[스크랩] 토지투자의 기술 - 서류를 분석하는 법

 

 

 

 

먼저 지목을 보시면 답입니다. 즉 논이라는 얘기이지요 아마도 현장은 논농사를 짓고있기에 지대가

 

낮을거라고 예상이 됩니다. 또한 지목이 농지이기에 개발행위허가를 득함에 있어

 

농지전용허가및 개발행위허가를 득해야 하는 상황입니다. 농지전용허가를 득함에 있어

 

농지보전분담금이라는 세금을 납부하게 되어있는데 그 세금이 평당 공시지가의 30%이기에

 

공시지가를 보시면 m2당 69,600원 평당 공시지가를 구하시려면 대충 곱하기 3하시면 평당 공시지가

 

가 나온다고 생각하시면 됩니다. 그럼 대충 7만원이라하고 곱하기 3하면 21만원 ...거기에 다시 

 

나누기 3해야 합니다. 여기서 우리는 곱하기 3하고 나누기 3하여 결국에는 아무 의미없는 행동을

 

하신다는걸 볼 수 있습니다. 해서 서류에 개별공시지가를 보시면 아 저만큼 농지보전분담금이

 

들어가는구나하고 계산하시면 됩니다. 즉 7만원 * 약 600평 = 4,200만원이지요...

 

흐미나 세금이 장난이 아니네요 ... 

 

면적을 어떻게 구했냐구요? 제곱미터를 대충 3으로 나누시면 됩니다. 정확하게는 *0.3025 하시면

 

평수가 나옵니다.

 

그럼 개발행위허가가 가능한지 도로와 배수로 조건을 도면으로 살펴보겠습니다.

 

먼저 도로기준을 보시면 본부지 앞에 큰도로가 지나가는것으로 볼수있습니다. 본부지 안쪽으로

 

접도구역선이 표시된것으로 보아 도로법에 의한 도로가 지나가는것으로 판단할수 있습니다.

 

일단 도로를 쓰기위하여 도로점용이 필요할듯 보이고 ..그에 따른 가감속차선공사까지 염두해 두어야

 

할것으로 보여집니다.

 

비용적으로 공사비용을 감안해야 할것으로 보이고 다만 건축법상 도로 조건은 만족하는것으로 보여집니다.

 

다음으로 배수로 조건을 보시면 지적에서는 구거 부지를 찾아 볼수 없습니다. 아마도 앞 큰도로에

 

배수관이 연결되어 있을것이라 예상되며 이는 옆 부지를 보고 판단할수 있는바 ,

 

오른쪽 부지가 4등분 되어 전용이 이미 이루어진듯 보이며 전용이 가능했다는 것은 배수로가 있다는

 

것을 역으로 유추할수 있기 때문입니다.

 

또한 도로와의 높이를 감안하여 성토비용을 예상하여야 하고 성토하였을때 뒤 3면에 생기는 법면에

 

대한 구조물량을 파악하여야 할것으로 보입니다.

 

본필지는 용도지역상 계획관리지역으로 여러가지 시설을 예상할수 있으며 도로변이기에 접근성이

 

훌륭하여 제조장이나 공장부지 조성이 가능할듯보이며 근생 상가부지도 가능할것으로 보입니다.

 

또한 차고지 , 야적장, 카센타 주유소 부지로도 활용할수 있을것이라 보여지기에

 

많은 용도를 가지고 있는 땅입니다.

 

면적상으로도 도시계획심의와 개발업등록의 대상이 아니고 다만 비도시지역의 개발부담금 대상

 

이기에 부지조성후 매도전략을 선택하시면 될 것 같습니다.

 

요즘에는 원형지시세가 많이 올라 있어 부지조성및 건축까지 해야 마진이 남는 상황을 감안할때

 

개발부담금대상이라는 점이 약점으로 작용할것으로 보입니다.

 

본부지는 개발의 용도가 많아 시세가 맞는다면 매입을 적극적으로 검토하여야 할 것으로 보여집니다.

 

10년차김공인

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출처 : "토연모" 토지를 연구하는 사람들의 모임

글쓴이 : 블랙홀(이호철) 원글보기

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