[스크랩] 박원갑 위원님 추천 도서 - 한국인의 부동산 심리

알에이치코리아 신간보도자료

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집을 사는 사람과 파는 사람의 마음은 왜 다른가

 

한국인의 부동산 심리

 

                                                   박원갑 지음                                                                                   

 

경제경영 | 무선 152*225 | 320쪽 | 값 15,000원

 발행일 2014년 5월 8일 | ISBN 978-89-255-5278-1 (03320)

 

 

“개인이 합리적으로 행동해도

시장은 비합리적으로 움직인다”

 

부동산 시장의 축을 움직이는 보이지 않는 생각들을 해부하다

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국내 최초로 부동산과 심리를 본격 결합, 분석한 의미 있는 경제교양서!

 

 

책소개

 

부동산학 박사 박원갑이 직언하는

지금 우리에게 꼭 필요한 부동산 생각법!

 

KB국민은행 부동산 수석전문위원으로 언론이 가장 많이 찾는 부동산 전문가 중 한 사람인 저자가 4년 만에 쓴 책이다. 이 책 『한국인의 부동산 심리』를 통해 저자는 지난 세월의 상흔을 보듬고 더 이상 부동산으로 상처받지 않기 위한 새로운 프레임을 제시하고자 한다.

투자 광풍 속 ‘재테크 마법’에 빠져 과거 파란만장했던 부동산 시장이 글로벌 금융위기라는 철퇴를 맞고 지금껏 침체기를 걷게 되면서 하우스 푸어를 비롯한 많은 사람들이 상처를 받았다. 이제 예전의 호황을 뒤로하고 경제의 잠재 성장률 하락, 주택 보급률 확대, 부동산 주요 소비층인 베이비부머의 은퇴, 그리고 젊은 층의 주택 구매력 약화 등 여러 요인들이 산적하며 대한민국 부동산도 바야흐로 저성장체제로 접어들었다. 저자는 이러한 격동의 시장 속에서 한낱 개미에 불과한 우리들이 스스로도 잘 인식하지 못하는 심리적인 이유로 크고 작은 거래에서 후회하는 일이 없도록 최대한 현실적이고 세부적인 사례와 조언을 담으려 애썼다.

저자는 이 책 전반에서 개인이 스스로가 똑똑하게 행동할 것 같아도 대부분 ‘상황의 힘’에 무너진다는 사실을 상기시킨다. 그러면서 시류를 따르는 단기적인 투자 지침이나 미래 예측을 담기보다 부동산 시장에 깔린 복잡다단한 인간의 심리를 다각도로 보여줌으로써 보다 장기적인 안목을 갖추도록 돕는다. 왜 여자들이 아파트를 좋아하는지, 왜 전문가들까지 호가에 휘둘리는지, 왜 우리는 이익을 얻는 것보다 손해 보는 것에 더 민감한지, 왜 자기가 산 집은 장점만 보이는지, 왜 전문가들의 시장 전망은 다 비슷한지, 왜 다들 자기가 사는 동네가 최고라고 생각하는지 등등 주변에서 수시로 벌어지는 일들을 간단한 심리학 이론들을 적용해 쉽게 분석하고 있다.

이 책은 그동안 부동산을 투자재로만 바라봐온 우리 모두에게 새로운 터닝포인트를 제공하고, 투자자와 실구매자, 집주인과 세입자, 30대 젊은 층과 베이비부머 이상의 연령층 등 저마다 다른 입장에서 최대한 합리적으로 판단하고 행동하는 데 밑거름이 되어줄 것이다. 무엇보다 저자는 젊은 층이라면 기성세대의 왜곡된 부동산 인식을 따르지 말고 스스로 생각의 틀을 마련하기를, 이미 절망을 경험한 하우스 푸어라면 조금이나마 치유의 길을 찾기를 바라는 마음으로 이 책을 썼다. 이런 의미에서 이 책은 부동산과 심리를 결합, 분석한 국내 최초의 경제교양서이면서 대중을 향한 진정 어린 조언을 담은 부동산 치유서이기도 하다.

   

 

부동산 시장의 축을 움직이는

심리적 편향

 

■ 어째서 다들 자기 동네가 최고라는 걸까? (단순 노출 효과)

오랜만에 만난 사람들과 대화를 나눠보면 사는 곳에 대한 얘기가 빠지지 않는다. 흥미롭게도 대부분 사람들이 자기 동네가 가장 살기 좋다고들 한다. 만약 그 동네에 대해 험담이라도 할라치면 금세 표정이 굳어진다. 왜일까? 자기 동네가 좋다는 이유를 들어보면 더블 역세권이라는 교통의 이점을 드는 경우가 많다. 하지만 요즘은 지하철 노선 2개가 교차하는 곳이 참으로 많다. 3개가 지나는 트리플 역세권은 되어야, 아니 가까운 곳에 1개 노선을 더 이용할 수 있는 쿼드러플 역세권은 되어야 교통 여건을 자랑할 만한 현실이 되었다.

