[스크랩] 공유란?

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 공유 - 1개 부동산에 소유자가 2인이상인경우를 말한다.       

 

공유란 물건의 지분에 의하여 수인의 소유로 귀속되고 있는 공동소유의 형태이다(민법 제262조 1항). 공유의 법적 성질에 대하여는 다수인이 하나의 소유권을 분량적으로 분할하여 소유하는 상태라는 견해가 통설이다. 이들 다수인을 공유자라고 하며, 공유는 공동소유의 형태 가운데 가장 개인적 색채가 강하다(개인주의적 공동소유형태).

즉 공유에 있어서 수인은 한 개의 물건을 공동으로 소유하지만 공유자들 사이에는 어떠한 인적 결합관계나 단체적 통제가 없다. 따라서 목적물에 대한 각공유자의 지배권능은 서로 완전히 자주 · 독립적이다. 공유는 당사자의 의사나 법률규정에 의하여 성립한다. 각자가 가지는 지배권능은 지분이라 하는데 이 지분권은 질적으로는 독립소유권과 다름없다.

따라서 각공 유자가 가지는 지분의 처분은 자유이며(민법 제263조 ; 지분처분의 자유), 원칙적으로 언제든지 목적물의 분할을 청구하여 공동소유관계를 폐지함으로써 완전한 개인적인 단독소유권으로 전환할 수 있다(제268조 1항) ; 분할청구의 자유). 다만 목적물이 동일하기 때문에 그 행사에 제약을 받고 있는데 지나지 않는다.

즉 공유자는 개인적 수요를 충족하기 위하여 공유물 전부를 지분의 비율에 따라 단독으로 사용 · 수익할 수 있다(제263조). 그러나 지분과 달리 공유물은 동시에 다른 공유자지분의 객체가 되므로 한 사람의 공유자가 단독으로 처분 · 변경을 위하여는 공유자 전원의 동의를 필요로 한다. 또한 공유물의 관리, 즉 이용 · 개량에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로써 결정한다(제265조). 

다만 보존행위는 공유자 전원에게 이익이 되므로 각 공유자가 단독으로 할 수 있다. (제265조단). 공유물의 관리비용 기타 의무는 각공유자가 그 지분의 비율로 이를 부담한다(제226조 1항). 공유자가 이러한 의무의 이행을 1년 이상 지체한 때에 다른 공유자는 상당한 가액으로 그 자의 지분을 매수할 수 있다(제266조 2항).

 

                                                                  

(1) 공유물의 관리- 사용, 수익 =임대차계약(채권)

민법 제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 과반수란 1/2이 아니다. 지분 과반수 이상자와 임대차계약이 유효하다. 임대차계약해지도 과반수로 결정한다. 공유자간에는 지분 과반수 이상자가 인도청구시 타공유자는 거부하지 못한다.

 

(2) 공유물의 보존

민법 제265조(공유물의 보존) 공유물의 보존행위는 각자가 할 수 있다. 공유물 멸실 훼손방지 현상유지 위한 규정이며, 단독으로 과반수 미만자에 대해서 방해배제청구, 공유물반환청구가 가능하다. 또한 지분 과반수 미만자 점유시 지분 과반수 미만자가 인도청구 할 수있다.

 

(3) 공유물의 처분, 변경-공유물 양도, 변경, 물권설정

민법 제264조(공유물의 처분, 변경) 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.

                            

(4) 공유자우선매수청구권

우리나라 특유제도한 제도로서 공유물지분경매에서 공유자는 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 매수신청보증금을 제공하고 최고가 매수신고인과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수하겠다는 신고를 할수있다.

만일 다른 매수인이 없다면 최저매각가격을 최고가매수신고가격으로 보아 우선매수를 인정한다.

다만 공뮤물분할청구의 공유자, 일괄매각부동산중 일부에 대한 공유자, 구분소유적 공유자, 집합건물 대지권의 공유자는 공유자우선매수청구권을 갖지 못한다.

 

 민사집행법 제140조(공유자의 우선매수권) ① 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. ②제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다. ③여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다. ④제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다.

 

(5) 공동임대

공동임대인의 보증금 반환채무는 과반수이상 동의 임대계약으로 성립한다.

일부 지분에 경매진행시 보증금반환채무는 불가분채무이기에 전액배당 해야 하며 소액보증금여부도 보증금전액을 기준으로 한다.

 

                  

(6) 공유물의 분할청구

민법 제268조(공유물의 분할청구) ① 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다. ②전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다. ③전2항의 규정은 제215조, 제239조의 공유물에는 적용하지 아니한다.

제269조(분할의 방법) ① 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다. ②현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.

제270조(분할로 인한 담보책임) 공유자는 다른 공유자가 분할로 인하여 취득한 물건에 대하여 그 지분의 비율로 매도인과 동일한 담보책임이 있다.

 

(7) 농지, 임야 지분

지분거래는 타지분권자의 동의가 필요 없다. 지분에 대한 농지취득자격증명의 취득이 가능하다.

토지거래허가지역에서는 공유지분거래 곤란하다. 그러나 경매,공매 에서는 토지거래허가를 받지 않아도 되기에 취득이 가능하다.

제266조(공유물의 부담) ① 공유자는 그 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담한다. ②공유자가 1년 이상 전항의 의무이행을 지체한 때에는 다른 공유자는 상당한 가액으로 지분을 매수할 수 있다.

제267조(지분포기 등의 경우의 귀속) 공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인없이 사망한 때에는 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속한다.

                                                                                

(8)지분경매

- 1/2 지분권자와 임대계약체결시 이는 공유물 관리는 과반수이상자와 계약 체결의 요건이 미비된 계약이다. 따라서 특별법인 주택임대차보호법의 적용을 받지 못해 대항력과 우선변제효를 가질 수 없다. 다만 입반법인 민법 적용 대상이 된다.

- 과반수이상자와 임대계약체결시 이는 공유물 관리는 과반수이상자와 계약 체결의 요건이 완비된 계약이다. 주택임대차보호법의 적용 받아 대항력과 우선변제효를 가진다. 따라서 말소기준권리보다 선순위시에는 경낙자는 지분비율만큼 인수 해야한다.

경매에서의 배당은 불가분성 의해 보증금 전액 우선변제 받는다. 이때는 유사근저당권처럼 이시배당의 내용과 같은 대위권이 인정된다.

   

출처 : 인생과투자(부동산투자개발)

글쓴이 : 권형운법무사 원글보기

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