[스크랩] 토지와 건물의 용도변경

 

 

토지와 건물의 용도변경

용도변경은 건물과 토지에 다 있어

 

 

 

자연휴양림 입구에 소재한 잘 지은 목조주택을 개조하여 펜션으로 바꾸거나, 수도권의 경치 좋은 그린벨트 내 호숫가 단독주택을 음식점으로 개조하여 영업할 수 있다면 많은 수익을 올릴 수 있을 것이다. 도심건물에 있는 대형 사무실을 고시원으로 바꾼다면 임대료를 올려 받을 수 있어 좋다. 이와 같이 기존 건물의 용도를 바꾸는 것을 건축물의 용도변경이라고 한다.

용도변경이란 용어는 법률용어이다. 건축법과 지적법 그리고 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 건축 및 토지관련 공법에서 많이 사용되고 있다. 일반적으로 용도변경은 건축물의 경우가 가장 흔하고 잘 알려져 있지만, 건물에 국한되는 것은 아니다. 토지에도 용도변경이 있고, 그 외에도 각종 특별법 상 재산의 용도변경 제한이 있다.

개별법에는 용도변경과 동일한 취지나 유사한 용어도 많이 사용하고 있다.

현행법 상 여러 가지 경우의 용도변경의 예를 살펴보자.

건축물의 용도변경

건축물의 용도란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용목적 및 형태별로 묶어 분류하는 것을 말한다.

건축물은 지을 때부터 각기 그 용도가 특정된다. 건축허가를 받거나 혹은 건축신고를 할 때부터 그 주용도를 예정하게 되고, 사용승인과 준공을 거쳐 건축물대장에 등록하는 시점에서 그 용도가 확정된다. 현행 건축법은 건축물의 용도를 28개로 구분한다.

단독주택, 공동주택, 제1종과 제2종 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 교육연구시설, 문화시설, 창고, 공장 등이 그러한 분류다. 그러나 세월이 지나다 보면 당초 예정했던 건물의 용도를 바꾸고자 하는 경우가 생긴다. 이럴 때 용도변경을 하게 되는 것이다.

그러나 용도변경은 건축주 마음대로 할 수 잇는 것이 아니다.

건축물의 용도변경은 그 인허가 정도에 따라 용도변경허가, 용도변경신고 및 기재변경 등 세가지 절차 중에 하나를 거치게 된다.

건축법은 28개 용도별 구분을 9개의 시설군으로 그룹화하여, 그룹간의 상하이동으로 용도변경기준을 정하고 있다.

즉 28개 건축물을 허가조건이 까다롭고, 강한 것부터 순서대로 자동차, 산업, 전기통신, 문화 집회, 영업, 교육 및 복지, 근린생활, 주거업무, 기타 등 9개 시설군으로 묶는다. 이 중 하위시설군에서 상위시설군으로의 용도변경은 용도변경허가를 받아야 하고, 반대로 상위시설군에서 하위시설군으로의 용도변경은 용도변경신고로 족한 것으로 한다. 같은 시설군 안의 건축물 간의 용도변경은 기재변경으로 가름한다.

토지의 용도지역변경

토지의 용도변경에는 용도지역 변경과 지목변경이 있다.

용도지역 변경부터 보자.

우리나라의 토지는 크게 4개의 용도지역으로 가른다. 도시지역, 관리지역, 농림지역과 자연환경보전지역이 그것이다,

도시지역은 다시 주거 상업 공업 녹지지역으로 나누고, 각 용도지역은 다시 1종주거, 2종주거지역 이라든가 중심 일반상업지역, 준공업 일반공업지역 등이나, 자연 생산 보전녹지 등으로 세분화한다. 관리지역은 계획 생산 보전으로 가르는 세분화작업을 한다.

이같은 용도지역은 각기 지을 수 있는 건축불의 종류와 범위는 물론 건폐율과 용적율을 달리한다. 말하자면 개발이나 이용조건이 서로 다른 것이다. 만일 도시지역 내 준공업지역을 상업지역으로 변경하는 등 용도지역 간에 변동을 주는 것을 용도지역의 변경이라고 한다. 그러나 토지의 용도지역 변경은 국가나 지방자치단체의 전속권한이다. 지주가 원한다고 되는 것은 아니다.