 

이같은 ‘우리 동네 최고’ 현상에 대해 저자는 ‘단순 노출 효과(Mere exposure effect)로써 설명한다. 대상물에 대해 단순히 노출되기만 해도 긍정적인 관점이 형성된다는 심리학적 이론이다. 즉 인간은 이미 알고 있는 낯익은 대상을 무조건 좋게 생각한다는 얘기다. 콘크리트 건물도 처음에는 삭막한 시멘트 덩어리지만 정들면 자식 같고, 집 앞의 볼품없는 야산도 자주 오르락내리락하다보면 포근하고 정겹게 느껴지게 된다. 아는 브랜드라는 이유로 품질도 따져보지 않고 물건을 사거나 내가 속한 회사의 주식을 매입하는 것도 이와 같은 이유에서다.

부동산 투자를 할 때도 대부분 사람들이 집 주변을 크게 벗어나지 않는다. 부산 사람들은 대체로 부산 시내나 인근의 울산, 양산, 김해 부근에 있는 부동산을 구매하고, 강원도나 제주도 사람들도 투자 대상의 범위가 그 동네를 크게 벗어나지 않는다. 익숙한 지역을 일종의 ‘안전지대’라고 생각하기 때문인데, 익숙한 것은 좋은 것을 넘어 안전한 것이라고 생각하려는 친근성 편향이 나타나는 것이다. 하지만 익숙한 것에 이끌려 투자하면 실패할 확률이 커진다. 저자는 부동산 앞에서 우리가 잘 자각하지 못하는 이 심리적 편향이 불시에 판단 착오를 일으킬 수 있다고 경고한다.

 

■ 집 판 돈 그대로 갖고 있으면 왜 불안할까? (행동 편향)

“집을 팔고 나니 손이 떨려요.” 경기도에 사는 40대 여성의 말이다. 집을 팔아 생긴 돈을 통장에 넣어두고 있자니 당장 뭘 해야 할 것 같아 불안하다는 것이다. 다른 동네 집값이 꿈틀댄다는 소식이 들리면 집을 잘못 판 것만 같고, 부동산을 다시 사야 하는 건 아닌지, 주식에라도 투자해서 수익을 올려야 하는 건 아닌지 괜히 조급한 마음이 든다.

어떻게라도 행동해야 한다는 강박에 시달리는 사람들은 아무것도 하지 않고 기다리는 고통을 견디지 못한다. 저자는 이런 사람들을 ‘행동 편향(Action bias)’으로 설명하며 마치 가운데에 가만히 있지 못하고 한쪽으로 몸을 날리는 골키퍼와 같다고 이야기한다. 골키퍼의 입장에선 방향이 틀렸어도 뭔가 행동을 하면 덜 괴롭다는 것이다.

이런 현상을 두고 저자는 부동산이든 주식이든 투자할 때에는 조급증이 실패를 낳는다고 말한다. 특히 변동성이 강한 시장에서는 투자 기회가 많아지기 때문에 한 번의 기회를 놓치더라도 다른 기회가 또 올 수 있다고 서두르지 말 것을 충고한다. ‘쉬는 것도 투자’라는 격언을 새기라는 말이다.

 

■ 왜 전문가들도 매도 호가에 휘둘리는 걸까? (닻 내림 효과)

미국 애리조나 대학의 두 교수가 1987년에 부동산 중개업자를 대상으로 실험을 했다. 한 부동산의 적정 가격을 감정하는 것이 요지였고, 피실험자들은 A, B 두 그룹으로 나뉘었다. 그리고 같은 부동산이지만 서로 다른 매도 호가가 적힌 전단지를 보여주었다. A그룹에는 6만 5,900달러라고 적힌 전단지를, B그룹에는 8만 3,900달러로 적힌 전단지를 보여주었다. 나름대로 감정을 마친 두 그룹의 중개업자들은 과연 얼마의 감정가를 내놓았을까? 그 부동산의 적정 가격으로 A그룹은 평균 6만 7,811달러를, B그룹은 평균 7만 5,190달러를 제시했다. 같은 부동산에 대해 전문가들 사이에서도 10% 이상 차이가 난 셈이다.

이 실험은 일명 ‘닻 내림(anchoring) 효과’에 관한 것이다. 배가 닻을 내리면 물결에 따라 이리저리 움직여도 닻 내린 곳에서 크게 벗어나지 않는 것과 같이 처음 형성된 정보가 기준점이 되어 인간의 판단에 중요한 영향을 미치게 된다는 사실을 보여준다. 부동산으로 돌아와 이야기해보면, 이런 이유로 예전에 임대료가 비싼 도시에서 살았던 세입자일수록 새로 이사 간 도시에서 높은 임대료를 지불하는 경향을 보인다. 종전 가격이 판단 기준, 즉 ‘닻’이 되기 때문이다.

