[스크랩] 상가건물 임대차보호법 개정안, 왜 문제인가③

임대차보호법, 정말 소상공인을 위한 정책인가?

[임대료 인상률 상한 및 기타사항/자료=urban114.com]

상가건물 임대차보호법의 문제점은 비단 환산보증금 액수에만 국한되지 않는다.

상가건물 임대차보호법 제10조의5 제1호에 따르면 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우 권리금보호 대상에서 제외된다.

그러나 유통산업발전법 제2조 제3호 및 동법 시행령 별표에 의하면 대규모점포에는 매장면적 합계 3000㎡ 이상일 경우 대형마트, 전문점, 백화점, 쇼핑센터, 복합쇼핑몰 등이 포함되고, 동법 제2조 제4호, 동법시행령 제3조의2에 의하면 준대규모점포에는 슈퍼마켓과 기타 음·식료품 위주 종합소매업을 영위하는 점포를 포함하게 된다. 

여기서 문제가 발생한다. 상가건물 임대차보호법은 전통시장 등의 점포에 대해서는 권리금 보호를 보장하지 않는다는 뜻이 되는 것이다. 개정 당시 국회에서는 대기업이 운영하는 백화점이나 대형마트까지 보호할 필요는 없다고 판단해 매장면적 합계가 3000㎡가 넘는 점포는 보호대상에서 제외했다.

따라서 전통시장도 대규모점포로 분류된 것이다. 현재 권리금 보호를 받지 못하는 전통시장 점포는 약 2만7400여개로 추정되고 있다. 법무부 관계자는 “의도치 않게 전통시장 소상공인들이 피해를 볼 수 있으니 개정이 시급한 상황”이라고 전하기도 했다.

계약의 갱신과 관련된 문제도 존재한다.

상가건물의 임대차는 주택임대차와 다르게 주목적을 영업에 두고 있으며 시설비가 많이 들기 때문에 임차권이 지속적으로 보장될 필요가 있다. 상가건물 임대차보호법은 법 제9조1항에서 임대차의 최단기간을 1년으로 정하고 있으나 영업을 하면서 시설투자 및 권리금 회수기간은 1년이 너무 짧아 계약갱신 요구권을 임차인에게 부여하고 있다.

따라서 상가건물 임대차보호법은 상가 임차인에게 최소 5년마다 임대차 계약 갱신을 할 수 있도록 임차권 존속을 보장했다. 그러나 상가건물의 임대차는 영업의 용도에 따라서 고가의 시설 설치비가 지출될 수 있으며, 권리금 지출 등의 문제로 여러가지 애로사항이 많은 실정이다. 따라서 보장된 5년간의 기간은 투자비용을 회수하는데 충분하지 않은 기간인 것이다.

[임대차 평균 계약기간/자료=국세청]

이렇듯 임차인들에게는 영업기간 확대 등과 같은 다른 방식의 보호 규정이 더 절실하다는 주장이 지배적이다. 다수의 시민·사회단체는 그동안 임차인의 영업기간을 10년으로 연장할 것과, 재건축·철거 등의 이유로 퇴거 시 임차인에게 퇴거보상금을 지급할 수 있도록 정부에 요구해왔다. 그러나 이번 개정안에는 반영되지 않았다.

(참고문헌)

- 신헌철,'상가건물임대차 제도에 관한 연구', 가천대학교 박사학위논문 2016년, 145~148면

- 정호현,'상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방안에 관한 연구', 영남대학교 석사학위논문, 2013년, 43~44면

도시미래신문 / http://ufnews.co.kr/detail.php?wr_id=5543>

출처 : 윈윈클럽/도시계획정보카페

글쓴이 : 초원마루 원글보기

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