다주택자 양도세 비과세 받는 법
┃살 집만 남기고 임대 등록한 주택임대사업자는 1주택자?
집이 10채나 되는데 1주택자가 될 수 있냐고요?
네, 집이 아무리 많아도 자신이 살 집 한 채 빼고 모두 임대등록을 했다면, 1주택자입니다. 조세특례제한법 제97조에 따라 임대주택법 상 임대주택은 소유 주택 수에서 제외되기 때문이죠.
때문에 주택임대사업자들은 다주택자이지만 1주택자처럼 양도세 비과세 등 다양한 세제 혜택을 누릴 수 있습니다. 다만 세금을 감면 받기 위해선 임대주택의 가격 및 임대의무기간 등 조건을 만족해야 하는데요. 주택임대사업자들이 궁금할법한 세금 관련 내용들을 Q&A로 정리해 봤습니다.
Q1-1.
서울에 공시가격 5억원의 아파트 두 채를 소유한 2주택자입니다. 한 채는 거주하고, 다른 한 채는 임대주택으로 등록했는데 종합부동산세는 두 채를 합산해 계산하나요?
A.
위 건의 임대주택은 공시가격이 5억원이기 때문에 5년 이상 임대(2018.4.1. 이후 임대등록 시 8년 임대)한다면 종합부동산세는 합산 과세되지 않습니다. 또 거주 중인 아파트의 공시가격도 6억원 이하여서 종합부동산세 대상(1주택자 공시가격 9억원 이상)이 아닙니다.
하지만 9.13대책 이후 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대 등록했더라도 종합부동산세를 합산해 과세합니다. 따라서 과세표준은 10억원(=5억원X2채) 종합부동산세 대상이 되죠.
Q1-2.
앞서 두 채의 아파트 중 거주주택을 팔 때, 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 어떻게 해야 할까요?
A.
임대주택은 거주주택 매매 시 주택 수에서 배제됩니다. 때문에 거주주택이 양도 시점에 비과세 요건(거주 및 보유)을 갖췄다면 1가구 1주택 양도세 비과세 요건에 따라 혜택을 받을 수 있습니다.
또한 거주주택 양도소득세 비과세 받은 후, 임대의무 기간이 경과한 장기임대주택에 들어가 2년의 거주의무기간을 채운 후 양도하는 경우에도 해당 주택은 비과세가 적용됩니다. 다만, 이 경우에는 기존 거주주택 양도일 이후 차익분에 대해서만 비과세가 적용됩니다. 이때 기존 거주주택 양도일 이후 차익분은 기준시가 비율로 안분해서 계산합니다.
예를 들어, 매입 당시 5억원이었던 장기임대주택이 파는 시점에 7억원으로 올랐다 하더라도 양도차익 2억원 전부를 비과세 받는 것이 아닙니다. 만약 기존 거주주택을 양도한 후 기준시가 비율로 안분한 금액이 6억원 가량이라면 이를 기점으로 이후 7억원이 됐으니 1억원에 대해서만 비과세가 되는 것입니다.
Q1-3.
위의 2주택자가 거주주택을 팔고 서울에 있는 신규주택으로 이사하려고 합니다. 거주주택을 팔기 전 신규주택을 취득함으로써 일시적 2주택자가 된 경우, 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있나요?
A.
일시적 1세대 2주택자는 다음의 요건을 충족하면 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
우선 임대주택은 임대개시일 시점의 공시가격이 6억원 이하, 8년 이상 장기 임대해야 합니다. 거주주택을 처분한 후라도 8년의 의무임대기간은 반드시 채워야 합니다. 그렇지 않을 경우 비과세 혜택을 뱉어내야 합니다.
또 양도하려는 거주주택에서는 2년 이상 거주해야 하고요. 거주주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일로부터 2년(조정대상지역) 이내 종전주택을 양도해야 합니다.
Q2.
거주주택 외 소유하고 있는 주택을 전부 임대 등록한 주택임대사업자는 1순위로 주택 청약 신청 가능한가요?
A.
주택청약 시에는 임대주택도 주택 수에 포함됩니다. 살고 있는 집 외에 2채를 임대 등록했다면 3주택자에 해당되며, 당연히 1순위 청약신청이 불가능합니다. 배우자와 각각 명의로 주택을 한 채씩 가지고 있는 경우도 1세대 2주택자로, 1순위 청약대상에 해당하지 않습니다. 부부는 동일세대로 간주하기 때문입니다.
반면 임대등록한 건물이 오피스텔이라면, 1주택자로 청약 신청할 수 있습니다. 오피스텔은 등기상 업무용 건물이어서 주거용 오피스텔이더라도 청약 시 주택으로 보지 않기 때문입니다.
참고로 청약제도가 개편안이 시행되는 이달 말부터는 유주택자의 청약 당첨 가능성은 희박해질 것으로 보입니다. 지금은 추첨제 공급 시 주택소유와 무관하게 기회가 동등하지만 앞으로는 투기과열지구, 청약과열지역 및 수도권, 광역시 지역에서는 추첨제 물량의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하기 때문입니다.
Q3.
서울에 거주주택 외에 임대주택 3채를 소유하고 있습니다. 직장 이전 문제로 현재 거주주택을 담보로 대출을 받아 세종시에 전셋집을 구하려고 합니다. 가능할까요?
A.
네. 이미 보유한 주택을 담보로 한 생활안정자금 목적의 주택담보대출은 LTV 40%(서울 기준) 이내에서 받을 수 있습니다. 단, 다주택자가 규제지역(투기지역∙투기과열지구, 조정대상지역) 내 신규 주택 구입을 위한 주택담보대출은 원칙적으로 금지됩니다.
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