 

이 실험을 통해 일반인보다 부동산에 관한 식견이 풍부한 중개업자라도 ‘닻’의 영향권에서 결코 자유롭지 못함을 알 수 있다. 아무리 그들이 전문가라 할지라도 매도 호가에 어느 정도 좌지우지될 수 있는 것이다. 저자는 이 책에서 닻 내림 효과에 관한 몇몇의 예를 더 들며 인간은 의식적으로든 무의식적으로든 마주친 가격이나 숫자에 민감하게 반응하기 때문에 우연히 본 숫자라도 조심하라고 조언한다. 또 부동산 구매 시 잘못된 닻 내림 효과에 영향을 받지 않으려면 매도자가 제시하는 가격이나 정보를 그대로 믿지 말고 주변 중개업소를 방문해 최근 거래가를 알아보거나 지방자치단체에서 개발 계획을 직접 확인하는 절차를 밟아볼 것을 주문한다.  

 

■ 집주인과 세입자의 집값 전망은 왜 다를까? (확증 편향)

우리는 집을 사면 그 순간부터 집값 상승을 염원하게 되고, 반대로 살던 그 집을 팔면 집값 하락을 기도하게 된다. 요즘같이 거래가 끊긴 상황에서 정부가 부동산 경기를 살리려고 정책을 내놓으면 집을 가진 사람은 ‘이제 집값이 오를 테지’ 하고 기대할 것이고, 집을 소유하지 않고 세를 사는 사람은 ‘사려는 사람이 없는데 집값이 왜 오르나’ 하고 시큰둥할 것이다. 그리고 어느 날 한국은행이 금리를 낮춘다고 하면, 집을 많이 보유한 사람일수록 집값이 올라갈 거라 짐작할 테고, 이와 반대로 무주택 서민들은 집을 사기 위한 금융 비용이 줄어들 거라는 낙관보다 ‘오죽 실물경기가 나쁘면 금리까지 낮출까’ 하고 비관적으로 생각한다.

이처럼 같은 사안을 두고 주택 소유 여부에 따라 사람들의 생각이 다른 이유는 뭘까? 저자는 듣고 싶은 이야기만 들으려는 일종의 ‘확증 편향(Confirmation bias)’으로 이를 설명하고 있다. 자신의 가치관, 신념을 확인하는 근거만 찾고, 그것에 반하는 다른 근거는 일부러 무시하는 인간의 심리를 말한다. 금리 문제의 경우, 경제 이론상 금리는 과거에 부동산 가격과 반비례 관계를 보이긴 했지만, 금리 민감도보다 오히려 실물경기 민감도가 높아진 요즘 같은 때에는 ‘금리 인하 = 집값 상승’이라는 등식이 잘 성립되지 않는다. 그런데도 집값이 오르기만을 희망하는 사람들은 오로지 금리라는 변수에만 집착하고 다른 변수들은 무시해버린다. 저자는 이같은 편향에 휘말리지 않으려면 우선 이해관계에서 자유로운 사람의 이야기를 듣고 다양한 변수들을 머릿속에 새길 것을 권하고 있다.

 

■ 요즘 젊은 층은 왜 집을 사지 않을까? (손실 회피)

심리학에서 많이 이야기해온 ‘손실 회피(Loss aversion)’ 이론은 인간이 손실과 이익에 대해 비대칭적으로 반응하고 있음을 보여준다. 즉 인간은 이익보다 손실에 더 예민하게 반응하는 경향이 있다. 노벨경제학상을 받은 미국의 심리학자이자 경제학자 대니얼 카너먼 역시 이익으로 얻은 즐거움보다 손실로 얻는 고통이 2배 정도 더 크다고 밝힌 바 있다. 가령, 100만 원을 버는 것보다는 100만 원을 잃는 것이 훨씬 고통스럽다는 것이다.

저자는 이런 현상에 비추어, 젊은 층이 집을 사지 않는 이유는 ‘향후 집값이 오르지 않는다’는 판단 때문인지, ‘집값이 더 떨어질지 모른다’는 불안감 때문인지 생각해본다. 전자는 투자재로서 기대수익이 기대에 못 미친다는 판단일 것이고, 후자는 손실을 회피하는 수요자의 심리가 나타난 것이라 할 수 있다. 저자는 요즘 부동산 시장 참여자들의 심리를 보면 후자, 즉 손실 회피에 더 무게를 두게 된다고 말한다. 특히 집값 급락으로 고통을 겪는 하우스 푸어를 지켜본 젊은 층의 입장에서는 ‘주택 구입 = 하우스 푸어 = 손실’을 쉽게 연상하기 때문이라는 것이다.

