매사례금액)을 참조하거나 감정평가금액을 우선 적용해 정합니다. 시가가 불명확한 경우 개별공시지가나 건물기준시가를 적용하기도 합니다.

증여 후 양도의 예를 들어볼까요. 5년 전 3억원에 구입해 시가가 두 배 오른 아파트를 아내에게 6억원(같은 단지 아파트 시세)에 증여한다고 가정하겠습니다. 통상 부부 간 증여는 6억원까지 ‘배우자 공제’가 적용돼 세금을 내지 않아도 됩니다. 이렇게 증여받은 아파트를 부인이 한 달 뒤 6억원에 매매하면 양도차액은 ‘0’원이 돼 양도세를 내지 않아도 되는 것입니다.

하지만 세무 당국은 세금을 한푼도 내지 않는 이런 방식의 거래를 편법으로 보기 때문에 허용하지 않습니다. 세법에서는 배우자와 직계존비속간 증여 후 양도 행위가 빈번하게 발생할 것을 예상하고 배우자 등으로부터 증여받고 5년 내 제3자에게 부동산을 처분할 때는 다른 계산법을 적용합니다.

이런 경우 배우자나 자녀의 취득금액을 증여 당시 평가금액이 아닌 애초의 취득금액으로 계산하도록 강제 규정하고 있습니다. 위의 사례를 기준으로 하면 남편이 아내에게 증여할 때 가격을 6억원이 아니라 3억원으로 계산하는 것입니다. 증여받는 사람이 5년 내에 매매하는 것은 조세 회피를 위한 것이라고 판단하기 때문입니다. 이를 두고 ‘취득금액 이월과세’라고 합니다.

다주택자가 부인에게 증여 후 양도했을 경우 양도세 계산 방식. /추연길 세무사

반면, 남편으로부터 증여·양도 받은 뒤 5년 뒤 부동산을 매매하면 세금을 줄일 수 있습니다. 증여 후 5년이 경과되면 증여 당시 평가금액이 취득금액이 됩니다. 세법에서는 증여받고 5년 경과 후 매매하는 경우 조세회피 의도가 없다고 판단합니다. 따라서 부동산을 5년 이상 보유할 의사만 있다면 가족간 증여 후 매매하는 것이 절세 측면에서 아주 효과적인 수단이 됩니다.

그렇다면 ‘분양권’도 같은 방식으로 증여 후 양도 방식으로 절세가 가능할까요. 결론부터 말하면 분양권은 이월과세 적용 대상이 아니어서 증여 후 양도 방식이 절세에 아주 효과적인 방식이 될 수 있습니다.

앞서 얘기한 배우자 등에 대한 ‘취득금액 이월과세’가 적용되는 대상은 토지와 건물, 특정시설물입니다. 아파트 분양권은 세법상 부동산이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 ‘권리’여서 이월과세 대상이 아닙니다. 즉, 남편이 부인이나 자식에게 분양권을 양도할 때 ‘증여 후 양도’ 방식을 잘만 활용하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

통상 분양권을 증여할 때 적용하는 실지거래금액은 ‘계약금+불입금(중도금 등)+프리미엄’으로 결정됩니다. 부인에게 증여 후 양도한다면 설령 프리미엄이 있더라도 3개를 합친 금액이 6억원 이하이면 세금이 부과되지 않아 나중에 양도할 때 절세에 아주 유리합니다.

경기도 평택의 한 아파트 단지 주변 부동산 중개업소에 분양가보다 싸게 분양권을 판다는 안내문이 붙어있다. /조선DB

다만, 몇가지 주의할 점이 있습니다.

첫째, 배우자와 자녀에게 이미 증여한 사실이 있는지 여부를 파악해야 합니다. 증여 공제는 10년간 증여한 재산에 대해 계산합니다. 따라서 10년 내에 증여된 내역이 있으면 증여세가 추가로 발생할 수 있어 절세 효과가 줄어듭니다.

둘째, 양도소득세 절세를 극대화하려면 가급적 증여 후 3월이내 처분하는 것이 유리합니다. 증여 재산평가는 증여일 전후 3개월 이내 시가를 우선적으로 적용합니다. 따라서 분양권을 증여 받고 3개월 이내 처분할 경우 매매 금액이 증여재산 평가금액, 즉 취득금액이 되어 양도차익이 ‘0원’이 돼 양도세 부담이 없습니다.

셋째, 분양권 매각시 반드시 분양권을 증여받는 ‘수증자’(아내 혹은 자녀) 통장으로 매각 대금을 받아야 불필요한 오해를 피할 수 있습니다. 예를 들어 과세 당국에선 아버지가 본인 소유의 분양권을 자식에게 증여한 이후 양도할 때 매각 대금이 남편이나 아버지 통장으로 입금되면 세금을 빼돌리기 위해 증여를 악용한 것(부당행위계산 부인)으로 보고 일반적인 과세를 하기 때문입니다.

통상적으로 가족간 증여 후 양도는 절세 수단으로 유용하지만 과세 당국도 이 방식을 통한 세금 탈루가 이뤄질 가능성이 큰 것으로 보고 주의깊게 살펴보는 방식입니다. 따라서 증여 후 양도 방식을 활용할 때는 담당 세무사와 협의 후 진행하는 것이 안전합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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출처 : 부동산투자개발

글쓴이 : 연강 정태완 원글보기

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