새해부터는 아파트 잔금대출 규제, 디딤돌대출 기준축소 등 대출규제가 한층 강화되고, 소득세, 상속·증여세 등 세부담도 가중되는 만큼 신중한 전략이 필요하다.
2017년 정유년(丁酉年)에 바뀌는 부동산 관련 제도를 부동산시장 분석업체 부동산인포가 정리했다.
잔금대출 규제, 디딤돌 대출 기준 축소 등…금융규제 강화
지난 11월24일 발표된 ‘8.25 가계부채관리방안 후속조치 및 보완계획’에 따라 내년 1월 1일부터 분양되는 분양아파트의 잔금대출에 대해 현 주택담보대출의 여신심사가이드라인이 적용된다. 더불어 총체적 상환능력심사(DSR)도 도입 돼 잔금대출이 어렵게 된다.
때문에 건설사들 가운데는 규제를 피하기 위해 올해 말에 분양승인을 받아 분양을 진행하려는 등 올 12월에도 연말까지 분양물량이 다수 쏟아질 전망이다.
디딤돌대출 기준 축소로 내집마련도 빡빡해 진다.
생애 첫 주택구입에 이용되는 디딤돌대출의 DTI(소득대비 원리금 상환액 비율) 기준이 현행 80%에서 60%로 축소된다. 이렇게 되면 예를 들어 연 소득 5,000만원인 대출자는 4,000만원 대출이 가능했다면 기준 축소로 3,000만원까지 대출이 가능하다. 그만큼 주택구입자금 확보가 어려워지는 셈이다.
이외에 주택담보대출의 질적 구조를 개선하기 위해 은행권에 적용 시행중인 분할상환 가이드를 보험의 주택담보대출에도 확대 시행 해 가계부채 축소를 위한 강화된 대출규제가 시행된다.
ⓒ부동산인포소득세, 상속·증여세 부담 증가…세제부분
새해엔 세제 부분도 강화, 세부담이 증가한다.
먼저 소득세의 최고세율이 인상된다. 현행 소득세 최고세율은 38%로 과표 1억5,000만원 초과부터 최고세율이 적용된다.
하지만 새해부터는 과표 1억5,000만원~5억원 이하는 38%가 적용되며 5억원 초과시엔 40% 세율이 적용된다.
상속·증여세 신고세액에 대한 공제도 축소된다. 현재 상속세는 3개월 이내, 증여세는 6개월 이내 자진신고를 하면 산출세액의 10%를 공제 해 줬으나 새해부터는 7%로 축소된다.
ⓒ부동산인포재건축 초과이익환수 유예 일몰 등…정책
시행 중인 재건축 초과이익환수 유예가 내년 말로 종료된다. 재건축 대상 아파트 가운데 내년 연말까지 관리처분계획인가 신청을 하면 초과이익환수 대상에서 제외됐지만 유예 연장이 추가로 없다면 내년 말로 예정대로 끝나게 됩니다.
현재 재건축 단지들 가운데는 내년까지 관리처분계획 인가 신청을 위해 부지런히 사업에 속도를 내고 있는 상황으로 새해에는 재건축 단지들의 관리처분계획 수립 관련 소식이 심심치 않게 들릴 전망이다.
때문에 최근 재건축 아파트값이 하락했다는 소식을 쉽게 접할 수 있었으나 어느 정도 조정을 거친 재건축 아파트들은 새해엔 빠른 사업속도로 인해 다시 오르는 곳들이 나올 수 있을 전망입니다. 다만 최근 1~2년새 가격이 급등했던 수준으로 다시 회복하기에는 분양시장의 분위기가 종전과 다르다는 점에서 쉽지는 않을 것으로 예상됩니다.
공공택지 공급중단도 내년 말이면 종료 된다.
지난 2014년 9월 ‘9.1대책’을 통해 2017년 말까지 공공택지 신규 조성을 않겠다는 발표가 있은 후 전국에서는 신규 공공택지 조성이 없었다. 이미 조성 중이던 공공택지들을 통해 아파트 분양은 있어 왔고 새해에도 기존 공공택지를 통한 주택공급은 차질 없이 이뤄질 것으로 보여 급격한 이후로도 주택공급 감소는 없을 것으로 예상 된다.
이외에 친환경주택 건설 기준이 강화되며 현재 시범 시행중인 부동산전자계약이 상반기에는 광역시로 확대되며 하반기에는 전국으로 확대 시행될 예정이다.
ⓒ부동산인포미분양 통계 허수가 줄어든다…분양, 청약제도
분양시장을 오판하게 하는 원인 중 하나로 지적된 미분양 통계가 투명해질 전망이다.
내년 1월부터 아파트의 최초 분양계약부터 주택거래 신고하는 실거래가 시스템을 적용한다. 때문에 건설사의 신고를 통해 파악되던 미분양의 흐름을 명확하게 파악, 소비자들은 현 분양상황을 객관적으로 보고 분양계약을 체결하거나 프리미엄 거품을 피할 수 있게 된다. 건설사들도 객관적인 미분양 통계를 통해 공급 일정을 조절할 수 있다.
새해 시행되려던 청약가점제 자율시행은 ‘11.3 부동산대책’의 조정대상 지역(현 37개 시구)를 제외하고 시행될 예정이다.
ⓒ부동산인포부동산인포 권일 팀장은 "금리인상 압박으로 인해 현 가계대출의 심각성이 대두되면서 새해에는 강화된 대출 규제들이 속속 시행된다"면서 "새해 내집마련을 계획했다면 자기자본, 대출, 소득의 변화 등을 꼼꼼하게 따져봐야 한다"고 강조했다.
권 팀장은 이어 "새해에는 최근 2~3년의 부동산시장 호조를 보기 어려울 전망"이라면서 "제도의 변화는 시간이 해결해 주는 것이 일반적이지만 먼저 알고 준비를 해 놓는 다면 또 다른 방법을 찾을 수 있다는 점도 명심해야 한다"고 조언했다.
데일리안 박민 기자