[스크랩] 부동산..법을 아는 것과 이용하는 것의 차이

공부하다보면 그 공부를 가르치는 분은 가르치는 것이 직업이다 보니 그 법을 활용하여 무엇인가를 해 본 경험이 부족한 경우가 더러 있다.  특히 법에 대한 부분은 더욱 이론에 치중한 분들로부터 배우게 되는데, 나 역시도 강의나 책을 통해 배울 때는 그러하였는데, 이론에 투자 경험이 붙다보니 법을 안다는 것과 이용할 줄 안다는 것에 약간의 차이가 있음을 발견하게 되었다.  물론 투자에 있어서 훨씬 좋은 결과를 내는 쪽은 후자이다.

용도지역 상 준공업지역인 곳에 숙박시설 허가가 날까?  주변이 공장 단지이니 멀리서 온 공장 거래처 직원들이 쓸 비즈니스 수요가 있어 보일 것 같기도 하고 한편으로는 중심상업지역도 아니고 관광지도 아니기에 필요 없을 것 같기도 하지 않은가?  맞다.  준공업 지역은 딱 그런 곳이다.

지자체 조례마다 차이는 있겠지만 최근들어 대체로 준공업지역에서는 숙박시설의 신규허가를 내어 주지 않는다.  그러나 기존에 인허가를 득하여 영업 중인 곳의 영업은 기득권 보호 차원에서 영업을 허락하고 당연히 그 허가를 승계하는 것에도 제한을 두지 않는다. 

여기서 이론만 공부한 사람들의 관점은 이러하다.  "만약 여러분이 준공업지역에 모텔같은 것을 낙찰받는 다면 그 전에 영업을 하던 사람이 허가를 죽여 버리게 되면 여러분은 쭉댕이만 낙찰받게 되는 것입니다.  그러니 이런 물건은 입찰을 하지 않는 것이 바람직 합니다."

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과여 그럴까? 아래 물건은 사례삼아 보자.

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​주변에 온통 공장단지로 에워싸진 곳에 모텔이 경매에 나왔다. 한눈에 보아도 기업 고객이 많을 곳으로 안정적인 영업이 기대되는 곳이다.   그런데 이런 곳에 모텔은 낙찰받고 세입자가 영업허가라는 칼자루를 쥐고 있어 자칫 잘못하면 철근 콘크리트만 받게 되어 아무런 가치가 없다고 한다.  게다가 세입자가 억한(?) 심정으로 성매매같은 걸 일으켜 업장 폐쇄나 허가가 취소 되기라도 하면 신규허가가 불가하여 모텔 영업을 할 수도 없을 지 모른다 한다.  

혹시 몰라 토지이용계획확인원을 열람해 보니 아래와 같다.

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썅이다.  준공업지역에서 건축할 수 없는 건축물에 떡하니 '숙박시설'이 올라가 있다. 

​딱 이만큼이 법을 알기만 할 경우의 한계이다.

반면 법을 이용할 줄 아는 입장이되면 어떻게 될까?

일단 부산 사상구청에 전화를 한다. 

"감전동에 OO모텔을 사려고 하는데, 혹시 영업허가에 문제가 있는지 알 수 있을까요?"

그랬더니 공무원이 쭉 읊어 주신다.

영업허가가 언제 났고, 한번도 영업정지와 같은 영업에 위반되는 사항이 적발된 적도 없다 한다.  혹시 주변에 모텔 중에 그런 사례가 있냐고 물었더니 최근에 모텔이 공중위생법과 관련되어 위반을 한 사례는 없다고 답해 주었다.

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생각해 보시라.  법을 잘 모른다 하여도 공중위생법 상 모텔이 단속에 걸릴게 뭐가 있는지.  유통기간이 지난 샴푸를 비치했다고 걸리겠나,  냉장고 속 쥬스에 과즙비율이 적다고 걸리겠나.  음식을 조리하는 것도 아니고 그저 청소 해 놓은 빈 방에 자라고 문 열어 주는게 전부이다.   위반이라면 미성년자 혼숙, 성매매 장소 제공 등이 주된 위반의 대상인데, 적발하기도 어렵거니와 그렇게 이용되는 사례도 극히 드물다.  성매매 장소로 어느 숙박시설을 이용한다고 하여도 당사자들이 그 모텔을 이용한 것일 뿐, 주인이 관여하지 않았다면 이 역시 처벌의 대상이 되기 어렵다.

혹시 주변에 모텔 영업하다가 공중위생법 상 위반한 사항이 적발되는 것을 본 적이 있는가.  아니면 누군가가 그렇게 되는 것을 본 적이라도 있나? 강남에 기업형으로 룸싸롱과 숙박업소를 동시에 운영하는 사례가 아니라면 거의 적발되는 사례는 없다.

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그렇다면 이 모텔은 어떠할까?

낙찰 받으면 주변의 공단으로 인해 안정적인 매출은 가능할 것으로 보이는데, 모든 장사하는 분들의 고민인 것처럼

'장사 좀 될만하니 경쟁점이 들어선다'

는 고민을 할게 있을까.

이미 이 동네는 법이 바뀌어 준공업지역은 모텔허가가 나지 않는 곳이 돼 버렸다.  그렇다. 아무리 장사가 잘되어도 경쟁점이 늘어날 수가 없는 구조가 되었다.

요약하자면 이 물건은

『​ 지금 영업허가도 문제없고 앞으로도 모텔이라는 특성 상 위생법에 위반할 사항이 거의 없어 보이며 향후 경쟁점이 늘어날 일도 전혀 없다.』

가 된다.  좋은 물건 아닌가?

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- 답사와 영업허가 인수에 대한 협상편은 다음주에 계속 ....   

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옥탑방보보스

출처 : "토연모" 토지를 연구하는 사람들의 모임

글쓴이 : 황금의땅 원글보기

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