 

 

누르면 튀기 마련이다

: 자꾸 빗나가는 정부 정책

 

 

최근 정부의 ‘목돈 안 드는 전세’ 제도나 전월세 상한제 등은 ‘역대 최장기 상승’을 기록한 전세 시장을 겨냥해 내놓은 대책들이었다. 그러나 세입자의 전세 보증금 대출을 위해 집주인이 자기 집을 담보로 제공해야 하는 ‘목돈 안 드는 전세’ 제도는 집주인의 ‘자비’에만 호소하는 측면이 있어 시장에서 싸늘한 대접을 받고 말았다. 물론 집주인에게 혜택이 없진 않지만 생면부지의 세입자를 위해 자기 집을 담보로 잡히는 것이 집주인으로서 그리 쉬운 결정은 아닐 것이다. 안 그래도 전세를 구하려는 수요가 줄을 서 있는 마당에서 집주인들은 번거로운 절차를 밟으며까지 대출을 받을 하등의 이유가 없는 것이다.

지역에 상관없이 세입자와 재계약할 때 5% 이상 임대료를 못 올리도록 하는 전월세 상한제 역시 논란만 가중시켰다. 특히 우리나라에만 존재하는 전세 제도 하에서 이런 상한제를 도입한다면 분양계약자인 집주인이나 자기 집을 전세로 놓고 타지에서 살고 있는 사람들에게 나중에 불편한 문제들이 발생할 거라고 저자는 이야기한다. 또한 가뜩이나 전세 공급이 줄어드는 시대에 공급을 더 줄이는 상한제를 도입했다가는 더 감당하지 못할 희생을 치를 것이며, 부족한 전세 시장에서 영원한 ‘갑’인 집주인들이 법 시행 이전에 전세 가격을 한꺼번에 올리거나 월세로 전환하는 자구책을 마련해 부작용이 생길 게 뻔하다고 주장한다.

정부 정책은 때로 과열된 시장을 진정시키거나 지나치게 침체된 시장에 온기를 불어넣는 역할을 하지만 가끔 타이밍을 놓치거나 시장 참여자들의 속내를 읽지 못해 겉도는 경우가 생긴다. 저자는 시장과 정부 정책 사이에서 벌어지는 이러한 심리전에 대해, 정책의 효과는 바로 시장이 정책을 어떻게 받아들이느냐에 달려 있고, 그 결과는 심리로 나타난다고 설명한다. 그리고 부동산 정책을 수립하거나 발표할 때에는 정교하고 치밀한 접근이 필요하고, 이를 위해서는 강남 재건축 시장과 같은 자산 시장의 특성을 별도로 이해함과 동시에 시장 참여자들이 안정을 찾을 수 있도록 일관된 정책 메시지, 투명한 정보 공개, 적절한 홍보 등이 필수적이라고 말한다.  

 

 

부동산 힐링의 시대를 제안한다

: ‘하우스’가 아닌 ‘홈’의 시대로!

 

인류 역사 500만 년을 하루 24시간으로 환산했을 때 자본주의가 출현한 시간은 불과 4초라고 한다. 그렇다면 재테크의 역사는 더욱 짧을 것이다. 그런데도 우리는 이윤을 지향하며 삶의 많은 부분을 소모하며 살아왔다. 저자가 이 책을 통해 가장 하고 싶은 말은 바로 “이제는 부동산도 힐링이 필요하다”는 것. 부동산 광풍 후유증으로 멍든 가슴이 아직 낫지 않은 사람들이 많고, 그 어떤 분야보다 부동산에 힐링이 절실하게 필요하다고 이야기한다.

이 책의 말미에서 저자는 우리에게 도대체 집이란 무엇인가 하는 물음을 던진다. 지금 세대의 집의 의미는 아버지 세대의 집의 의미와 너무 달라졌고 집의 기능도 본말이 전도돼, 오늘에 이르러서는 삶의 거처로서 살기 좋은 집보다는 팔기 좋은 집이라는 개념이 주택 구매의 결정 요소가 되었다고 말한다. 결국 집을 안식처인 ‘홈’이 아닌 투자재인 ‘하우스’로 보고 있다는 문제인데, 저자는 이를 두고 하우스 푸어는 있어도 홈 푸어는 없는 법이라고 말하며 이제부터 진정한 ‘홈’의 시대로 나아가야 함을 역설한다. 당연하지만 우리 모두 그동안 너무 잊고 지내왔던 이야기, 재테크보다는 행복을 먼저 생각하고 집의 진짜 의미를 깨달아야 한다고 주장하는 것이다. 이 책을 읽다보면 중간중간 전문가로서의 반성적 시각과 함께 대중을 향한 깊은 진심을 느낄 수 있을 것이다.

