[스크랩] 건설사가 밝히는 대단지 아파트 동호수 고르는 법

아파트 프리미엄의 차이, 비밀은 동호수에 있다

(출처:리얼캐스트)

아파트 모델하우스 분양도우미 K씨는 일을 하면서 곤란을 겪을 때가 있습니다. 바로 ‘어느 동이 제일 좋은 동이예요?’라는 질문을 받았을 때입니다. “앞뒤로 막힘이 없는 동이 좋다고 설명하긴 하지만 1,000가구가 넘는 대단지의 경우 워낙 다양한 변수가 존재하죠. 실제 거주하는 분의 성향에 따라 좋은 동의 요소도 달라질 수 있고요. 더욱이 향후 수천만원에서 많게는 수억원까지 차이가 벌어지니 직접적으로 설명하기가 쉽지 않는 것도 사실입니다.”(K씨)

실제 1,000가구 이상 대단지 아파트가 늘면서 같은 단지 내에서도 자리한 동에 따라 수천만원의 가격차가 발생하고 있습니다. 일례로 서울 송파구 잠실동에 자리한 트리지움의 경우 328동의 시세는 11억5,000만원입니다. 반면 324동은10억6,000만원으로 9,000만원 가량 시세가 낮게 형성돼 있죠.(전용 84㎡, 기준층 기준) “328동은 남향에 전망에 막힘이 없어 개방감이 좋습니다. 반면 324동은 동향에 단지 안쪽에 자리해 개방감이 상대적으로 덜합니다. 때문에 매매가는 물론 임대에 있어서도 328동이 인기가 많습니다. 높은 인기는 가격으로 산출되고 있고요."(잠실동 T부동산)

이와 같이 단지 안에서 가격차가 많이 나는 현상은 주로 대단지에서 많이 나타납니다. 그도 그럴 것이 단지 한쪽 끝에서 반대편 끝까지 거리가 1km인 단지도 있으니까요. 총 6,864가구의 대단지로 구성된 서울 잠실 파크리오는 2호선 잠실나루역이 있는 단지 서쪽 끝에서 올림픽공원과 인접한 동쪽 끝까지 직선거리로 1km(네이버 지도 거리측정)나 됩니다. 성인 걸음으로 15분~18분 정도 걸리는 거리죠.

그렇다면 대단지 아파트에서 동호수를 선택할 때에는 무엇을 고려해야 할까요? 전문가들은 도로 및 전철역 인접 여부, 조망, 향(向) 등을 우선적으로 살펴보라고 합니다. “최근에는 각 동이나 층별로 구조를 달리하는 만큼 4베이나 판상형 등 특화설계도 시세를 가르는 요인으로 작용하고 있어 언급한 요인들과 함께 이들 요소를 접목시키는 다각적인 안목이 필요합니다.”(부동산 전문가 L씨)

이 중에서도 조망권은 반드시 확인해야 하는 우선 요소입니다. 탁 트인 조망에 따라 시세가 크게 좌우돼서입니다. 조망권의 으뜸이라 일컫는 한강 조망권의 경우 프리미엄이 수억원에 다다르죠. 일례로 총 1,151가구의 대단지 아파트인 서울 성동구 ‘래미안 옥수리버젠 1단지’에서 한강 조망이 가능한 114동은 14억원을 호가합니다. 반면 안쪽에 자리한 108동은 12억5,000만원에 시세가 형성돼 있습니다.(전용 113㎡, 기준층 기준) 한강 조망 프리미엄이 1억5,000만원인 셈이죠.

또 다른 주요 요소는 도로 인접 여부입니다. 단지 규모가 크면 주출입구에서 단지 안쪽 동까지의 거리가 상당할테니까요. 특히 1분 1초를 다투는 바쁜 출근길에는 주출입구나 대중교통 이용이 편리한 정류장과 가까운 동이 인기가 높을 수밖에 없습니다. 영등포구에 위치한 ‘문래자이’ 역시 전철 인접 여부에 따라 동별 가격을 달리하는 대표적인 단지입니다. 단지의 경우 2호선 문래역과 가까운 101동은 8억원을 훌쩍 뛰어넘는 반면 전철역과 가장 멀리 떨어져 있는 109동은 7억원대 후반에 시세가 형성돼 있습니다.(전용 121㎡, 기준층 기준)

하지만 모든 도로변 아파트가 프리미엄을 선사하는 것은 아닙니다. 바로 소음 때문인데요. 보통 50~60 데시벨(조용한 사무실 정도) 이상의 소음에 지속적으로 노출되면 집중력과 판단력이 저하되고 이는 과도한 스트레스로 이어진다고 합니다. 이런 이유로 소음에 취약한 대로변은 집값이 저렴하죠. 한 예로 1,829가구로 구성된 ‘분당파크뷰’에서 분당수서간고속도로와 접한 607동은 안쪽에 위치한 609동 보다 1억원 정도 시세가 낮습니다. 한 부동산 전문가는 “아파트가 왕복 8차선 이상 대로변에 위치하면, 단지 중간에 있는 집을 선택하는 편이 좋다”며 “대로변은 막힘이 없어 탁 트인 시야를 확보할 수 있지만 소음과 매연 등으로 창을 열 수 없어 생활이 불편할 수 있다”고 설명했습니다.

