[스크랩] [김용일의 부동산톡] 매매계약 이행지체 또는 이행거절시 부동산계약파기 요건

[김용일의 부동산톡] 매매계약 이행지체 또는 이행거절시 부동산계약파기 요건

기사입력 2018-03-03 09:04

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산매매계약을 체결한 후 상대방이 의무를 이행하지 않는 경우가 많다. 예를 들어, 매수인이 잔금 지급기일을 지키지 않는 경우가 있는데, 이때 매수인의 잔금 지급의무 이행지체를 이유로 매도인이 부동산계약파기를 하기 위한 요건 및 이행지체가 아니라 이행거절을 하는 경우에 대해서도 정리해 보겠다.

◇ 매수인의 이행지체에 기해 매도인이 계약해제시 이행제공 및 최고 요건

부동산매매계약이 체결된 경우 매도인의 소유권이전등기의무와 매수인의 잔대금 지급의무는 동시이행의 관계에 있는 것이 원칙이다. 따라서, 매수인이 잔대금 지급기일에 잔대금 지급의무를 이행하지 않았다는 사유로 매도인이 계약을 해제하기 위해서는 매도인 역시 자신의 소유권이전등기의무 이행을 준수해야 한다. 구체적으로, 매도인은 소유권이전등기에 필요한 일체의 서류를 매수인이 수리할 수 있을 정도로 준비하고 그 뜻을 매수인에게 통지하여 수령을 최고(촉구)함으로써 이를 제공하여야 한다(대법원 92다5713 판결).

통상적으로 매도인이 준비해야 할 소유권이전등기에 필요한 서류는 등기권리증, 위임장, 매도용 인감증명서, 주민등록초본 등이다. 

매도인이 매수인의 잔금 이행지체에 기해 계약해지를 하기 위해서는 이행의 제공 뿐만 아니라 이행의 최고도 해야 한다. 즉, 매도인은 이행의 제공을 하면서, 매수인에게 마지막으로 잔금지급의 상당한 기간을 더 주고 이행을 최고한 후 계약을 해제할 수 있는데, 이때 이행의 최고는 반드시 일정기간을 명시하여 최고하여야 하는 것은 아니고, 최고한 때로부터 상당한 기간이 경과하면 해제권이 발생한다. 상당한 기간내에 잔금이 지급되지 않았다면 해제 할 수 있고, 실제로 해제 의사표시를 해야 해제 효력이 발생함이 원칙이다.

한편, 매도인이 최고를 하면서 최고기간 내에 매수인의 이행이 없으면 다시 해제의 의사표시를 하지 않더라도 계약이 해제된다는 의사표시를 한 경우에는, 매도인이 소유권이전등기에 필요한 일체의 서류 제공 등 자기 채무의 이행제공을 한 것을 전제로, 최고기간의 경과만으로 별도의 해제 의사표시를 하지 않더라도 바로 해제의 효력이 발생할 수 있다.

◇ 근저당권설정등기 있는 부동산의 경우 계약해제 요건

한편, 근저당권설정등기 있는 부동산의 매매계약에 있어서는, 매수인이 근저당권의 피담보채무를 인수하여 그 채무금 상당을 매매잔대금에서 공제하기로 별도의 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한, 매도인의 소유권이전등기의무 뿐만 아니라 근저당권설정등기의 말소의무도 매수인의 대금지급의무와 동시이행관계에 있다. 

따라서, 매도인이 매수인의 잔대금 지급의무 이행지체 책임을 물어 매매계약을 해제하려면, 별도의 특약이 없는 한, 자신이 근저당권채무를 변제했다는 증거서류를 갖춘 후, 소유권이전등기 및 근저당권말소등기신청에 필요한 일체의 서류를 상대방이 수리할 수 있을 정도로 준비하여 그 뜻을 상대방에게 통지하여 수령을 최고함으로써 이를 제공하여야 하고(대법원 91다23103 판결, 대법원 79다1562 판결), 동시에 잔금이행에 대한 최고 등의 절차를 거쳐 계약해지를 할 수 있다.

◇ 이행거절에 기한 부동산계약파기

앞에서 살펴본 것처럼, 부동산매매계약에서 매도인과 매수인 쌍방의 의무는 동시이행관계이므로, 상대방의 이행지체를 이유로 계약을 해제하기 위해서는 자신의 채무를 이행제공해야 하고, 상당한 기간 이행최고를 한 후 해제할 수 있음이 원칙이다. 

그러나, 당사자의 일방이 미리 자기 채무를 이행하지 아니할 의사를 표명한 때, 즉 이행거절의 의사표시를 한 때에는 상대방은 본인 채무의 이행제공 및 이행의 최고 없이 계약을 해제할 수 있다.

다만, 이행거절이 있는 경우 채권자에게 자기채무의 이행제공 및 이행최고 없이 계약을 해제할 수 있는 권한을 부여하는 이유는 일방이 채무를 이행하지 않을 것임이 명백함에도 상대방으로 하여금 불필요한 절차를 이행하게 하는 것이 가혹하기 때문에 예외를 주는 것이므로, 판례는 이행거절의 인정에 신중을 기하고 있다. 특히 실제 사례에서는 명시적으로 이행거절의사를 표명하는 것 보다는 묵시적인 이행거절의사가 있었다고 주장하는 경우가 많을 것인데, 묵시적인 이행거절의 경우, 판례는 계약 당시나 계약 후의 여러 사정을 종합하여 거절의사가 정황상 분명하게 인정되어야 이행거절의 의사가 있었던 것으로 보고 있다(대법원 2010다77385 판결).

이행거절에 의한 계약해제 사례로, 대법원은 ①부동산매매계약에서 매수인이 이행기일을 도과한 후에 매도인에 대하여 계약상 의무 없는 과도한 채무의 이행을 요구하는 경우, ②매수인이 잔금지급을 제공하였음에도 매도인이 자신의 의무에 관하여 스스로 이행지체에 빠진 후에 오히려 매수인의 귀책사유로 계약이 해제되었다고 주장하면서 자신이 받은 계약금 상당을 공탁한 경우, ③매매대금의 지급방법 및 매매토지에 관한 기존의 임대차관계 승계 등에 관한 특약이 있고 매수인이 매도인의 계속된 특약사항의 이행촉구에도 불구하고 그 특약의 존재를 부정하면서 이행하지 않는 경우 등의 경우, 채무자의 이행거절 의사표시가 있다고 보아, 채권자가 자기 채무의 이행제공 및 최고가 없더라도 매매계약을 해제할 수 있다고 하였다.

양희동 (eastsun@edaily.co.kr)

출처 : 정철우 성공NPL / 강남부동산 아카데미

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