 

 

저자 소개

지은이  박원갑

 

 

 

언론을 통해 많이 알려진 대표적인 부동산 시장 분석가. 고려대 정치외교학과를 졸업하고 건국대 부동산대학원에서 부동산학 석사학위를, 강원대에서 부동산학 박사학위를 각각 받았다. 세계일보, 문화일보, 중앙일보 조인스랜드에서 기자로 일했고 스피드뱅크 부동산연구소장을 거쳐 현재 KB국민은행 부동산 수석전문위원이다. 자신의 주장을 일방적으로 펼치기보다 자료와 팩트를 근거로 한쪽으로 쏠리지 않는 객관적 분석을 내놓으려 애쓴다. 저서로 『부동산 성공 법칙』, 『부동산 미래쇼크』 등이 있다.

본문 발췌

 

◆ 우리나라에서는 부동산 재테크와 부동산 혐오증이 공존한다. 이런 이중적 태도는 부동산에 자본 이득을 노리는 투자 자산의 성격이 강하게 내포될수록 뚜렷하게 나타난다. 한적한 시골의 가옥처럼 부동산이 단순한 이용 수단이 되는 세상에서는 이중성이 거의 나타나지 않는다. 겉과 속이 다른, 한마디로 정직한 시장이 된다.

그러나 이중성은 이용 중심의 ‘집’이 아니라 사고파는 중심으로 인식되는 ‘부동산’일 때 심하게 나타난다. 부동산 재테크는 부동산으로 돈을 벌려는 소유 욕망의 극단적인 표현이다. 욕망 자체는 직설적이고 노골적이다. 욕망을 그대로 게걸스럽게 드러내면 주위의 반발을 불러와 욕망을 쉽게 달성하지 못할 수도 있다. 체면도 깎인다. 그래서 욕망에 사로잡힌 사람들도 이를 밖으로 드러내기보다는 숨기려고 한다. 그런 점에서 부동산은 음식으로 치면 삼계탕보다는 보신탕에 가깝다. 삼계탕은 드러내놓고 먹지만 보신탕은 몰래 먹는다. 소유 욕망이 극대화된 부동산은 아직까지도 음습한 밀실의 세계에서 벗어나지 못하고 있다.

 --pp.34-35 <지금 당신의 욕망은 진정 당신의 것인가>

 

◆ 자세히 보면 전망에도 무리 짓기가 나타난다. 가령, 대다수의 연구기관들이 내년 전망을 내놓을 때 수치가 약간 다를 수 있지만 상승이나 하락이라는 큰 방향은 일치하는 경우가 많다. 모든 기관에서 한 방향으로 베팅을 하지만 다음 해 연말이 되면 엉뚱한 결과가 나오기가 다반사다. 결과적으로 예측에도 군집 행동이 나타나는 것이다. 다른 모든 기관들이 상승을 전망하면 자기들도 묻어가기 식 전망을 하는 게 평판 관리 상 유리할지 모른다. 만약 나 혼자 하락한다고 전망했다가 정반대로 상승이라도 하면 혼자 오명을 뒤집어쓸 게 뻔하기 때문이다.

사실 내년 부동산 시장 전망을 위한 각종 통계 모형을 돌릴 때 동원할 수 있는 변수는 제한적이다. 가령, 시중 금리, 소비자물가, 경제성장률, 주택 입주 물량 등의 일부 변수로 예측을 하기에 엇비슷할 수밖에 없다. 결과치의 오름 폭이나 내림 폭이 너무 높거나 낮으면 일부러 수정하기도 한다. 거의 주먹구구식 전망에 가깝지만 수치를 내세워 과학적인 통계 결과로 포장하는 것인지도 모른다. 그래서 시장 전망에는 큰 의미를 둘 필요는 없다고 생각한다. 일반인을 대상으로 실시하는 간단한 설문조사와 큰 차이가 없다. 시장 전망은 그냥 자기 판단을 하기 위한 참고용일 뿐이라는 것을 잊지 말자.

--pp.74-75 <부동산 무리 짓기는 지혜인가, 광풍인가>

 

◆ 황 씨는 광장동 아파트를 팔고 판교 아파트를 사고 싶다. 내 집에서 편히 사는 게 낫다는 생각에서다. 하지만 아내가 제동을 걸었다. “광장동 아파트는 언젠가 리모델링이 될 텐데, 그 아파트를 팔아 판교로 옮길 필요가 있느냐”는 것이다. 그는 아내에게 “리모델링이 어느 세월에 되겠느냐”고 말했지만 설득하기가 쉽지 않았다. 아내의 말을 다시 들어보니 광장동 아파트를 팔아 판교 아파트로 옮겼다가 나중에 후회하지 않을까 걱정도 됐다. 끝내 황 씨 부부는 결정을 못 내리고 그대로 놔두기로 했다.

