가등기·가처분·가압류...부동산 재테크시 기억할 3가지
┃가등기에도 종류가 있다-담보가등기 및 보존가등기
가등기는 이중매매, 소유권이전 방해 등을 사전에 막아 나중에라도 등기순위를 확보하는 제도로 담보 가등기와 소유권이전청구권 가등기(보존가등기) 2가지로 구분할 수 있습니다. 채권과 관련된 담보 가등기가 돈을 빌려주고 돌려받기 위해 설정한 것이라면, 소유권이전청구권 가등기는 채권과 상관없는 권리로서 경매 신청이 가능한데요. 성격이 다른 등기지만 등기부에는 소유권이전청구권 가등기로 동일하게 표시됩니다.
┃가등기가 말소되는 경우라면?
두 경우 모두 똑같이 표시되지만 담보 가등기는 경매로 후순위 권리를 소멸시키는 기준권리이기 때문에 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다. 선순위 가등기가 소유권이전청구권 가등기인 경우에는, 제척기간(10년)이 경과하면 낙찰자가 소멸시효를 주장할 수 있는데요. 다만 가등기권자가 경매 목적물을 점유 시 등기 청구권의 소멸시효는 중단되며, 선순위 가등기는 매수인이 인수해야 합니다.
┃가처분에도 유효기간이 있을까?
결국, 부동산 물권변동은 등기의 순위가 중요한 의미를 갖습니다. 만약 가등기만 있고 본등기가 없는 상태에선 아무런 실체법적 효력이 없는데요. 이 같은 소유권에 관한 사항은 접수된 날짜 순으로 등기부 갑구에 기재되어, 소유권, 가등기, 가처분, 가압류 및 압류, 경매신청 등 부동산 권리관계를 파악할 수 있습니다.
만약 다툼이 있는 부동산에 대해 현 상태대로 보전하기 위하여 법원에 임시 보관시키는 가처분의 경우, 등기에 경료되면 가처분 등기 말소 전까지 유효한 효력을 갖습니다. 다만, 정의만 들었을 때는 가압류와 비슷한 성격을 띠기 때문에 가처분과 가압류의 차이를 알아두어야 합니다.
┃부동산 가압류 신청시 가장 중요한 ‘보전의 필요성’
가압류는 채권의 대상을 보전하기 위해 집행 대상이 되는 재산을 미리 압류하는 것을 말합니다. 즉, 채무자가 재산을 은닉하거나 처분하는 행위를 방지하기 위한 목적이 바로 채권보전조치인 가압류와 가처분입니다. 단, 가압류는 금전채권을 대상으로, 가처분은 그 외의 것을 대상으로 하는데요. 부동산 가압류 결정이 내려지면, 해당 부동산에 대한 가압류가 등기 기입됩니다. 이후 가압류 결정문이 채권자 채무자에게 송달되고, 채무자는 가압류결정에 대해 이의신청 또는 제소명령 등을 생각할 수 있습니다.
┃미등기 부동산이라도…가처분 및 가압류 가능하다!
미등기부동산이라도 해당 부동산이 채무자 소유이면 소유권을 증명할 서류, 지번이나 구조, 면적 등을 증명할 서류와 건축허가서 등의 서류를 통해 가처분을 신청할 수 있습니다. 이때 지분이나 권리 표시 등이 등기부에 정확하게 표시되어야 합니다. 해당 목적물이 채무자 소유라는 게 확실하고, 입증할 서류가 있다면 가압류 절차를 밟을 수도 있습니다. 가압류 신청을 위한 서류는 경우에 따라 다르지만 이미 미등기부동산이 사용승인을 받아 건축물대장등본을 발급받을 수 있는 경우 소유자의 주소, 등기용 등록번호증명서, 건축물대장등본 등을 갖춰야 합니다.
┃부동산 등기부등본 확인하는 습관부터~
부동산을 매매 또는 임대차계약을 체결할 때, 권리관계가 복잡하게 얽혀있어 법적 분쟁으로까지 번지는 경우를 어렵지 않게 볼 수 있습니다. 따라서 사전에 권리관계를 파악하는 것이 중요한데, 이때 채권을 보전할 수 있는지 알기 위해선 부동산 등기부등본을 필수적으로 확인해야 합니다. 평소에 등기부등본을 제대로 확인하는 습관이 중요한 셈입니다. 실제로 등본을 보면 건물의 표시, 토지의 표시, 전유부분의 표시, 부동산의 소유권, 권리관계의 표시 등이 자세하게 나와 있습니다.
┃권리확보에 유리하려면…법령부터 알아두자!
부동산용어 가운데는 어디선가 얼핏 들어본 단어지만 직접 설명하라고 하면 헷갈리는 용어들이 많습니다. 부동산 전문가로서 자산증식을 하려면 용어부터 확실히 알아두고, 부동산의 전반적인 흐름을 읽고 파악하는 능력이 우선시 되어야 합니다. 실제로 부동산법은 채권자로 하여금 채무자의 재산에 가처분을 하여 채권을 보호할 수 있도록 하지만 채무자로 하여금, 오랜 기간 본안의 소가 제기 되지 않는 가처분을 취소시켜 소유권 행사를 자유롭게 하기도 하는데요. 이처럼 권리를 행사할 수 있는 법령부터 잘 체크하고 부동산 거래를 진행한다면 권리확보가 필요한 경우 도움을 받을 수 있을 것입니다,
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