[스크랩] 땅 투자, 산지 활용법

 

힐링의 시대 되면서 그 중심에 산이 서 있다

 

“산이 대세이다.” 정태호 산청군 산림녹지과장은 이렇게 말했다. 정 과장은 힐링의 시대가 되면서 그 중심에 산이 서 있다고 강조했다. 틀린 말이 아니다. 최근 귀농을 하려는 사람이나 귀촌을 하려는 사람은 대부분 산으로 들어가고 있다. 논이나 밭이 비싸서가 아니다. 활용가능성 면에서 산이 논이나 밭보다는 훨씬 가능성이 많기 때문이다. 그래서 산이 대세다는 말이 나오는 것이다.
산청은 산이 군 전체 면적의 80%를 차지하고 있다. 또 산청은 지리산 동부사면에 위치하여 자연환경이 빼어나다. 산청은 국립공원 지리산과 웅석봉, 황매산, 필봉산, 왕산, 둔철산, 정수산 등 산세가 험준하고 수려한 산들이 즐비하다. 그런 점에서 힐링의 시대를 맞아 산청의 산에 투자하는 것은 부자의 기회를 잡을 수 있는 기회이기도 하다. 그래서 산청으로 지리산으로 사람들이 모여드는 것이다.
“산은 보석의 원석과 같습니다. 누가 어떤 방식으로 다듬느냐에 따라 값어치가 완전히 달라집니다. 산에 나무를 심는 사람도 있고 전원주택을 짓는 사람도 있고 휴양지를 만드는 사람도 있습니다. 같은 산이라도 그 가치는 천양지차입니다.” 정태호 과장은 산은 보석의 원석과 같다고 했다. 보석의 원석은 갈고 닦고 광을 내야 보석이 되듯이 산도 그렇게 잘 활용해야 한다고 했다.

 

▲ 아직 산은 일반에게 잘 알려져 있지 않은 미지의 세계이다. 그래서 산을     잘 활용하면 큰 부자가 될 수 있다.

 

6차 산업 무한대의 부가가치 창출 가능해

 

산청의 경우 산은 90년대까지는 과실나무를 심어서 소득을 얻는 게 고작이었다. 주로 밤나무를 심었다. 이렇게 해서 산청군 전체가 올린 소득이 150억 정도였다. 그러던 것이 2000년대 들어와 곶감이라는 일차 가공 상품을 만들어 부가가치를 높였다. 감나무를 심어서 감만 파는 것 보다 곶감이라는 가공을 하게 되니 적어도 5배 이상의 부가가치가 창출되었다. 이제 산에서 나는 산물을 가공하는 단계에서 산에서 종합적인 관광과 교육이 이루어지는 6차 산업의 시대가 왔다.

 

6차 산업과 함께 힐링을 통해 무한대의 부가가치 창출이 가능해진 시대가 온 것이다.
“아직은 산이 농지나 밭에 비해서 쌉니다. 산청군의 경우 논 밭은 평균 8만원은 하겠지만 산은 평균 2만원 정도면 살 수 있습니다. 그만큼 아직은 가격 경쟁력이 있다는 말입니다.” 정태호 과장은 산이 아직은 가격경쟁력이 있다고 했다. 또 산은 아직은 도시나 농촌의 논 밭에 비해 덜 알려진 토지이다. 그래서 잘만 활용하면 산에서 대박이 가능하다는 게 정태호 과장의 진단이다.

“산청군의 경우 대부분이 지리산이기 때문에 특히 도시 사람들의 관심이 많습니다. 최근 귀농현황을 보면 산청군의 경우 적극적으로 권하지 않는데도 꾸준히 늘고 있습니다.” 정태호 과장은 산청군은 귀농, 귀촌을 적극적으로 권유하지 않고 있다고 했다. 그 이유에 대해 정 과장은 귀농, 귀촌하려는 사람들이 정부의 지원만 의존하는 경향이 있어서 그렇다고 했다.

“정부의 지원을 기대하는 사람들은 반드시 실패합니다. 귀농, 귀촌은 마음의 자세가 가장 중요한데 처음부터 정부에 기대려는 사람은 성공하기 어렵습니다.” 정태호 과장은 정부에 의존하는 사람은 반드시 실패하게 된다고 했다. 이런 이유로 산청군은 철저히 자신의 의지에 따라 귀농, 귀촌하도록 내버려 두는 정책을 펴고 있다고 했다. 그런데도 산청으로 귀농귀촌하는 사람은 최근 5년간 꾸준히 늘고 있는 게 현실이라는 것.