황 씨 부부는 나중에 후회를 최소화하기 위해 일부러 효용이 적은 쪽을 선택했다. 자신들의 행동으로 나중에 후회할 일이 생기지 않을까 하는 걱정에 비합리적인 결정을 하는 것이다. 번듯한 내 집을 놔두고 남의 집에 전세 사는 사람들은 번거롭고 비용 부담도 만만치 않다. 2년마다 새로 전셋집을 마련하거나 다시 세입자를 구할 때마다 중개수수료를 물어야 할 수 있다. 따라서 내 집에 편히 사는 게 주거 효용이 훨씬 높을 것이다. 하지만 황 씨 부부는 후회할 걱정에 최선의 주거 효용을 선택하지 않는다. 심리학적으로 사람들은 단기간에는 행동한 일을, 장기간에는 행동하지 않은 일을 후회한다고 한다.

--pp.117-118 <우리 스스로도 몰랐던 시장의 심리 법칙>

 

 

◆ 부동산 시장에서 바닥은 3종류가 있는 것 같다. 바닥을 ‘다진다’는 약보합세, 바닥을 ‘지난다’는 보합세, 바닥을 ‘친다’는 강보합세를 각각 의미한다. 실제 바닥을 얘기할 때에는 바닥을 ‘다진다’거나 ‘지난다’보다는 ‘친다’를 떠올리고, 또 그것을 기대한다. 집값 바닥 논란에 관한 언론 보도가 나오면 ‘더 오르기 전에 지금이라도 집을 사야 하는 건가’라는 조급증이 생긴다. 집값 바닥론이 집 구매 심리를 자극하는 ‘무언의 압박’으로 다가올 수도 있다. 외환위기 당시나 글로벌 금융위기 이후 집값 바닥론이 수차례 나왔다. 하지만 집값은 잠시 바닥에서 반짝올랐을 뿐 오히려 더 하락한 경우도 많았다. 처음 온 바닥이 진바닥(진짜 바닥)이 아니라 가바닥(가짜 바닥)이었다.

흔히 꼭지와 바닥은 지나봐야 안다는 말이 있다. 현재를 무리하게 내가 원하는 방식으로 단정지어 해석하지 말라는 뜻이리라. 실제로 한동안 집값 바닥론은 부동산 시장의 양치기 소년이 되었다. 혹시 바닥론은 집값 하락으로 손실을 입을지 모른다는 사람들의 두려움을 제거하는 언어 조작이 아닐까? 수사에 현혹되기보다는 냉철한 안목으로 시장을 내다보는 지혜가 필요할 것 같다.

--pp.227-228 <알고 보면 다 착각이다>

 

 

◆ 영국 왕 윌리엄 피트 3세는 1696년 새로운 조세 제도로 창문세를 도입했다. 창문세는 집에 붙어 있는 창문의 수에 따라 세금이 부과되는 방식이다. 당시만 해도 창문은 일종의 사치품이었다. 창문세는 6개가 넘는 창문을 가진 집만 과세 대상이었다. 7~9개까지 창문이 달린 집은 2실링을 내는 식이다. 창문세는 종전의 부과 방식이었던 난로세에 비해서는 크게 개선된 것이다. 난로세는 난로마다 2실링씩 부과했다. 징수인은 집으로 들어가 난로가 몇 개인가를 직접 확인했다. 징수인은 번거로웠고, 납세인 역시 외부인이 집을 방문하는 것이 불편했다. 이에 비해 창문세는 집 밖에서 육안만으로 과세할 수 있는 장점이 있었다.

그러나 예상하지 못한 부작용이 나타났다. 납세자들이 세금을 피하기 위해 창문을 없애거나 판자로 막는 게 아닌가. 세금을 내느니 어둡게 사는 게 낫겠다는 판단을 한 것이다. 그 결과 요즘도 영국에는 창문이 없는 옛 건물을 볼 수 있다. 에든버러에서는 판자로 막아버린 창문을 ‘피트의 그림’이라고 부른다. 창문세를 도입한 윌리엄 피트 3세에서 유래한 말이다.

--p.252 <시장과 정책 사이에서 벌어지는 심리전>

 

◆ 일주일에 한 번 이상 자신이 사는 아파트 가격이 얼마인지 시세를 확인한다면 그 행위는 무슨 뜻일까? 자신이 사는 아파트는 더 이상 ‘집’이 아니라 교환의 대상인 ‘투자 자산’이라는 의미다. 아파트에 투자할 때에는 대부분 은행 대출을 끼고 산다. 대출을 많이 안고 아파트에 투자하는 사람의 심리는 주식을 외상 거래하는 사람과 비슷한 것 같다. 주식 외상 거래는 안정적인 배당 수익보다는 시세 차익을 거두기 위한 베팅 행위라고 할 수 있다. 주가가 조금만 떨어져도 좌불안석이다. 아파트 역시 배당과 비슷한 성격의 임대 소득이 극히 낮기 때문에 대체로 가격 상승에만 초점이 맞춰진 상품이다. 아파트는 주식처럼 가격을 쉽게 알 수 있어 나도 모르게 가격에 예민해진다. 가격이 올랐을 때에는 자본 이득의 희열을 맛볼 것이다. 하지만 가격이 하락했을 때에는 고스란히 고통으로 다가온다. 가격은 시장에서 정확한 교환가치를 가르쳐주는 저울 역할을 하지만 가격에 너무 몰입하면 가격 자체가 마음의 평화를 훼방하는 악마로 바뀐다. 아파트를 사는 이유가 시세 차익이라면 가격에 따라 행복도 출렁일 수밖에 없다.

