[스크랩] 상가건물 임대차보호법 개정안, 왜 문제인가④

해외의 임대차법 사례와 분쟁조정절차

[상가건물 임대차 분쟁조정절차/자료=서울시]

해외의 임대차법도 각각 다양한 특성을 보여주고 있다. 예를 들면 우리나라 같은 채권적 성격의 권리금 제도라는 독특한 임대차관행 전세 보증금과 권리금 수수라는 상가 임대차의 관행은 외국에서는 찾아보기 쉽지 않은 사례다.

일본의 경우, 상가건물 임대차에 관한 별도의 특별법은 제정하고 있지 않으며, 일반적인 임대차의 경우에는 민법을 적용하고, 건물임대차의 경우에는 차지차가법이라는 특별법을 적용하고 있다.

일본은 제1차 세계대전으로 인해 물가 상승과 대도시의 주택 부족 등의 사정을 고려하여 임차인의 보호와 가옥의 합리적 이용을 위해 차지법과 차가법을 제정하였으나, 이후 주택난이 더욱 심해지자 수차례 개정을 거쳐 1991년에 이 두 법을 통합하여 제정한 것이 바로 ‘차지차가법’이다.

차지차가법의 특징은 건물에 대해 주택, 아파트, 맨션, 주거용 건물이나 가게 점포와 같은 영업용 사무실 등 상업용 건물을 구별하지 않고 모두 하나의 법률로써 규율하고 있어 우리나라의 상가건물 임대차보호법과는 구별된다.

미국은 우리나라의 상가건물 임대차보호법에 해당하는 연방차원의 법제도는 없다. 그러나 연방상법에 해당하는 UCC(Uniform Commercial Code)의 임대차 항목에서 이를 규정하고 있다.

미국의 임대차법은 이익 창출을 목적으로 상업용 공간을 영업의 목적으로 계약하는 것이므로 서로 대등한 관계에서 임대인과 임차인이 각자 자유의사를 가지고 공정한 거래를 할 수 있는 환경을 조성하는 것을 목적으로 하는 법제도라 할 수 있다.

프랑스의 경우, 토지와 건물을 별개의 부동산으로 다루지 않는다는 특징이 있다. 따라서 우리나라와 같이 토지와 건물의 분리를 전제로 하는 임대차관계는 흔치 않으나 예외적 관계가 성립되는 경우가 있으며 이를 위한 특별법 또한 마련하였다. 

프랑스는 상가임대차법에서 임대차계약의 기간을 9년 이하로 할 수 없게 하여 장기의 임대차기간을 보장받을 수 있다. 또한 임차인은 3년 주기의 기간 만료일에 임대차 계약을 해지할 수 있도록 하여 중도에 계약해지가 가능하다는 특징이 있다.

독일은 건물을 독립된 부동산으로 인정하지 않으며 건물 임대차와 관련된 토지와 일체된 경우의 임대차만을 인정하고 있다. 또한 주거용 임대차와 영업용임대차에 대한 실질적인 차이가 나는 점을 규정하지 않고 주거용 건물과 그 외의 건물로 간단하게 규정하고 있다는 특징이 있다. 

임대차분쟁조정 제도의 과정 또한 참고할 가치가 있다.

유럽의 주요국가나 미국 대도시의 임대차분쟁조정 제도의 과정을 종합해 보면 임차인 보호를 위한 임대료 규제가 필요한 대도시의 경우, 임대료의 인상 규모나 인상의 횟수 등 각 지역마다 차이가 커 중앙정부가 획일적인 관리하기가 어렵다. 이에 상가임대차 분쟁조정위원회는 광역자치단체별로 설치하게 된다.

우리나라 또한 지자체의 분쟁조정을 통해 임대차 분쟁을 사전적으로 분쟁조정위원회의 조정을 거치게 하여 법원에게 가중되는 부담을 줄일 수 있도록 법적 제도 마련이 필요할 것이다.

(참고문헌)
- 신헌철,'상가건물임대차 제도에 관한 연구', 가천대학교 박사학위논문 2016년, 29~52면, 61~62면

- 정호현,'상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방안에 관한 연구', 영남대학교 석사학위논문, 2013년, 6~7면

도시미래신문 / http://ufnews.co.kr/detail.php?wr_id=5544>

출처 : 윈윈클럽/도시계획정보카페

글쓴이 : 초원마루 원글보기

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