토지의 지목변경

토지의 지목변경 역시 토지의 용도변경이라고 할 수 있다.

전국의 토지는 필지로 구분하고, 각 필지에는 지변과 함께 지목이 주어진다.

지목은 국가에서 지정 당시 이용되는 형태와 예상 주용도 및 땅의 형태와 주변상황에 따라서 결정 부여된다.

지적법에 의하면 현행 우리나라 지목은 28개로 되어 있다.

우리가 잘 아는 대지 잡종지 논(沓) 밭(田) 과수원 목장용지 도로 하천 구거 등이 그것이다.

창고용지 공장용지 주유소용지 주차장용지 등도 지목이다.

지목은 말하자면 당초부터 예정된 땅의 용도다. 그러므로 그 후에 그 땅의 용도가 달라지면 지목도 변경된다.

농지인 밭의 일부에 농가주택을 지으면, 집이 들어서는 부분의 밭은 대지로 바뀐다.

시골 지방도로변의 임야를 허가받아 형질변경한 후 주유소를 지으면, 그 부분의 임야는 주유소용지로 지목이 변경된다.

땅의 주용도가 달라지면 그 결과로 지목이 달라져 지목변경이 되는 것이므로, 지목변경은 용도변경의 결과인 셈이다.

현행법 상 용도변경 없이 지목만을 먼저 변경하는 예는 없다고 볼 수 있다.

농지 산지 초지전용

농지 임야(산지)와 초지에는 전용이라는 제도가 있다. 이 전용은 말하자면 토지의 용도변경이며,

지목변경을 예정하여 사전에 그 절차를 마련하여 심사 후 토지의 용도를 변경하여 주는 제도라고 할 수 있다.

예를 들어 전원주택을 짓기 위하여 밭을 사서 건축하는 경우, 농지법은 이러한 경우를 예상하여 농지전용이라는 제도를 두고 있다.

농지전용이란 말하자면 농지에 관한 한 법이 예정하는 합법적인 용도변경제도인 동시에 지목변경을 할 수 있는 절차인 셈이다.

따라서 농지법에서는 농지를 전용할 수 있는 요건과 절차 및 전용심사기준을 상세히 규정하고 있다.

농지전용은 이러한 틀 안에서만 허가 신고 협의를 할 수 있도록 규제하고 있는 것이다.

임야와 초지의 경우에도 이와 유사한 취지로 산지전용 혹은 초지전용제도를 두고 있다.

임야의 경우에는 산지관리법에서, 초지의 경우에는 초지법에서 각기 상세히 규정한다.

타목적일시사용허가와 용도변경금지기간

참고로 농지의 용도변경과 관련하여 농지법에서는 농지의 타목적일시사용허가라는 제도를 두고 있다.

주변의 교량공사를 위하여 인근 농지에 임시로 현장사무실을 설치하거나, 온천개발을 위해 논 한가운데서 일시 지하수검사를 하는 경우가 그 예라고 볼 수 있다.

이런 경우에는 일정기간 이용이 끝나면, 농지는 원상태로 복구되어, 본래의 농사용도로 쓰게 된다.

따라서 일시적 용도변경이라고 할 수 있으므로, 농지전용이나 지목변경이 이루어 지지 않는다.

이외에도 토지거래허가구역 내의 토지를 허가 받아 취득한 경우에는 의무적인 일정 토지이용기간의 제한이 있다.

현행법 상 농지는 2년, 임야 등은 3년, 개발용 토지는 4년, 기타 5년 등으로 규정되어 있는데, 이 기간은 말하자면 토지의 용도변경금지기간이라고 할 수 있을 것이다.

 

 

 

 

 

 

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출처 : 인생과투자(부동산투자개발)

글쓴이 : 연강 정태완 원글보기

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