아파트에 살더라도 마음의 평온을 유지하고 싶은가? 그렇다면 시세를 자주 보는 습관부터 먼저 고쳐보자. 이는 주식에 투자할 때 포트폴리오를 자주 점검하지 말라는 격언과 맥락을 같이한다. 부침을 거듭하는 주식에 투자해놓고 포트폴리오를 쳐다보지 않는 사람이 시도 때도 없이 자주 점검하는 사람보다 수익률이 높은 것으로 나타났기 때문이다.

--pp.280-281 <유혹에 쉽게 빠지지 않는 법>

 

 

차례

 

 

 

서문 _ 편향에 빠지지 않는 지혜로운 생각법

 

 

1장 왜 부동산 때문에 행복하지 않은가

 

욕망의 집어등, 아파트 재테크  

우리가 겪는 아파트 통 | ‘가격의 우상향’ 맹신 | “평수 넓히면 노후가 보장될 줄 알았죠” | 사유, 자신과의 대화

 

아파트 가격의 노예가 된 사회

왜 가격을 숭배하는 삶을 살게 되었나 | 안전진단 D등급 받으면 잔치하는 나라 | 위험한 이윤 지향적 사고방식 | 주거 공간도 가격에 따라 소비하다 | 대도시의 언어, “집을 언제 살까요?”

 

지금 당신의 욕망은 진정 당신의 것인가

‘젓가락 돈’을 아십니까 | 지식인의 부동산 혐오증 | 친구가 강남 아파트를 사면 배가 아픈 이유 | 쉽게 바뀌고 조작되는 욕망 | 당신의 진정한 욕망은

 

우리 부동산의 미래는 일본인가

의대생 증후군 | 역사적으로 아주 희귀한 사건 | 한국 신도시도 노인 천국? | 인구 줄어든 부산 아파트 값, 왜 올랐을까 | 일본화 마케팅의 함정

 

 

2장 부동산 시장의 축을 움직이는 심리의 풍경

 

단기간의 역사를 만드는 것은 심리다

부동산 시장은 왜 출렁일까 | 인간은 합리적이지 않다 | 케인스의 ‘미인 투표’와 투기 거품 | 조르바의 광기와 뉴타운 광풍 | 시장에 합리성은 존재하지 않는 걸까

 

부동산 무리 짓기는 지혜인가, 광풍인가

남들이 기립박수를 보내면 당신은? | 대치동 전세살이족 | 부동산 시장의 피그말리온 | 시장 전망을 할 때에도 무리 짓기가 일어난다

 

인간은 이익보다 손실에 더 예민하다

속참행하, 들어보셨나요 | 인간은 왜 손실을 두려워할까 | 부동산이 침체되면 거래량이 먼저 줄어드는 이유 | 이익과 손실의 비대칭 | 한꺼번에 팔아치우고 싶다

 

심리적 편향에 빠지지 않기

심리적 거리와 시간적 거리 | 타워팰리스에서 시골로 이사 가면 불행할까 | 물건 비교에 감춰진 심리 | 월세 전환율 떨어지면 집세 낮아지나

 

월세화 시대의 전세 경제학

전세는 금융이다 | 전세살이, 위험한 대부업 | 전세 자금 대출의 역풍 | 전세 부자는 무임 승차자? | 전세는 소멸하나

 

왜 여자들은 아파트를 좋아할까

 

여자들의 아파트 심리학 | 주거의 역사, 여성의 동선이 짧아지는 과정 | 전원주택, 남자들만의 로망 | 단독주택 시대가 다시 올까

 

우리 스스로도 몰랐던 부동산 시장의 심리 법칙

“우리 동네가 최고야” | “나중에 후회할까 봐 못 팔겠어” | 집을 잘 샀는지 확인받고 싶은 심리 | 집 판 돈 그대로 갖고 있으면 왜 불안할까 | 불확실성이 호환마마보다 더 무섭다

 

 

3장 자주 발을 헛디디는 사람들을 위한 조언

 

경제학 박사도 기획부동산에 걸려든다

“자기 부모도 투자한 땅이라고 해서 그만……” | “3,000만 원 버리는 셈 치고 땅에 묻어두라고 해서……” | “마지막 로열층, 나한테만 준다고 해서……” | 법률 전문가라도 눈뜨고 당한다 | 속삭이는 사람을 조심하라

 

