■ 정지영의 HIT
어려운 부동산 경매 절차를 좀 더 간편하게 할 수 있도록 도와주는 경매 컨설팅 현장을 들여다봤는데요. 국내 한 법원 경매 컨설팅 전문기업의 홍무영 이사를 모시고, 부동산 경매 특급 노하우에 대해서 도움 말씀 나눠보겠습니다.
Q. 부동산 경매 시장이 침체됐다가 다시 활성화됐다는 얘기를 자주 들었는데요, 일반인들이 부동산 경매를 시작하는 그 타이밍도 참 중요할 것 같아요. 지금 현재 부동산 경매 시장의 현황은 어떻습니까?
A. 전세주택의 공급보다 수요가 높은 실정이며 아무래도 저금리 시기이다보니, 부동산 경매를 통해서 내 집 마련을 하고자 하는 일반 참여자가 많이 늘어나고 있는 실정입니다.
Q. 보통 정보도 많이 필요하겠지만 부동산 경매를 시작할 때 우선 최소 자금이라는 것이 있을 텐데 어느 정도를 갖추고 있어야 시작할 수 있는지 조언을 좀 들을 수 있을까요?
A. 투자수익에 대해서 간단하게 이야기를 한다면 실제 어떤 고객에게 감정가가 1억 정도 되는 땅이 있었습니다. 그런데 4회 정도 유찰이 되어 시작가가 3천만 원 정도였던 사건이 있었는데 실제로 그 분이 본인 자금비율이 3천만 원 정도가 있었고 그 3천만 원을 가지고 그 땅에 입찰에 참여하게 되었습니다. 그러나 그 분이 땅에 대한 이해도가 높으셨던 분이라 가지고 있던 노하우로 그 땅을 낙찰받아 온 후에 인허가를 통해서 주택을 지을 수 있는 용도 전환을 해놨습니다. 그러다보니 땅에 가치가 상승되어 투자수익을 볼 수 있었던 그런 계기점이 있었습니다.
Q. 지금 말씀 하신 것처럼 어떠한 건물이나 땅을 구입할 때도 정보도 굉장히 많아야 하고 그것을 직접 발로 뛰어서 확인을 해야 하는데 사실 많은 직장인들이나 주부들은 그럴 시간과 정보가 없잖아요. 이런 때는 어디서 도움을 받을 수 있을까요?
A. 아무래도 공신력이 있는 기관에서 상담을 받으면 좋은데, 예를 들어서 컨설팅 전문 업체라고 할 수 있는데요. 경매에 대해서 어떠한 법적인 법률행위나 이해관계에 있는 권리분석, 시세조사 및 현황조사를 법원 경매를 전문으로 하는 컨설팅 업체가 대신 해드리고 있습니다. 또한 관련하여 법적인 문제가 발생했을 때에는 책임을 짓는 그런 부분도 있기 때문에 공신력이 있는 법원 전문 경매 기업이라면 믿고 사건을 맡기셔서 원하는 경매물건을 취득 하실 수 있습니다.
Q. '경매 초보자 같은 경우에는 전문 컨설팅 업체에 도움을 받는 것이 좀 더 안전 할 수 있겠다'라는 말씀이신 것 같습니다. 그러면 요즘 어떤 경매물건이 좀 더 관심 가는 지역이다라는 지역들도 분명 있을 텐데요.
A. 전체적으로 우리나라 전반을 보았을 때 영남지역은 부산이나 대구 울산 이런 지역은 항상 주택에 대한 열망이 높은 곳이며 공급보다 수요가 굉장히 높은 지역입니다. 그러다 보니 감정가를 육박해서 낙찰되는 사례도 종종 발생하고 있고 더불어 수도권을 놓고 본다면 아무래도 용인 수지나 서울 쪽에 재계발 예정 구역인 강북구 미아동 상계동 이런 지역이 핵심 포인트이고 재건축이나 재개발을 바라신다면 아무래도 강남구 상구에 있는 재건축 아파트 경매 사건들이 주요 관심대상이 아닐까 생각합니다.
Q. 그렇군요. 지금 말씀을 들으면서도 느낀 거지만 정말 꼼꼼하게 체크해야 될 항목들이 굉장히 많은데요. 지금 경매를 시작하는 초보자라면 실패하지 않기 위해서 절대 피해야 될 항목들도 있을 것 같습니다. 몇 가지만 짚어주신다면 어떤 것들이 있을까요?
A. 경매라는 것이 피해는 것보다 어떤 것을 선택하느냐가 좀 더 관건이라고 생각합니다. 그런데 선택을 하기 위해서는 자기의 목적과 반드시 맞아야 하며 실 거주 목적인지 단기성 투자수익을 위함인지 장기적인 투자수익을 고려하는 등 어떤 목적에 맞는 선택을 해야 하고 사건을 선택하였다면 반드시 이행되어야 할 것이 그 사건에 대한 가등기라던가 근저당 설정이라던가 여러 가지로 복잡한 법률 행위 등이 있습니다. 그 법률 행위 등에 있어서 문제점이 없다라고 판단하여야 하며 시세조사와 현장조사를 반드시 수반하여서 이 경매사건 이 아무런 문제점이 없다라고 판단이 됐을 때 입찰에 대한 고려를 하시는 것이 가장 좋은 방법입니다.
그렇군요. 처음 경매를 시작하시는 분들 그리고 이미 시작하신 분들도 다시한번 꼼꼼하게 챙기셔야 할 부분들이 많을 것 같습니다. 홍무영 이사님 오늘 도움 말씀 고맙습니다. 감사합니다.
(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)
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