[스크랩] 가등기란 무엇인가? (1)

▶ 가 등 기 ◀

본소유권, 전세권, 임차권 등 등기할 수 있는 권리의 설정, 이전 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하고자 할 때 하는 등기이다. 이것은 본등기를 할 수 있는 실질적 또는 형식적 요건을 갖추지 못했을 때 본등기의 순위를 보전하기 위하여 미리 해 두는 예비등기의 하나이다.

가등기는 이같이 가등기 한 때를 기준으로 본등기 순위가 확정되는 순위보전 효력이 있기 때문에 빚을 주고 우선 변제받을 권리를 확보하기 위해 이용하거나, 부동산거래 계약을 할 때 매도인을 믿을 수 없으면 매매예약 가등기를 해 권리를 확보하는데 이용한다. 근거법은 부동산등기법이다

1. 가등기의 종류.
 등기부등본을 보면 모든 가등기는 소유권이전청구권가등기로 표시되어 있지만 실상은 담보가등기와 소유권이전청구권가등기로 나눠볼 수 있다. 이는 등기부등본으로만 봐서는 구별할 수가 없으며 임의경매 신청 및 채권계산서 제출로 알 수가 있다.

1) 담보가등기: 채무변제의 담보를 위한 가등기로 근저당권과 같은 효력이 발생된다.

2) 소유권이전청구권가등기: 매매계약이나 매매예약을 원인으로 이뤄진 가등기이다. 계약금을 미리 지급하고, 1년 후에 잔금 지급 및 등기이전을 하기로 한 계약이라든지, 짧은 기간이지만 그 사이에 다른 채권자로부터 가압류, 가처분의 법률적제약이 있을 가능성이 있을 경우 두 매도, 매수자는 가등기를 할 수 있다.

또한 고가의 부동산을 거래 할 경우, 계약금 및 중도금의 금액이 크므로 이럴 경우도 가등기를 할 수 있다.

일반적으로 가등기는 대부분 소유권이전청구권가등기 라고 볼 수 있다.

--가등기 이 후의 가압류 및 가처분 :가등기 본등기 전환 이후의 모든 권리는 소멸된다.
--담보가등기의 경우 선행 근저당이 설정되어 있을 경우 후순위로 밀림.
--경매에 있어서 소멸되는 가등기는?

★담보가등기 : 선순위가등기로 보이지만 말소기준권리로서 소멸한다.
★통정허위표시에 의한 가등기 : 통정허위표시 자체가 무효이므로 선순위. 후순위 여부에 무관하게 소멸합니다. 단, 선의의 제3자에겐 대항치 못한다.
★소멸시효나 제척기간 완성된 가등기 : 일정시간이 경과하면 선순위 가등기라도 소멸한다.

2. 가등기의 소멸시효 : 소멸시효는 10년이며, 가등기 말소는 소송으로만 가능하다.

3. 통정허위표시에 의한 가등기의 말소방법

4. 소유권이전청구권 가등기의 말소방법
--당사자간의 합의해제
--당사자간의 약정소멸사유 발생
--선순위의 담보권이나 가압류가 있는 상태에서 경매등으로 부동산이 매각된 경우

(사례)

1) 3년전 본인 소유의 부동산에 매매예약에 가등기를 한후 상대방이 잔금을 치르지도 않고 행방불명 되었다면?
--가등기 말소소송하여 승소판결을 받아야 한다.

2) 본인도 모르게 가등기가 되어있던 부동산이 본등기로 전환되어 버렸습니다. 소송을 통하여 본등기를 소유권이전등기를 말소하였다면 가등기도 자동으로 말소가 되나요?

--가등기도 말소소송을 하여야 합니다.

가등기에 관한 생활법률은 다음편에 게재하겠습니다.

ㅇ윤명선 부동산법률전문가

출처 : "토연모" 토지를 연구하는 사람들의 모임

글쓴이 : 블랙홀(이호철) 원글보기

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