향(向)도 아파트 동호수 선택 시 고려해야 할 주요 요인입니다. 햇빛은 면역력 증진, 우울증 감소 등 심신에 긍정적 영향을 미칩니다. 또 햇볕이 잘 드는 집은 따뜻하고 습하지 않아 난방비가 상대적으로 적게 들죠. 때문에 해가 오랫동안 머무는 정남향이나 남서향 집은 선호도가 높고, 입주 후에도 프리미엄을 기대할 수 있습니다. 하지만 좁은 공간에 많은 아파트를 지어 올리는 아파트 특성상 모든 동호수를 남향으로 배치하는 것이 쉽지 않은 것이 현실이죠. 이에 동탄 생활권에 분양 중인 ‘서동탄역 더샵 파크시티’는 전 세대를 남향 위주로 배치, 쾌적한 주거환경을 선사하고 있습니다.

층도 프리미엄을 결정하는 대표적 요인입니다. 일반적으로 1층과 최상층은 기준층에 비해 선호도가 낮습니다. 1층은 사생활 침해 등의 불편함이 탑층은 겨울엔 춥고 여름엔 더워 냉난방비 부담 등으로 많은 사람들이 꺼려하죠. 이런 이유로 분양가 자체도 저렴하게 산정되고요. 다만 최근에는 테라스나 다락, 또는 지하 공간 등의 특화평면으로 오히려 저층부나 최상층부가 더 높은 인기를 구가합니다. 분양가 역시 더 비싸게 책정되지만 그 희소성으로 향후 부르는 게 값인 경우도 다반사입니다.

판상형인지 타워형인지 여부도 선호도 차이에 영향을 주는데요. 판상형은 맞통풍이 가능하고 일조량이 풍부해 타워형에 비해 선호도가 높습니다. 다만 더 중요한 것은 위치인데요. 부동산 전문가 H씨의 말을 들어보시죠. “판상형도 단지 안쪽에 있으면 조망권 등이 제한될 수 있습니다. 또한 타워형은 어떤 라인에 있느냐에 따라 판상형과 동일한 구조로 공급될 수 있는 만큼 동간 거리, 배치 등을 우선적으로 살펴보는 자세가 필요합니다.”

이 외에도 특화설계도 주목해야 합니다. 특히 서비스 면적으로 제공되는 테라스나 다락 등이 설계된 아파트는 단지 내에서 공급 물량이 제한적이어서 희소가치가 높죠. 일례로 ‘서동탄역 더샵 파크시티’는 총 2400가구 중 89가구만이 테라스+다락 설계가 적용됩니다.

실수요들이 관리비가 저렴하고 다양한 부대시설을 갖춘 대단지 아파트를 선호하면서 건설사들의 대단지 공급도 증가 추세입니다. 올해 전국에서 공급 또는 공급 예정인 1천 가구 이상 대단지 물량은 21만여 가구, 지난 2010년보다 4배 가량 늘었습니다. 대단지 아파트는 같은 단지 안에서도 선호도에 따라 시세를 달리 하는 만큼, 자산의 미래가치를 높이기 위해선 가격 프리미엄을 형성하는 요인들을 꼼꼼히 살펴보는 편이 좋습니다.

올 4/4분기에도 대단지 아파트 공급이 잇따라 수요층의 냉철한 분석이 요구되는데요. 우선 포스코건설이 동탄 생활권에 선보인 ‘서동탄역 더샵 파크시티’는 일대에서 단일 규모로는 최대인 2,400가구의 매머드급 단지입니다. 전용 61㎡에서부터 101㎡까지 평형 구성도 다양합니다. 동탄1신도시와 도로 하나를 사이에 두고 자리해 인근 홈플러스, CGV 등 풍부한 동탄 인프라를 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 정부의 3억 이상 아파트 대출제한으로 내 집마련이 어려워진 지금, 동탄 전셋값 수준의 저렴한 새 아파트인 ‘서동탄역 더샵 파크시티’는 실수요자들에게 인기를 모을 것으로 기대됩니다. 지방에서는 반도건설이 울산 송정지구에 ‘울산 송정지구 유보라 아이비파크’를 분양합니다. 송정지구 내 최대 규모인 1,162가구로 지어지며 주변에 수변공원, 초∙고교, 중심상업지구가 위치해 주거생활이 편리합니다.

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : 액슬린(부미모) 원글보기

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