상가임대차 환산보증금 범위 내와 초과 시 다른 점
법무법인 강산 김은유 변호사
1. 문제의 제기
상가건물임대차보호법(이하 ‘법’이라고만 함)은 모든 상가건물임대차에 포괄적으로 적용되지 않고, 환산보증금 범위에 따라 달리 적용된다. 즉, 법 중 일부는 적용되고 일부는 적용되지 않는다.
이하에서 그 차이를 알아본다.
2. 환산보증금
환산보증금은 보증금+(월차임×100) 이고, 아래 표와 같다.
1. 서울특별시 : 4억원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 3억원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2억4천만원 4. 그 밖의 지역 : 1억8천만원 |
차임에 부가세 포함여부는 명백히 ‘부가세 별도’라고 기재된 경우만 차임에서 제외된다(수원지법 2009. 4. 29 선고 2008나27056 판결 : 확정).
3. 차이점
환산보증금에 따라 다음 표와 같은 차이를 보인다(표 출처, 김동희, 계약서 작성의 비밀, 333-335, 도서출판 채움).
적용대상 | 환산보증금 이내 | 환산보증금 초과 |
대항력(제3조) | 건물의 인도 + 사업자등록(대항요건)하면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력 발생. | 2015. 5. 13일 이후 최초로 계약을 체결, 또는 갱신된 임대차로, 건물의 인도 + 사업자등록(대항요건)하면, 그 다음날부터 대항력이 발생함. |
확정일자부여 및 임대차 정보의 제공 등(제4조) | ①상가임차인은 상가건물 소재지 관할 세무서장에게 확정일자 부여 신청할 수 있다 ②이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. | <!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]--> ①확정일자 부여를 신청할 수 없음. ②2015. 11. 14부터 임대차정보제공 신청 가능. |
보증금의 회수(제5조) | 대항요건(인도+사업자등록)을 갖추고, 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 우선해서 보증금을 변제받을 권리가 있다. | 확정일자부여가 불가하므로, 우선변제권으로 매각대금에서 우선해서 배당받을 수 없다. 따라서 전세권 등기를 고민해야 한다. |
보증금중 일정액보호(제14조)(최우선변제금) | 경매기입등기 전 또는 공매공고등기 전에 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 소액임차보증금에 해당되면 매각 건물가액의 2분의1 범위 내에서 일정액을 최우선변제금으로 배당받게 된다.(법 개정 전 2013. 12. 31.까지는 3분의 1범위) | 환산보증금을 초과하므로 당연히 소액임차인에 해당되지 않는다(주택임차인과 같이 보증금만 가지고 판단하는 것이 아니라 월세가 포함된 환산보증금으로 판단함). |
임차권등기명령(제6조) | 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 경우 그대로 유지되며 등기이후에는 대항요건을 상실 해도 대항력과 우선변제권은 상실되지 않는다(등기가 되기 전에 퇴거하면 유지되지 않음) | 인정되지 않는다. |
경매에 의한 임차권의 소멸(제8조) | -선순위임차인(말소기준 이전에 대항요건을 갖춘 임차인)은 대항력을 주장하면 소멸하지 않고, 배당요구하면 소멸하게 되는데, 이 때도 전액 변제될 때까지 소멸되지 않는다. -후순위임차인은 배당여부와 상관없이 소멸한다. -임차권등기는 선순위든 후순위든 원칙적으로 소멸한다. 다만 예외적으로 선순위임차권등기는 보증금을 전액 변제받지 않으면 소멸되지 않아서 경락자가 변제할 때까지 소멸하지 않는다. | ①미등기 임차권은 2015. 5. 13일 이후에 최초로 계약을 체결하거나 갱신한 선순위임차인은 대항력이 있어서 소멸하지 않고, 경락자가 인수하게 되지만, 후순위임차인은 경매로 소멸한다. ②임차권등기는 할 수 없으니, 논의의 대상에서 제외하기로 한다. |
임대차기간보호(제9조) | 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 경우 1년으로 본다. 임대인은 계약해지권이 없어서 1년을 보호해야 하지만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. | 인정되지 않는다. 따라서 약정한 기간만 보호된다. |
계약갱신 요구(제10조) | ①임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신요구하면 정당한 사유없이 거절하지 못한다. 다만 갱신을 거절할 수 있는 사유에 해당하면 거절할 수 있다. ②최초의 임대차기간 포함해서 전체 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다. | 좌측 내용과 같이 인정받을 수 있다. ▶다만, 제10조제3항단서가 적용되지 않으므로, 갱신시에 보증금과 차임 인상범위에 제한이 없다. |
묵시적 갱신 (제10조4항) | 임대인이 임차인에게 임대차기간 만료 전 6개월 전부터 1개월 전 이내에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. 임대인은 계약해지권이 없지만 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. | 환산보증금을 초과하는 임차인은 묵시적 갱신이 인정되지 않는다. 갱신요구를 할 수 있었음에도 하지 않아 묵시적 갱신이 된 경우에는 상임법에서는 별도 규정이 없어서 민법 제639조의 묵시의 갱신 규정이 적용된다. 따라서 임대차기간 만료 후 사용·수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 임대차 한 것으로 본다. 이때 임대인과 임차인 모두 계약해지 통고를 할 수 있고, 그 효력은 임대인은 6월 이후에, 임차인은 1월 이후에 발생한다. |
권리금 회수기회 보호(제10조의4) | 이법은 시행(2015.5.13) 당시 존속중인 임대차부터 적용된다. 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시 까지 방해 행위 금지, 손해배상(3년의 소멸시효기간) 갱신거절의 사유 (제10조 제1항 제1호~8호)가 있는 때와 같이 정당한 거절사유가 있는 때에는 인정 되지 않을 수도 있다. | 좌동 |
권리금 적용제외(제10조의5) | 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우, 국유재산 또는 공유재산인 경우 | 좌동 |
차임의 연체와 해지(제10조의8) | 차임연체액이 3기에 달하는 때에는 임대인은 최고 없이 계약해지를 할 수 있다. | 좌동 |
차임 등의 증감청구권(제11조) | ①차임 증액범위의 제한 : 100분의 9 금액을 초과하지 못한다. ②행사기간의 제한 : 임대차계약 또는 증액이 있은후 1년 이내에는 증액 하지 못한다. | 인정되지 아니한다. |
월차임전환시 산정률의 제한(제12조) | 월세를 전세로 전환하는 금액에 대한 전환비율을 연 1할2푼, 또는 한국은행 기준금리(1.5%)의 4.5배로 6.75% 중 낮은 비율을 초과하지 못한다. | 월세전환은 가능하지만 제12조를 준용하지 않고 있기 때문에 전환 비율의 제한 없이 행사할 수 있다. |
전대차관계에 대한 적용 등 (제13조) | ①제10조와 제10조의2, 제10조의8, 제11조, 제12조는 전대인과 전차인의 전대차에도 적용한다. ②임대인의 동의를 받은 전차인은 계약갱신 요구권을 대위 행사 할 수 있다. | 전대차에 관한 규정은 적용되지 않으므로 전차인은 보호 받지 못한다. |
4. 결론
따라서 환산보증금 이상인 경우에는 우선변제권이 없으므로 면밀히 검토하여 전세권 설정도 고민해 볼 필요성이 있고, 나아가 묵시적 갱신이 인정되지 않으므로 임대차기간 약정도 중요하다.<법무법인 강산>
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