실제 2010년에 37가구에 불과하던 귀농, 귀촌이 지난해에는 202가구로 5배나 늘어났다. 올해에도 1/4분기에 58가구가 귀농, 귀촌을 했으므로 올해 전체로 보면 지난해보다 많은 숫자가 귀농, 귀촌을 할 것이라는 게 산청군의 분석이다.

특히 올해에는 산청에서 세계전통의약 엑스포가 열린다. 엑스포가 끝나면 산청에 대한 전국민의 관심이 크게 달라져 있을 것이다. 올해를 기점으로 산청으로 귀농, 귀촌하려는 사람들이 전환점을 이룰 것이라는 게 산청군의 전망.
“올해 산청세계전통의약 엑스포가 성공리에 끝나면 산청과 지리산은 명실상부한 힐링의 대명사로 자리 잡게 될 것입니다. 그렇게 되면 산청으로 지리산으로 사람들이 몰려올 것입니다. 산청의 산 값이 들썩일 요인이 충분하다는 게 저의 판단입니다.” 정태호 과장은 올해를 기점으로 산청군 산지 활용도 전환기를 맞을 것이라 말했다.
정 과장은 그런데 아직도 많은 도시민들이 산에 대해 잘 모른다고 했다. 산에 대해 잘 모르면서 무턱대고 달려들다가 실패를 많이 하는 게 현실이라고 말했다.

 

▲ 산은 90년대까지는 과수재배가 주요 수익원이었으나 2000년대 들어 임산물 가공식품의 시대를 맞아 부가가치가 높아졌고 현재는 힐링의 시대를 맞아 관광, 교육, 휴양의 중심지가 되어 그 가치가 더욱 높아졌다.

 

산림과 공무원은 지역산림에 정통한 사람들

 

 

“산을 활용하려면 산림과 공무원에게 물어보는 게 정확합니다. 산림과 공무원은 늘 산에 대해 고민하고 산림관련 법에 정통한 사람들입니다. 또 산림직은 특수직이어서 오래동안 산림에 대해서만 업무를 담당하는 속성을 가지고 있습니다. 그래서 산에 대해서는 산림직보다 더 잘 아는 사람은 없습니다. 일반인들은 그것을 잘 모르기 때문에 많은 시행착오와 실패를 거듭하게 됩니다.

 

 

산에 대해 관심이 있으면 제일 먼저 산림과 공무원에게 문의하십시오. 그게 성공하는 지름길입니다.”
정태호 과장은 산을 사거나 산을 활용하려는 생각을 가지고 있으면 제일 먼저 산림과 공무원에게 물어보라고 권했다. 그런데 물을 때 잘 물어야 한다고 했다. 공무원은 묻는 대로 답하기 때문에 잘 못 물으면 길을 찾지 못하고 헤매이기 십상이라는 것.

“보통 산을 사려는 사람들이 군에 전화해서는 내가 이 땅에 무엇을 하면 돈을 벌겠나, 이렇게 묻습니다. 이렇게 물어서는 안 됩니다. 공무원이 무엇을 하면 돈을 벌게 될지 까지 고민해 줄 수는 없습니다.” 정태호 과장은 산을 사려는 사람이 군에 전화해 다짜고짜 이 산을 사려고 하는 데 무엇을 하면 돈을 벌겠나, 하는 식으로 묻는다고 했다. 정 과장은 공무원은 묻는 대로 대답하기 때문에 그렇게 물으면 답을 할 수 없다고 했다. 대신 정 과장은 “내가 이 산으로 무엇을 하려고 하는 데 검토를 해 달라.” 이렇게 물으면 답을 해 줄 수가 있다고 했다.

산을 살 때는 자신의 목적을 정확히 설정하라는 것. 목적을 정확히 설정하고 그 목적이 이 산에서 실현될 수 있을 것인지를 검토해 달라고 하면 산림과 공무원들은 그 어떤 사람들 보다도 더 정확하게 답을 해 줄 수가 있다고 했다. 산청군 산림과 공무원들은 위성 사진만 보고도 그 산의 성질과 가격, 그리고 활용도 등을 산청군의 그 어떤 사람들 보다도 더 정확하게 알 수 있다는 것.
그래서 정 과장은 관련 공무원을 잘 만나는 게 제일 중요하다고 강조했다.

정 과장은 산을 살 때 피해야 할 것으로는 마음대로 훼손해서는 안 되는 것이라고 했다. 요즈음은 국지성 호우가 자주 발생하기 때문에 산을 잘 못 훼손해 놓으면 국지성 호우로 대규모 산사태가 날 가능성이 높다고 했다. 따라서 산은 자연훼손을 최소화 시키면서 개발해야 안전을 확보할 수 있다는 게 정과장의 조언이다.