어쩌다 찾아온 행운에 속지 마라

운칠기삼의 지혜 | 초심자의 행운은 영원하지 않다 | 아무도 예상하지 못한 세종시 대박 | 제 발에 걸려 넘어지다

 

소유하는 순간, 많은 것이 결정된다  

25% 더 드릴게요 | 내가 지은 빌딩에 애착이 가는 이유 | 집을 사랑하는 연예인들 | 토큰을 닮은 강남 재건축 | 애물단지에도 소유 애착이 생길까

 

모델하우스는 철저히 계산된 욕망의 무대다

욕망을 파는 곳 | 모든 소품이 심리전의 도구다 | 위험한 꼼수들

 

명절에 만난 친인척의 이야기에 혹하지 마라

우리는 왜 이야기에 움직일까 | 친인척의 부동산 성공담에 솔깃해지는 이유 | 입소문으로 번지는 왜곡된 신화

 

왜 믿고 싶은 것만 믿으려 하는가

팩트 3개 있으면 톱기사 쓴다 | 집주인과 세입자, 왜 집값 전망을 달리할까 | 집값의 하락과 상승을 예언했다는 사람들 | 뻔한 답을 애써 묻지 마라

 

공짜 점심은 없다

“환매를 보장해준다기에……” | “5년 동안 세입자가 확보된다고 해서……” | 공짜 마케팅의 덫 | 조건보다는 가치를 사는 지혜

 

 

4장 당신의 마음은 여러 갈래로 줄다리기를 한다

 

내가 하면 투자, 남이 하면 투기

나와 남의 서로 다른 잣대 | 산 집과 판 집에 대한 생각 | 그들은 ‘집비어천가’를 부를까 | 성찰이 필요한 시점

 

같은 집, 다른 생각 - 부동산을 둘러싼 세대 차이

큰아들처럼 든든한 집 | 소유하기보다 이용하는 집 | 집에다 돈을 맞추는 세대

 

언론이 스스로 만드는 딜레마

 

의제와 틀 | 병 주고 약 주고 | 틀 짓기에 속지 마라 | 문장 속 1인치를 읽어라

 

경제 전문가는 왜 자기 함정에 빠질까

스스로 채우는 족쇄 | 전망에 꿈이나 당위를 섞는 사람들 | 경제 전문가가 되는 간단한 방법

 

알고 보면 다 착각이다

집값 바닥론에 대하여 | 동창회에 가면 왜 나만 못나 보일까 | “내 그럴 줄 알았다니까” | 왜곡되는 상관관계

 

인간의 심리, 겉 따로 속 따로

“아파트를 찍어주세요” | 공동 투자가 실패하는 이유 | 다운계약서는 왜 자주 말썽을 일으키나 | 마음속 두 지갑 | 부동산 정보가 공개되면 행복할까

 

누구도 비켜가지 못하는 앵커링 효과

호가에 휘둘리는 이유 | “석 달은 공짜로 쓰세요” | 얼마에 팔아야 손해가 아닐까 | 과신은 금물이다

 

시장과 정책 사이에서 벌어지는 심리전

누르면 튀기 마련이다 | 집주인이 세입자에게 자비를 베풀까 | 위험한 전월세 상한제 | 시장의 특성에 따라 정책은 달라야 한다

 

 

5장 이제 부동산 접근법, 이렇게 바꿔라

 

섣부른 패턴화는 족쇄가 될 수 있다

인간은 패턴을 추종한다 | 무너진 집테크 공식들 | 규칙성 깨진 전세 시장 짝수 해 | 고수익 사기에 쉽게 걸려드는 이유

 

좋을 때와 나쁠 때는 시소처럼 서로 오간다

평균으로 되돌아간다는 것 | 평균회귀와 가치 투자법 | 꾸불꾸불, 울퉁불퉁한 평균회귀 | 영원한 것은 없다

 

유혹에 쉽게 빠지지 않는 법  

심리적 휘둘림에서 벗어나라 | 집값이 오르는 사이 물가도 오른다 | 대세 하락을 믿습니까 | 차라리 콘크리트에 저금할까

 

경제의 핵심은 부채와 수익의 균형

야누스의 얼굴, 빚 | 가계부채 1,000조 원 시대에 기억해야 할 것 | 전세 보증금, 집주인에게는 부채다 | 수익은 고통의 위자료

 

행복은 여러 차례 나눠 받는 지혜에서 온다

현금 흐름에 대한 인식이 필요하다 | 집값 하락에도 무덤덤한 사람들 | 당당한 행복을 위한 준비 | ‘부자 따라하기’의 오류 | 재테크보다 행복이다

 

이제는 부동산도 힐링이 필요하다

힐링과 수술의 차이 | 하우스 푸어에게 | 욕망의 눈높이를 낮춰보자 | 홈의 재탄생

 

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : 골목대장(이형진) 원글보기

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