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◇임대차계약 종료시 법률관계
임대차계약 기간이 만료되는데 갱신 또는 재계약이 이루어지지 않거나, 임차인의 차임 연체 등으로 해지되는 등 임대차계약이 종료되는 경우, 임차인은 임대인에게 임차건물을 반환하여야할 의무가 있고, 이것과 동시이행으로 임대인은 연체차임액, 손해배상액 등 임차인의 채무를 공제한 임대차보증금을 임차인에게 반환할 의무가 있다.
이때 임차인은 임대인이 임대차보증금을 반환할때까지 임차건물의 반환을 거절할 수 있지만, 임차인이 임차건물을 계속하여 점유하고 사용수익 하는 등 이익을 보고 있다면 임차인은 임차건물을 반환할때까지의 차임 상당액에 대해 부당이득을 취하고 있는 것이고, 따라서 임차인은 임대인에게 부당이득반환 책임이 있다.
◇임차인이 임차건물을 사용수익하지 않는 경우 부당이득 여부
만약, 임차인이 임차건물을 점유하고는 있지만 실제로 사용수익하지 않아 실질적인 이익이 없다면 어떻게 될까? 대법원 판례에 의하면, 이 경우 임차인이 이익을 얻은 것이 없으므로 임대인에게 차임 상당액을 부당이득으로 반환할 필요가 없다고 하였다.
구체적으로 대법원은 “법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차목적물을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용ㆍ수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다.”고 한 것이다.
결국, 임차인이 임차건물을 점유하고는 있지만 실제로 사용수익하지 않아 실질적인 이익이 없다면, 임대인은 임차인에게 임차건물 반환시까지의 차임상당액에 대해 부당이득반환청구를 할 수는 없다.
◇임차인이 임차건물을 사용수익하지 않는 경우 손해배상책임
임차인이 임차건물을 점유하고 있지만 실제로 사용수익하지 않는 경우 임대인이 부당이득반환청구를 할 수는 없다고 해도, 임대인 입장에서는 차임 상당액의 손해가 발생하는 것인데, 임대인이 위 금원에 대해 손해배상청구를 할 수는 없을까?
앞서 임차인은 임대인이 임대차보증금을 반환할때까지 동시이행으로 임차건물의 반환을 거절할 수 있다고 하였다. 따라서 임차인이 임대차보증금을 반환받을때까지 임차인의 점유가 불법점유가 아니라고 해도, 임대인이 임차인에게 임대차보증금반환의무를 이행하거나 현실적인 제공을 하게 되면, 그때부터 임차인의 점유는 불법점유가 되는 것이다.
이렇게 임차인의 점유가 불법점유가 되는 경우, 임대인은 임차인이 임차건물을 실제로 사용수익하고 있는지에 관계없이 임차인을 상대로 실질적인 손해를 입증하여 배상받을 수 있을 것이고, 특별한 사정이 없는 한 손해액은 차임상당액이 될 것이다.
☞김용일 변호사는?
- 서울대학교 경영대학 졸업
- 사법연수원 34기
- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사
- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사
- 대한변호사협회 인증 상속전문변호사
양희동 (eastsun@edaily.co.kr)