“요즈음은 파일 공법이 발달해서 주택을 지을 때도 토목공사 없이 하는 경우가 많습니다. 그리고 오히려 이런 경우가 자연친화적인 건축이 되어 사고의 위험도 줄이지만 아름답기도 더 아름답습니다.” 정 과장은 요즈음은 건축공법이 발달해 자연을 훼손하지 않고도 얼마든지 개발을 할 수 있다고 강조했다.

정 과장은 공사 비용 뿐만 아니라 재해 예방을 위해서도 자연훼손은 최소화 해야 하는 것이 산을 활용할 때의 제일 원칙. 또 과도한 형질변경이나 계곡이 깊은 곳은 피해야 한다고 강조했다. 계곡이 깊은 곳은 재해가 났을 때 대형 사고로 이어질 수 있기 때문에 아무리 자연환경이 좋아도 가급적 피하는 것이 좋다고 했다.

정 과장은 산지에서 하지 못하는 것은 없다고 강조했다. 산지에서는 농지에서 할 수 있는 것은 모두 할 수 있고 거기에다가 버섯의 노지재배 등 농지에서 할 수 없는 것도 가능한 게 산이라고 강조했다. 그래서 산을 활용할 때는 자기가 할 수 있는 일을 잘 찾아서 해야 한다고 말했다.

“산은 반드시 시행착오를 거치게 됩니다. 아무리 치밀하게 준비해도 산은 워낙 복잡하고 어려워서 시행착오를 하지 않을 수는 없습니다. 단지 시행착오를 얼마나 줄이느냐가 관건입니다.”

정 과장은 산을 활용할 때는 반드시 시행착오를 겪을 수 밖에 없다고 강조했다. 시행착오를 겪기 때문에 이 기간 동안 먹고살 수 있는 재원을 미리 준비하는 것도 굉장히 중요한 일이라고 말했다.
정리 한송학·사진 이용규기자

 

▲ 정오근 계장(오른쪽)은 “산이 대세”라고 말하고 “힐링의 시대를 맞아 힐링의 중심지가 된 산을 잘 활용하면 부자가 될 수 있다”고 했다.

 

 

◆산을 활용해서 농사를 지어 돈을 벌려면 이렇게 하라◆

 

 

정태호 과장은 산림경영에 성공한 사례를 분석한 결과를 보면 다음의 열가지 특징이 나온다고 했다.

1. 부지런해야 한다. 부지런하지 않으면 실패를 하거나 수많은 착오를 되풀이 하게 되므로 끊임없이 노력해야 한다. 산은 자연이고 자연은 예측불가능하다. 이런 산을 이용하려면 부지런하는 수 밖에 없다.

2. 수익성을 철저히 따져야 한다. 단위 면적당 생산량을 최대한 늘리고 그 중에서 최상품의 임산물을 얼마나 생산하며 소득이 얼만지 투자비가 어느 정도인지를 철저히 계산해야 한다.

3. 고정관념은 버려야 한다. 과거의 관행을 버리고 새로운 경영기준을 마련하고 앞서 성공한 사례를 뛰어 넘어야 한다. 90년 대까지는 심어놓고 비료 농약 채집위주의 생산이었다. 그러나 지금은 그런 방식으로는 어렵다.

4. 지속 가능성이 있어야 한다. 반짝 인기 품목은 곤란하며 소비 시장의 향후 변화까지 면밀히 예측하여 품목을 선정해야 한다.

5. 연중 생산품목을 구성해야 한다. 단일 품목보다는 노동인력 등을 감안하여 연중 재배관리와 생산일정을 고려하여 시기별로 품목을 배치하고 단기 소득품목과 장기 소득품목을 적절히 구성해야 한다.

6. 판매전략을 구성해야 한다. 최고급 임산물을 생산하고 판로를 확보하지 못해 제값을 받지 못하는 일이 없도록 다양하고 닥가적인 유통판로를 확보하여야 한다.

7. 정부 보조금을 멀리 하여야 한다. 처음부터 정부의 보조금 지원에 의지하면 실패할 확률이 높으므로 자금이 어려울 때 적절히 지원을 받아야 한다. 또한 지속적인 소득을 위해서는 소비자요구에 맞춰 끊임없이 시설투자나 일정량의 가공기술을 투입하여야 하므로 자금 부담이 없도록 빛이 없거나 적어야 한다.

8. 사업장과 가까이 거주해야 한다. 최고의 품질을 생산하기 위해서는 최대한 가까운 곳에 사업장이 있어야 집약적인 관리가 이루어진다.

9. 연구개발에 투자해야 한다. 재배, 생산에서 가공, 유통까지 전문성을 가진 최고의 기술자가 되도록 농사를 짓는 한 계속 노력해야 한다. 예를 들어 나무 순 중에서 가장 고가로 팔리는 것은 들메순이다. 이는 높은 산에서 종자를 배양해서 심어야 한다. 이런 류의 연구를 계속해야 한다.

10. 각종 정보를 얻어야 한다. 새로운 재배기술이나 최근의 유통정보 등을 입수하여 분석 활용하는 데 최선을 다하여야 한다.

▲ 산을 잘 활용하려면 연간 계획을 세우는 것이 중요하다. 봄에는 고로쇠와 산나물, 여름에는 펜션을 통한 휴양, 가을에는 과수 수확, 겨울에는 곶감 등 연중 계획을 잘 세우면 산에서 큰 소득을 얻을 수 있다.

 

◆산을 구입할 때 꼭 점검해야 할 사항(check list)◆

 

 

산을 구입할 때는 다음 사항을 꼭 점검해야 한다. 그렇지 않으면 많은 시행착오로 어려움을 겪을 수 밖에 없다. 산은 아직 일반에게 잘 알려진 토지가 아니기 때문에 생소하다. 그래서 체크리스트를 작성해 꼭 점검해야 한다.

 

1.어떤 목적으로 구입할 것인가. 이에 따라 계곡을 살 것인지, 산등성이를 할 것인지, 높은 곳을 할 것인지, 낮은 곳을 할 것인지, 동서남북 어느 방향을 할 것인지 등이 정해진다. 따라서 반드시 목적설정을 명확히 해야 한다.

 

2.주택지나 농림목적외 사용코자 산을 구입할 때는 준 보전산지를 구해야 한다.

 

3.주택지를 비롯하여 농업이나 임업 축산업등을 겸하여 할 경우 보전산지 안에서도 가능하다.

 

4.보전산지의 할 수 있는 행위는 법상 정해져 있다. 반드시 이를 확인하고 산을 구입해야 한다.

 

5.준 보전산지의 경우 보전산지에서 할 수 있는 이외에는 다 가능하다.

 

6..산에 대한 접근성을 반드시 검토해야 한다. 도로나 임도망 등을 살펴보아야 한다.

 

7.이웃 산주와의 관계도 검토해야 한다. 임도 개설이나 도로 개설 시 동의 등이 필요하다. 이웃이 좋아야 만사가 편하다. 좋은 이웃을 만나지 못하면 의외로 일이 까다롭다.

 

8.사용코자하는 산의 임상 상태를 확인해야 한다. 활엽수 지역은 비옥해서 농사가 가능하지만 침엽수림의 경우 토지가 비옥하지 않다. 임지의 임상상태에 따라 활용가능성이 달라진다.

 

9. 경사도도 중요하다. 건축허가 등의 경우 경사도에 의해 결정된다.

 

10.방향도 중요하다. 서북방향의 경우 산양삼 재배가 가능하지만 서향은 농사가 불가능하다.

 

11. 계곡과 수량은 자연재해의 발생과 관련해 중요하다. 또 이는 일조량과 습도에 영향을 미친다.

 

12. 인허가 절차는 반드시 챙겨봐야 할 사안이다.

 

13. 담당공무원의 조언도 확인해 두어야 한다. 확실한 목적을 가지고 공무원의 조언을 들어 두는 것이 가장 중요하다.

 

14. 장단기 투자에 따른 재원조달. 산에 투자한다고 해서 바로 수익이 나오는 것은 아니다. 그래서 수익이 창출될 때까지 수익을 창출할 수 있는 방안을 마련해 두는 것이 반드시 필요하다.

 

15.정부의 지원혜택도 잘 활용하면 큰 도움이 된다. 저우는 농림사업, 농업소득지원사업 등 다양한 정책지원제도를 구비해 두고 있다.

 

16. 산림조합을 통한 정책자금 지원. 산지구입이나 임도시설 등에 대해 정책자금이 지원되기도 한다. 이를 잘 활용하면 도움이 된다.

 

17. 개간이 필요한 지역이면 방법이나 절차등을 챙겨보아야 한다.

 

18.표고에 따른 작물선택. 작물은 표고에 따라 생육이 다르다. 오미자의 경우 400m 이상에서 자란다. 따라서 선택하는 작물이 무엇인지에 따라 산의 활용도가 달라진다.

 

19. 판로망 및 시세파악. 농사를 지은 후 팔 판로망이나 시세등도 검토해야 한다.

출처 : 윈윈클럽/도시계획정보카페(도시계획시설/보상경매)

글쓴이 : 초원마루 원글보기

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